"집값, 아직도 버블…지금보다 20~30% 떨어져야"

[이데일리 박지애 기자] “지금은 매수 시기가 아니다. 팔려는 사람도 없지만 사려는 사람은 더 없다.”

[이데일리 노진환 기자] 2023 이데일리 부동산 포럼이 19일 서울 중구 통일로 KG타워 하모니홀에서 ‘윤석열 정부의 부동산 연착륙, 앞으로의 방향과 영향은’을 주제로 열렸다. 김기원 데이터노우즈 대표가 ‘2023-2024년 부동산 시장 전망’을 주제로 강연하고 있다.

김기원 데이터노우즈 대표는 19일 서울 중구 KG타워 하모니홀에서 ‘윤석열 정부의 부동산 연착륙, 앞으로의 방향과 영향은’ 주제로 열린 2023 이데일리 부동산 포럼에서 빅데이터를 활용해 올해와 내년도 부동산 시장을 이같이 전망했다.

김 대표는 “부동산 폭등장이었던 2021년 10월, 대부분 사람이 하락론을 전망하지 않고 지속적인 부동산 우상향을 전망했을 때, 전 데이터를 기반으로 부동산 하락론을 전망했다”며 “이는 수치와 통계에 근거한 빅데이터 분석이 있어 가능했다”고 운을 뗐다.

이어 “부동산은 오늘이 제일 싸다 혹은 결국 부동산은 계속 오르겠다고 하는데 저는 그렇게 생각하지 않는다”며 “기본적으로 크게 우상향 곡선을 그리지만 언제 그 골이 깊게 올지 모르기에 데이터를 기반으로 투자를 판단하는 것은 중요하다”고 부연했다.

김 대표는 부동산 매수에 앞서 자체 개발한 지표인 △통화량 대비 아파트 버블 인덱스 △GDP 대비 아파트 버블 인덱스 △국민순자산 대비 아파트 버블 인덱스와 더불어 글로벌 지표인 △PIR(소득 대비 매매 가격) △HAI(주택구매력지수)△매매, 전세 수급량 △아파트 매매 거래량 그리고 △정부 정책 등을 종합적으로 보고 판단해 투자를 결정해야 한다고 조언했다.

특히 김 대표는 이들 지표 중 가장 중요한 것은 주택 구매력 지수를 꼽았다. 그는 “사람들의 소득, 주담대 금리 그리고 집값을 반영하고 있는 지수가 주택구매력 지수인데 이 지수가 낮으면 집을 살 사람이 없다는 뜻으로 시장이 좋아질 수가 없는 것을 의미한다”며 “대부분 지역이 고평가 상황으로 집값이 더 떨어지거나 사람들 소득이 늘어나 대출 부담이 줄거나 하는 요인이 있지 않은 한 현재는 관망하는 게 좋다”고 조언했다.

김 대표는 자체 개발한 통화량 대비 아파트 버블 지표와 관련해 “집값은 인구수보다 통화량이 중요한데 통화량이 올라가는 만큼 아파트 시가총액도 올라가기 때문”이라고 설명했다. 또 “GDP나 순자산 대비 아파트 버블 지수를 보면 현재 아파트 가격이 많이 내려갔음에도 여전히 버블이 많은 상황으로 현재보다 약 20~30%는 더 내려가야 매수 타이밍이라고 볼만하다”고 말했다.