"세입자 돕겠다더니…" 생색내기 그친 임대차법 개정안

[이데일리 박종오 기자] 내년부터 시행되는 임대차보호법 개정안에 대한 시장의 반응이 차갑기만 하다. 주택·상가 세입자의 주거와 영업권 안정을 돕겠다는 게 정부의 취지이지만 현실과 크게 동떨어져 생색내기에 그쳤다는 지적이 나온다.

14일 부동산업계에 따르면 정부가 지난 13일 입법예고한 주택·상가임대차보호법 시행령 개정안을 놓고 실효성 논란이 일고 있다. 특히 이번 개정안의 영향이 적은 서울·경기 등 수도권 지역 주택·상가 세입자들은 “별로 달라진 게 없다”며 시큰둥한 반응을 보이고 있다.

▲정부가 지난 13일 주택과 상가 전·월세 세입자 지원을 위해 입법예고한 임대차보호법 시행령 개정안이 생색내기에 그쳤다는 비판이 일고 있다. 사진은 전셋값이 고공 행진을 이어가고 있는 경기 성남시의 한 아파트 단지 전경. (사진제공=뉴시스)

①시장 이율 웃도는 전월세 전환 상한선

이번 개정안을 통해 정부는 주택 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 상한 비율(전월세 전환율)을 현행 14%에서 10%로 낮추기로 했다. 예를 들어 집 주인이 3억원짜리 전셋집의 보증금 일부(1억원)를 월세로 돌릴 경우, 지금까지는 최고 연 14%에 해당하는 1400만원(월 116만원)을 요구할 수 있었다. 반면 앞으로는 1000만원(월 83만원)만 받을 수 있다. 최근 전셋집의 월세화로 인한 세입자의 부담을 최소화하겠다는 취지다.

하지만 월세 가격이 떨어지고 있는 현실을 고려하지 않아 효과를 기대하기 어렵다는 게 시장 전문가들의 공통된 견해다. 한국감정원에 따르면 지난 9월 기준 전국의 전월세 전환율은 9.84%로 개정된 상한선보다도 이미 낮은 수준이다. 서울은 이보다 낮은 9.36%로 감정원이 조사를 시작한 지난 2010년 6월 10.92%보다 1.56%포인트 하락했다.

김세기 한국감정원 부동산분석부장은 “월세 전환율이 높은 단독주택이 상당수 포함된 수치로 아파트만 놓고 보면 이 비율이 더 낮아진다”라며 “현재 서울시내 대부분 아파트의 전월세 전환율은 연 6% 수준”이라고 말했다. 높은 월세를 받는 일부 도심과 대학가의 소형 원룸 등을 제외하면, 전체 서울 주택의 59%(2010년 인구센서스 기준)를 차지하는 아파트 세입자들은 전혀 혜택을 볼 수 없는 셈이다.

김남주 법무법인 도담 변호사는 “전월세 전환율 14%는 물가 상승률이 높았던 1984년에 도입된 것으로 현 금리 수준을 감안하면 4%포인트 인하는 적절하지 않다”며 “전환율을 보다 낮추고 월세로 돌릴 수 있는 보증금 총액도 제한해야 한다”고 주장했다.

이밖에 전환율 상한선의 강제성이 없고, 계약 만료 뒤 재계약을 할 경우 임차료를 집 주인이 마음대로 높여도 막을 수 없다는 점도 한계로 지적된다.

②서울 상권 70% 이상 외면한 임대차보호 적용기준

상가임대차보호법의 적용 대상을 가르는 기준 금액도 논란의 대상이다. 개정안은 법 적용 대상의 범위를 현행 보증금과 월세를 합한 금액 3억원에서 4억원(서울 기준)으로 확대했다. 보호 대상으로 분류되면 임차료 상승폭이 연 9% 이하로 제한되는 등 상인들이 한 장소에서 일정 기간 동안 안정적으로 일할 수 있도록 보장받게 된다.

그러나 상가정보업체인 에프알 인베스트먼트가 올해 서울시내 주요 상권 66곳의 점포 3284개를 조사한 결과에 따르면, 바뀐 법의 보호를 받는 임차료 4억원 이하 점포는 36.92%에 불과하다. 개정안 이전에는 26.3%였다. 명동과 인사동은 단 한 곳도 보호받지 못한다. 강남역, 종로, 문정동, 압구정, 교대, 신사 등도 보호법 적용 대상이 10%를 밑돈다.

안민석 에프알 인베스트먼트 연구원은 “임차료 급등과 거대 자본 침투로 피해가 큰 명동, 강남, 신촌, 신사동 가로수길 상가 등은 대부분 적용 대상에서 빠졌다”며 “면적이 아주 작거나 사각지대에 위치한 폐쇄형 점포 일부만 새로 포함될 걸로 보인다”라고 말했다.

김 변호사는 “상인들 사이에서는 건물주가 법 적용을 피하기 위해 개정안 시행 전 임대료를 올리는 등 오히려 부작용을 우려하는 목소리가 크다”며 “애초 입법 목적이 소액 임차인 보호가 아닌 만큼 금액 기준은 아예 폐지하는 것이 바람직하다”고 지적했다.

③세입자 체감 낮은 최우선 변제금 인상

개정안에 포함된 최우선 변제금의 범위 확대 방안 역시 수도권 세입자들이 혜택을 체감하긴 어려울 거라는 평가가 우세하다. 최우선 변제금은 주택이나 상가가 빚 때문에 경매로 넘어갈 경우 소액 세입자가 우선해서 돌려받을 수 있는 보증금 한도액이다. 개정안이 시행되면 내년부터 서울의 보증금 9500만원 이하 주택을 계약한 세입자는 집이 경매에 부쳐져도 보증금 3200만원을 먼저 돌려받을 수 있게 된다. 기존에는 보증금 7500만원 이하 세입자에 한해 2500만원까지만 변제해 줬다.

금액 범위를 넓힌 건 바람직하지만 확대 폭이 너무 작다는 게 전문가들의 지적이다. 부동산114에 따르면 지난 9월 기준 전국 아파트의 평균 전세금은 1억6877만원에 달한다. 서울은 2억9527만원, 경기도는 1억7582만원이다. 서울의 경우 보호 대상인 9500만원 이하 전셋집은 원룸이나 노후한 연립주택, 일부 재건축 단지 등 극소수에 불과하다. 김은진 부동산114 과장은 “세입자를 보호하겠다는 취지는 바람직하지만 현실과의 수치적 괴리감이 있다”라고 평가했다.

▲주택·상가 임대차보호법 개정 전후 비교 (자료제공=법무부)