[웰스투어 지상중계-3세션]"서울 부동산은 끝났다..세종시에 주목하라"(상보)

[이데일리 성선화 기자] “장기적으로 서울 부동산은 끝났습니다. 이제는 세종시에 주목해야 합니다. 세종시의 총 면적이 서울의 73%에 해당됩니다.”

16일 서울 명동 은행회관에서 진행된 ‘이데일리와 함께하는 Wealth Tour’에서 송인규 서경대 금융정보학과 교수(사진)는 소액 투자자들에게 세종시를 주목해야 한다고 주장했다.

“세종시는 우리나라의 행정 수도입니다. 현재 계획상으로는 인구 50만명 도시입니다. 하지만 저는 앞으로 인구 100만명 도시로 성장할 것이라고 생각합니다.”

그는 서울 부동산 투자는 정책입안자가 누가 되느냐에 따라 영향을 많이 받는데다 지속적으로 인구가 줄고 있기 때문에 장기적으로 소액 수익형 부동산 투자에 신중해야 한다고 예상했다.

하지만 세종시의 경우 향후 개발 가능한 면적이 1억 4000만평에 달한다. 이는 서울의 총 면적 1억 9000만평을 기준으로 비교하면 약 73%에 달한다. 그는 “현재 개발된 세종시는 전체 면적의 지극히 일부분”이라며 “앞으로 계획된 부분이 훨씬 더 크다”고 말했다.

서울의 부동산은 역시 강남이 주도하고 있다고 강조했다. 특히 잠원동의 대림아파트 재건축 단지에 5년 만에 처음으로 프리미엄이 붙은 것이 부동산 시장이 바닥을 쳤다는 근거라고 설명했다. 그는 “강남 중에서도 반포 지역의 아파트가 서울 지역 부동산의 바로미터가 될 것”이라며 “강남 지역의 부가 반포지역으로 이동하고 있다”고 말했다.

아울러 재건축 대상 아파트로 이주 중인 반포 한신 1차 아파트의 가격에 관심을 가져야 한다고 말했다. 게다가 이 아파트의 재건축 평형 수요 조사에서 대형 평형이 증가했다는 것이 의미있는 시그널이라고 해석했다.

올초까지만해도 재건축 수요 조사에서 소형 평형이 많았지만 최근 대형 평형이 전부 마감됐다. 그만큼 강남 부자들이 부동산 시장에 대해 긍정적으로 평가하고 있다는 방증이다.

그는 또 “앞으로 부동산은 펀드 등 금융상품과 싸워서 이겨야 한다”며 “무리한 대출을 활용한 레버리지 효과를 경계해야 한다”고 말했다. 이를 위해 수익률을 계산할 때 순수하게 자기가본을 투자한 경우를 가정해 계산해야 한다고 주장했다. 대출금을 뺀 순수 자기자본만으로 수익률을 계산하면 리스크가 크다는 것이다.

“금리로 돈을 벌면 금리로 망할 수 있습니다. 언제가 될지 모르지만 출구전략은 반드시 실행이 됩니다. 미국이 금리가 오르면 이자 부담이 커지게 됩니다.”

실전 투자 경험이 풍부한 그는 돈되는 상가 고르는 비법을 공개했다. 안정적인 수익을 얻을 수 있는 상가를 고르려면 아파트 단지가 개발되기 직전에 출입구를 알아내고 상권이 형성할만한 곳에 투자를 하는 것이다.

그는 “이제 막 공사 펜스가 쳐진 아파트 단지를 물색하라”며 “아파트 단지의 땅파기가 시작될 때는 가격 상승폭이 적기 때문에 좋은 부지를 잡을 수 있는 기회”라고 말했다.