"최대 9만가구 빚내도 보증금 못준다"…DSR 규제 완화 힘받나(종합)

[이데일리 최정희 기자] 전세 가격이 1년 전보다 15% 가량 떨어지면서 전세보증금 반환 대란이 우려되고 있다. 한국은행은 전세 가격이 현 수준을 유지할 경우 내년까지 집주인 7만1000가구가 빚을 내도 전세보증금을 반환하기 어려울 것으로 추정했다. 전세가격이 현 수준에서 5%포인트 더 하락한다면 보증금 반환이 어려운 임대 가구는 9만가구로 급증한다.

전세보증금 반환 우려가 커지고 있지만, 한편에선 주택 거래가 늘어나고 가계대출이 증가세로 돌아서면서 금융불균형 상황 등을 반영한 금융취약성지수(FVI)는 1분기에 이어 2분기에도 상승 전환될 전망이다. 취약차주를 중심으로 연체율이 상승하는 것도 골칫거리로 지목됐다.

[이데일리 김일환 기자]

◇ 한은 “집주인, 연말까지 전세보증금 상환부담 점점 커질듯”

21일 한국은행이 발표한 ‘상반기 금융안정보고서’에 따르면 가계금융복지조사 결과 전세 임대가구(집주인)는 116만7000가구인데 전세보증금이 올 3월 수준(전년대비 15.4% 하락)을 유지할 경우 집주인이 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액은 올해 24조2000억원인 것으로 조사됐다. 올 만기 도래 전세보증금 총액 288조8000억원의 약 8.4% 수준이다.

전세보증금이 3월 수준을 지속할 경우 집주인의 6.1%, 7만1000가구는 빚을 내더라도 보증금을 돌려주지 못하는 것으로 조사됐다. 총 대출금이 1억원 이상일 경우 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%로 제한된다는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 막히기 때문이다. 만약 전세보증금이 더 떨어져 작년 3월 대비 20% 가량 하락하는 경우엔 보증금 반환이 어려운 집주인의 비중이 7.6%, 약 9만 가구에 이를 것으로 전망됐다. 이들은 보유한 주택을 내다 팔아야만 보증금 상환이 가능해진다.

한은은 “전세 보증금이 2년 전 수준을 하회했던 작년 4분기에 보증금 반환 차액(시세가 계약 보증금보다 낮아진 경우)이 플러스 값으로 전환된 이후 올 4분기까지 증가하다가 점차 감소할 것”이라고 밝혔다. 이에 정부는 집주인이 세입자에게 보증금을 원활하게 돌려줄 수 있도록 ‘전세금 반환 대출’에 한해 DSR 규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다.

[이데일리 김정훈 기자]

미분양 주택 늘고 분양률 급락 vs 주택거래 늘고 대출 증가

최근 주택시장은 가격 하락세가 멈추면서 연착륙 가능성이 높아지고 있으나 주택 가격의 방향성은 예견하기 어려운 모습이다.

미분양 주택이 대구 등 비수도권을 중심으로 7만1000호(전국 4월 기준)에 달하고 민간아파트 초기 분양률도 2021년 93.8%에서 올 1분기 49.5%로 급락했다. 건설사별 평균 분양 및 공사 미수금은 작년 234억7000만원으로 1년 전보다 무려 34.1%나 증가했다. 2007~2008년 미분양 주택이 급증한 후 약 3년간의 시차를 두고 건설사 부실 위험이 커졌던 경험도 있어 미분양 주택과 미수금이 쌓이면 건설사 부도 위험도 높아질 가능성이 크다.

반면 2월부터 월간 주택 매매가 7만건을 회복하면서 4월 이후 가계대출이 증가세로 전환됐고 세종, 서울 강남구, 인천 등 일부 지역은 주택 가격마저 상승 전환했다. 이에 금융시스템 내 중장기 취약성을 보여주는 금융취약성지수(FVI)는 1분기 48.1로 금리 인상 전이었던 2021년 2분기 이후 7분기 만에 상승 전환했다. 1분기까진 가계대출이 감소했지만 주식, 채권 가격이 오른 데다 기업 대출이 꾸준히 늘어난 영향이다. 한은은 2분기 가계대출 증가로 FVI가 상승하며 금융불균형이 확대될 가능성이 높다고 평가했다.

출처: 한국은행

자영업자 등 취약차주 대출 연체 비상, 비은행권 빚 부실화

취약차주를 중심으로 대출 연체도 늘어난 것으로 나타났다. 보고서에 따르면 작년 하반기 중 연체액이 증가한 차주 중 58.8%는 취약차주였다. 취약차주는 3곳 이상 금융기관으로부터 대출을 받은 다중채무자이면서 저소득(하위 30%) 또는 저신용(7~10등급)인 차주를 말한다. 하반기 신규 연체 취약차주의 39.5%는 신규 연체잔액이 연간 소득액을 상회했다.

자영업자도 마찬가지다. 자영업자의 3월말 대출 잔액은 1033조7000억원으로 전년동기대비 7.6% 증가했다. 1인당 대출규모는 3억3000만원으로, 비자영업자 빚(9000만원)의 3.7배에 달했다. 자영업자 중 취약차주의 연체율은 3월말 10.0%로 작년 6월말(5.7%) 대비 4.3%포인트나 급등했다. 한은은 1개월 이상 연체가 아닌 5영업일 이상 연체 또는 세금 체납을 기준으로 분석한 결과 취약 자영업자의 연체율은 열말께 18.5%로 껑충 뛸 것으로 추정됐다.

취약차주의 연체율 급등은 비은행권 부실로 이어질 수 있다. 작년말 취약차주가 보유한 가계대출 중 비은행에서 받은 가계대출이 60.8%를 차지했다. 저축은행과 여신전문금융회사의 가계대출 연체율은 3월말 현재 각각 5.6%, 2.8%로 비교적 높은 편에 속했다. 그나마 장기 평균 수준인 9.3%, 3.2%는 하회했다.