서울시내 건물짓기 쉬워진다…지구단위계획 ‘개발’에서 ‘관리’로(종합)

[이데일리 박종오 기자] 서울시내 320개 지구단위계획 구역에 적용되는 용적률 등 규제가 앞으로 대폭 완화된다. 과거와 같은 무분별한 용도지역 상향을 통한 개발 대신 관리에 초점을 맞추기로 하면서 불필요하게 재산권을 침해해 온 옥상옥(屋上屋)이 철폐되는 것이다.

서울시는 이 같은 방침에 따라 2010년 만들어진 지구단위계획 수립 기준을 처음으로 재정비해 오는 14일부터 시행에 들어간다고 10일 밝혔다. 지구단위계획이란 도시관리계획의 세부 계획으로, 특정 지역의 정비·관리를 위해 지자체가 향후 10년간의 교통, 환경 등 변화를 고려해 토지 이용 및 건축물 설치 기준을 구체적으로 정한 것이다.

종(種) 상향 대신 기존 용적률 규제 완화

먼저 지구단위계획구역에 묶인 일반주거지역의 기준 용적률(건물의 전체 바닥 면적 대비 땅 면적의 비율)이 높아진다. 지금까지 이 지역들은 지구단위계획에 묶이지 않은 주변보다 낮은 용적률이 적용돼 왔다.

예를 들어 3종 일반주거지역은 법적 기준 용적률이 250%지만, 지구단위계획구역 내에선 210%까지만 적용받았다. 나머지 40%는 건축선, 권장 용도, 공공개발 등 정해진 규정을 지킬 때에만 추가로 제공받을 수 있었다.

과거 이런 지역은 주로 준주거나 상업지역으로 용도지역을 변경하는 종(種) 상향을 통해 기준보다 높은 용적률을 확보해 왔다. 하지만 서울시는 이처럼 무분별한 종 상향이 더 이상 수용되기 어렵다고 보고, 대신 기준 용적률을 높여줘 토지주의 재산권 침해 소지를 없애도록 했다. 단, 새 기준은 과거에 용도지역을 상향한 적 없는 일반주거지에 한해 적용된다.

또 사업지에 공공 공간을 만들면 용적률과 건축물 높이 인센티브를 추가로 20%까지 제공받을 수 있도록 했다. 현행 건축법은 공공 공간을 확보하면 용적률과 건물 높이를 1.2배까지 완화해 주고 있는데, 지구단위계획 구역에서는 이를 허용하지 않았다. 앞으로 기준이 변경되면 3종 일반주거지역에 공공 공간을 마련할 경우 용적률이 최고 300%까지 상향된다.

사업지에 들어설 수 있는 시설 규모와 용도 제한도 일부 완화된다. 예를 들어 3종 일반주거지역에는 현재 업무시설과 공연장의 연면적(건축물의 각층 바닥면적의 합)이 3000㎡ 미만일 때만 해당 시설의 건립이 허용된다. 하지만 서울시는 전면 도로 폭이 넓은 지역 등 기반시설이 갖춰진 곳은 3종 주거지이더라도 면적 제한 없이 건립을 허용할 계획이다.

지지부진 특별계획구역에 ‘일몰제’ 도입

주상복합 아파트, 대형 호텔 신축 등 대규모 공동 개발을 위해 지정하는 특별계획구역에는 일몰제가 도입된다. 사업 추진이 지지부진한 곳은 일정 기간이 지나면 구역 지정을 자동 해제하겠다는 것이다. 특별계획구역은 해당 지역의 토지 소유권을 100% 확보해야만 사업을 추진할 수 있는 등 조건이 까다로워, 사업이 답보 상태에 놓인 채 신축 등 건축 행위만 제한되는 문제가 있었다. 현재 441개 특별계획구역 중 세부 개발 계획이 수립된 곳은 120곳(27.2%)에 불과한 상태다.

이에 따라 서울시는 특별계획구역 가능구역 제도를 마련해 신규 지정이 이뤄지고 3년 뒤에도 아무런 사업 진척이 없으면 구역 지정을 자동 해제할 계획이다. 단, 주민 동의률을 감안해 사업 추진 의사가 높은 곳은 일몰 기간을 2년 더 연장할 수 있도록 했다. 해제된 지역은 예전 지구단위계획 구역으로 돌아가 신축 등을 자유롭게 할 수 있게 된다.

아울러 건축 행위 기준이 마련되지 않은 특별계획구역 내 건물주가 원할 경우에는 자치구 심의를 받아 연면적 500㎡ 범위 안에서 증·개축이나 대수선이 허용된다.

준주거지역에 상가 의무 설치기준 완화

준주거지역에 짓는 건물에 상가 등 근린생활시설(비주거용도)을 연면적의 10%만큼 의무적으로 설치하도록 한 기존 규정도 완화된다. 준주거지역이지만 간선도로 이면부에 위치해 있는 등 상권이 발달하지 않은 곳도 많아 상가 설치를 강제하기 어렵다고 판단해서다. 이런 지역에 건립되는 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사 등은 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 거쳐 기존 의무 규정에서 제외될 예정이다.

이밖에 개정된 기준은 친환경 건축 규정을 준수하면 제공되는 용적률 인센티브를 기존 20%에서 30%로 10%포인트 높이고, 인센티브 항목을 3개에서 2개로 간소화했다. 또 연면적 1만㎡ 이상인 건물은 녹색건축물 인증을 의무적으로 받도록 했다.

최대 개발면적(3000㎡)을 밑도는 획지(개발이 이뤄지는 최소 단위의 토지) 계획은 자치구 도시계획위원회가 직접 변경할 수 있게 하고, 자치구별로 제각각인 건축물 적용 기준, 전면 공지와 공공 보행 통로, 공개 공지를 일원화해 관리하는 방안도 함께 시행된다.

이제원 서울시 도시계획국장은 “앞으로도 지구단위계획이 시민들의 재산권 행사를 과도하게 제한하지 않도록 지역 특성을 반영해 유연성 있게 적용할 계획”이라고 말했다.