'재개발' 동화빌딩, 다른 곳에 팔리나…다음주 윤곽

[이데일리 김성수 기자] 기관투자자들 러브콜이 쏟아졌던 서울 중구 서소문동 동화빌딩 우선협상대상자(우협)가 교체될 것이란 전망이 높은 가운데 다음주 새 우협 윤곽이 나올 것으로 보인다. 부동산업계에서는 매각측인 마스턴자산운용이 오는 20~21일경 동화빌딩 매각 우협과 관련해 매듭을 지을 것으로 보고 있다.

동화빌딩은 입지, 개발호재, 시장호황의 ‘3박자’를 갖추고 있어 운용사들 관심이 높다. 게다가 19층 오피스로 개발할 수 있게끔 지방자치단체(지자체) 인허가를 받은 상태인 만큼 추후 개발이익을 얻을 주인공이 누구인지 관심이 쏠린다.

동화빌딩 (사진=네이버맵 캡처)

◇ 시티코어, 우협 탈락 얘기도…가격 등 매각조건 협의 지속

13일 금융투자업계에 따르면 동화빌딩 매도자인 마스턴투자운용은 오는 20~21일경 동화빌딩 매각 관련 세부사항이나 새로운 결정을 내놓을 계획이다.

기존 우선협상대상자(우협)인 시티코어 컨소시엄은 마스턴투자운용과 가격, 잔금지급 날짜 조정 등 여러 인수조건을 논의해왔다.

시티코어 컨소시엄은 부동산 디벨로퍼인 시티코어와 삼성SRA자산운용(투자 비히클 제공), NH투자증권(자금조달), CJ대한통운(시공), KT에스테이트(자산관리) 등으로 구성돼 있다.

다만 양측 협의가 잘 이뤄지지 않아 시티코어가 우협 지위를 잃었다는 얘기가 업계에서 나왔다. 앞서 시티코어가 건물 가격을 기존에 썼던 3100억원에서 200억원 정도 깎아달라고 요청했는데, 마스턴투자운용이 이를 받아들일 가능성이 낮다는 관측에서다.

동화빌딩은 우수한 입지·개발호재·오피스 시장 호황이란 ‘삼박자’를 갖췄다. 우선 건물이 위치한 곳은 서울 중구 서소문동 58-7 외 2필지 일대로 도심업무지구(CBD)에 있고 지하철 1·2호선 시청역이 가깝다.

또한 서울시는 작년 말 이 일대를 도시정비형 재개발구역(서소문구역 제10지구)으로 지정했다. 중구청은 지난달 21일 서소문구역 제10지구에 대한 사업시행계획인가 고시를 했다. 그 다음 절차는 관리처분계획인가, 착공 및 준공이다.

중구 구보에 있는 사업시행계획인가 고시문을 보면 이 곳에는 지상 19층, 지하 7층, 높이 89.62m, 건축면적 1525.62㎡(약 462.31평), 연면적 3만9949.03㎡(약 1만2105.77평) 업무시설을 지을 수 있다.

(자료=중구청)

정비사업 시행기간은 사업시행계획인가일(2022년 9월 19일)로부터 4년 6개월이다. 오는 2027년 3월 21일까지로 해석된다.

현재 이 건물은 임차인이 대부분 퇴거한 상태다. 새 인수자는 소유권 이전이 끝나면 건물을 철거하고 지하 7층, 지상 19층 오피스 건물을 지을 수 있게 된다. 저층부에는 커피숍, 리테일이 입주한다.

다만 건물 매매로 사업시행자가 바뀌거나, 사업시행자가 사업 기간이 더 필요하다고 판단할 경우 구청에 변경인가를 신청할 수 있다.

중구청 관계자는 “사업시행자가 건축계획이나 사업 기간을 정해서 구청에 접수한 것”이라며 “해당 기간 내 사업이 어려워지는 등 기존 계획을 바꿔야 할 상황이 되면 변경인가를 신청할 것”이라고 말했다.

서울 오피스시장 ‘호황’…마스턴, 차순위 협상자 선택할 수도

게다가 서울 오피스시장은 급격한 금리인상에도 호황을 이어가고 있다. 공급 부족으로 서울 오피스 공실률이 역대 최저 수준인데다, 물가 상승 여파로 임대료가 오르고 있어서다.

글로벌 부동산 서비스회사인 존스랑라살(JLL)에 따르면 올해 2분기 서울 A급 오피스의 공실률은 3.9%로 2009년(3.3%) 이후 최저를 기록했다. 동화빌딩이 있는 CBD권역 공실률은 올해 2분기 기준 7.1%로, 전분기 대비 약 1.72%포인트(p) 하락했다.

서울 오피스 3대 권역인 도심부(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD)는 모두 내년까지 신규 공급이 없을 예정이다. 이에 따라 연말에는 공실률이 더 떨어질 것으로 예상된다.

임대료도 가파르게 오르고 있다. CBD권역의 월 평균 실질임대료는 3.3㎡(평)당 약 11만2100원으로, 전년 동기대비 13.9% 상승했다.

실질임대료는 명목임대료에 무상 임대기간을 적용해서 계산한 금액으로, 임차인이 실제 부담하는 임대료를 뜻한다.

예컨대 1년짜리 임대 계약의 경우 명목임대료가 월 100만원인데 무상 임대기간이 6개월이면 임차인 입장에서 1년치 임대료는 600만원이 된다. 이에 따라 시티코어 컨소시엄 외에도 동화빌딩 매입을 원하는 업체들이 많은 상황이다.

지난 7월 진행된 입찰에는 시티코어 컨소시엄 외에 이지스자산운용, 코람코자산운용, 캡스톤자산운용 등 다수 운용사가 들어온 것으로 전해졌다.

게다가 2등이 제시한 입찰 금액은 시티코어가 애초 제시한 금액(3100억원)과 크게 차이나지 않았다는 게 업계 후문이다.

시티코어 컨소시엄이 싱가포르투자청(GIC)로부터 에쿼티의 약 절반을 투자받을 것이란 추측도 있었지만 사실이 아닌 것으로 확인됐다.

마스턴투자운용은 시티코어 컨소시엄에 건물 가격을 낮춰서 파는 대신 차순위 협상대상자한테 제값에 파는 전략을 취할 수도 있다.

시티코어 관계자는 우협 지위를 잃었다는 업계의 후문을 부정하지는 않았다. 다만 “비밀유지 협약서를 제출했기 때문에 자세한 사항을 언급하기 어렵다”고 답했다.

마스턴투자운용 관계자는 “지금 시점엔 딜 관련 사항을 공개할 수 없지만, 다음주 후반부 쯤에는 가능해질 것”이라고 예상했다.