역전세난 집주인대출…27일부터 모든 은행서 가능(종합)

[이데일리 송주오 기자] 오는 27일부터 세입자에 전세보증금을 반환하기 위해 돈을 빌리는 집주인에 대해 1년간 대출 규제를 완화한다. 역전세 규모가 150조 원가량으로 추정되고 있어, 시장의 우려를 불식시킬 수 있을지 귀추가 주목되고 있다.

(그래픽=김정훈 기자)

◇집주인 역전세 차액대출 1년간 적용

20일 금융당국에 따르면 금융당국은 집주인 대상으로 역전세 차액에 따른 대출 규제를 완화하는 프로그램을 오는 27일부터 시행한다. 추가 대출 프로그램은 전 은행권에서 취급한다. 이번 프로그램은 지난 4일 ‘2023년 하반기 경제정책방향’에서 급증하는 역전세에 따른 시장 우려를 완화하기 위해 나온 대책이다.

당시 정부는 2021년 7월부터 유지했던 DSR 40% 원칙을 변경, 전세보증금 반환 목적 대출에 한해 총부채상환비율(DTI) 60%를 1년간 적용한다고 밝혔다. 이럴 경우 대출 한도가 늘어나게 된다. 예컨대 연소득 5000만원인 다주택자는 현재 최대 3억5000만 원(금리 연 4.0%·만기 30년)까지 대출받을 수 있다.

하지만 27일부터는 추가로 1억7500만 원의 대출이 가능하다. 연봉 1억원일 경우 기존 7000만원 대출에서 10억5000만원까지 가능해져 3억5000만원의 여유가 생기가 된다.역전세로 인해 집주인이 돌려줘야 하는 평균 금액은 7000만 원이다. 금융당국은 추가 대출 프로그램으로 역전세 우려가 대부분 해소될 것으로 기대하고 있다.

또 개인 임대사업자들도 RTI(임대업이자상환비율)를 1.00배로 완하하기로 했다. 현재 RTI는 주택의 RTI는 1.25배, 주택이 아니면 1.5배를 넘어야 대출이 이뤄지고 있다. 이번 대출규제 완화 조치에 따라 주택당 전세보증금이 5억 원일 경우 기존 15억 원 가량 받을 수 있던 대출한도는 18억7500만 원까지 확대된다.

RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 해당 임대업대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자비용의 합으로 나눈 배율이다.

당국은 추가 대출에 따른 부작용을 방지하기 위한 안전장치도 마련했다. 우선 후속 세입자를 구하지 못한 경우에는 후속 세입자의 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다는 특약을 전제로 대출해준다. 1년 동안 후속 세입자를 구하지 못하면 집주인은 대출금을 상환해야 한다. 또 대출 금액은 전세금 반환목적 외 사용을 하지 못하도록 은행에서 세입자 계좌로 직접 입금한다.

이번 조치는 역전세난 위험이 급증했기 때문이다. 한국은행에 따르면 지난 4월 전국의 역전세 위험가구 비율은 전체 전세계약의 52.4%(102만6000호)로, 작년 1월 25.9%(51만7000호)보다 2배 늘었다. 전세 세입자 2명 중 1명은 전세 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 의미다.

(그래픽=김정훈 기자)

◇역전세 노출 보증금 150조원 달해

이를 토대로 역전세에 노출된 보증금 규모는 150조 원가량 될 것으로 추산된다. 지난달 부동산 플랫폼 업체 직방이 전세계약 기간을 2년으로 간주해 국토교통부 자료를 분석한 결과, 올해 하반기부터 내년 상반기까지 만기가 돌아오는 주택 전세거래 총액은 302조1700억 원이다. 이를 한국은행의 위험가구 비율에 단순 대입하면 약 158조 원이 역전세에 노출된 셈이다.

금융당국은 대출 규제 완화 정책과 관련해 내주 자세한 사항을 발표할 예정이다. 금융위원회 관계자는 “다음 주 (추가 대출 프로그램 관련) 자세한 사항을 발표할 것”이라고 말했다.