임대차2법 시행 한달…전셋값 급등하고, 월세전환 늘었다

[이데일리 정두리 기자] 정부가 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)을 본격 시행한지 한 달이 지난 가운데 기존 전세매물이 월세로 바뀌고, 전셋값은 급등하는 등 법 개정 이후 과도기적인 모습을 보이고 있다.

7일 직방에 따르면 개정 주택임대차법 시행일인 지난 7월31일 전후인 지난 7월과 8월 서울에서는 각각 8827건과 5099건의 전세거래가 이뤄졌다. 이 기간 전세시장은 준공연한이나 가격대와 상관없이 단지별로 가격이 급등했다.

(그래픽= 김정훈 기자)

◇전셋값은 오르고 월세는 늘고

서울 강동구 명일동 삼익그린2차 전용면적 107㎡ 아파트의 경우 7월에는 6억5000만원에 전세계약이 체결됐으나 8월에는 8억9500만원에 계약되며 한달만에 2억4500만원 가량 상승했다. 같은 기간 송파구 잠실동 우성 전용 131㎡짜리 아파트도 7억5000만원에서 9억8000만원으로 2억3000만원 가량 올랐다. 성동구 금호동1가 벽산 전용 114㎡ 아파트도 약 2억2000만원 가량 오른 가격에 거래(6억3000만원→8억5000만원)된 것으로 나타났다.

우수한 교육여건으로 임차인들의 선호가 높은 대치동에서는 대치아이파크 아파트 전용 119㎡짜리는 7월 18억원에서 8월 19억5000만원으로 1억5000만원 가량 상승했다. 래미안 대치하이스턴 전용 110㎡ 아파트는 약 1억원 전세가격이 상승했다.

중저가 아파트가 밀집한 ‘금·관·구’(금천·관악·구로)와 ‘노·도·강’(노원·도봉·강북)에서도 전세 가격이 상승했다. 관악구 봉천동 관악파크 푸르지오 아파트 전용 85㎡짜리는 7월 최고 4억5000만원에 거래됐지만 8월엔 최고 6억원에 거래됐다. 노원구 상계동 비콘드림힐3 아파트 전용 85㎡도 3억5000만원에서 1억5000만원 오른 5억원에 8월 전세거래 됐다.

월세 전환 속도도 빨라지고 있다. 소형 평형 위주로 전세에서 월세로 전환해 거래한 물건이 상당수다. 이로 인해 8월 서울 아파트 전세가격은 전체적으로 상승하지는 않은 것으로 나타났다. 직방 측은 “소형면적 중심으로 월세거래가 발생하며 오히려 7월 거래가격보다 8월 거래가격이 낮은 사례가 관측되기도 했다”면서 “임대차3법 시행에 따른 불안 등으로 7·8월 전세거래 시장은 혼조세를 보였다”고 진단했다.

서울 마포구 일대 부동산. (사진=연합뉴스)

◇정부 대책이 매물잠김·월세시대 부른다

임대차2법 시행으로 임대시장의 가장 큰 변화 중 하나는 시장에 전세매물이 희소하다는 점이다. 양도세 비과세 요건이나 장기보유특별공제의 혜택에 필수적으로 거주요건이 이번 7·10대책에 삽입되면서 매물 자체가 자취를 감춘 것이다. 또 조합설립이 되지 않은 정비구역은 조합원 분양을 받기 위한 필수요건으로 2년 거주요건이 추가됐다. 결국 이 같은 점이 임대인들의 실거주를 가속화시키고 있으며, 시장에서 전세 매물의 감소로도 이어졌다는 분석이다.

이처럼 전세시장이 불안정한 모습이 월세시장의 가속화를 불러일으킨다는 지적도 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “소형면적 중심으로 월세전환이 나타나고 있는데, 이는 임대인 입장에서는 보증금 반환의 부담이 적고, 임차인도 월세부담이 적기 때문에 가능한 현상으로 보인다”면서 “소형면적이 자리잡고 나면 중형면적으로 그 현상이 확대될 가능성도 있다”고 봤다.

그러면서 그는 “현재와 같은 대출 규제상황에서는 결국 전세라는 일종의 사금융제도를 통해 주택을 매입할 수밖에 없는 구조”라면서 “거주의 안정성 측면과 부동산의 미래가치라는 투자자들의 시각을 감안하면 전세시장은 축소되더라도 소멸되지는 않을 전망”이라고 봤다.