상가 임차인이 계약할 때 알아야 할 팁은

단위=건수, 자료=직방

[이데일리 경계영 기자] 부동산 정보서비스 업체 직방은 26일 상가를 임차할 때 주의할 사항을 소개했다.

앞서 지난 6월 상가 임대료를 둘러싼 건물주와 세입자 간 갈등은 세입자가 건물주에게 망치를 휘두르는 ‘궁중족발’ 사태로 비화했다. 이는 곧 ‘상가건물 임대차 보호법’ 개정으로 이어졌다.

개정안에 따르면 계약 갱신 요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 늘려 임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 했다. 또 상가 임차인의 권리금 보호 기간을 계약 종료 3개월 전부터 종료 시까지에서 계약 종료 6개월 전으로 연장했다.

그럼에도 여전히 시설 원상복구와 명도, 전대, 수선과 관리비 문제 등에서도 분쟁이 발생하고 있다고 직방은 설명했다. 서울시에 따르면 서울시 상가임대차분쟁조정위원회에 접수된 임대차 분쟁은 올해 상반기 72건으로 지난해 같은 기간보다 118% 증가했다.

우선 직방은 임차인이 상가를 계약할 때 건축물대장을 보고 △위반건축물 등록이 없는지 △상가건물의 용도시설에 업종이 적합한지 등을 확인해야 한다고 강조했다. 건축물대장상 면적과 실제 면적도 비교할 필요도 있다. 신축 상가의 경우 시행자나 분양대행사가 상가 구획을 쪼개는 등 재구성할 때도 있기 때문이다.

아울러 임대차 계약이 마칠 때에 대비해 원상 복구의 범위를 미리 검토하고 임대인과 협의해야 한다. 계약기간에 투입된 상가 수리, 부속물 등의 비용의 경우 계약이 종료되기 전 임대인과 정산하면 된다.

임대차 계약을 맺은 다음엔 최대한 신속하게 사업자 등록을 신청하고 확정일자를 받아놓아야 한다고 직방은 조언했다. 임대료를 석 달치 연체하면 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하거나 임대차 기간 10년을 보호 받을 수 없기에 연체는 금물이다.

권리금 계약을 체결할 땐 임대인 의사를 확인한 후, 권리금을 지급하고 계약 체결 여부에 따라 지급한 권리금 반환 등 내용을 포함해 약정하는 일이 필요하다. 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 때까지 신규 임차인을 주선해야 권리금을 보호 받을 수 있다.

계약 갱신을 요구하려면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 내용 증명 등으로 요구해야 계약 갱신 10년을 보장 받을 수 있다. 임대인과 임차인이 ‘권리금을 주장할 수 없다’는 신규 임차인 주선포기 특약을 맺어도 상가건물임대차보호법 규정에 위반된 약정이어서 대부분 효력이 없다고 직방은 부연했다.