'규제 대못' 뽑힌 새해 부동산 세제 혜택은?

국회에서 최근 몇년간 잠자고 있던 부동산 규제 법안들이 대부분 풀리면서 새해 주택시장에 대한 기대감이 커지고 있다. 수도권 최고 부촌 중 하나로 꼽히는 판교신도시 봇들마을 주거단지 전경.

[이데일리 정수영 기자] 올해부터 다주택자도 보유 주택을 팔 경우 1가구 1주택자와 마찬가지로 양도 차익(산 가격과 판 가격의 차이)에 대해 일반세율(6~38%)을 적용받는다. 주택 보유기간 2년 미만의 단기 매매시 양도 차익에 대한 세금도 줄어든다. 취득세율도 2~4%에서 1~3%로 낮아져 주택 취득과 소유시 세제 혜택을 기대할 수 있게 됐다. 양지영 리얼투데이 리서치팀장은 “취득세와 양도세는 주택 거래에 가장 민감한 세제”라며 “세금 감면이 거래시장 회복에 대한 기대심리를 확산시켜 실질적인 주택 거래 활성화를 이끌어낼 것”이라고 전망했다.

◇양도세, 주택 수 상관없이 기본세율 적용

양도세 중과 제도는 집을 2채 이상 가진 사람에게 부과하는 징벌적 과세 제도다. 2004년 처음 만들어진 것으로 2주택자는 양도소득(양도차익)의 50%, 3주택자 이상은 60%를 물게 했다.

하지만 올해부터는 이 제도가 영구적으로 폐지됨에 따라 주택 수와 상관없이 양도세는 6~38%의 기본세율을 적용받게 된다. 예컨대 3주택자인 A씨가 올해 주택 한 채를 판다면 기존 중과세와 비교해 8527만5000원의 절세 효과를 기대할 수 있다. A씨는 10년 전인 2004년 1월 서울 성동구 성수동에 있는 전용면적 85㎡ 아파트 한채를 3억원에 샀다. 현재 시세는 5억원이다. A씨가 성수동 아파트를 올해 팔 경우 내야 하는 양도세는 얼마나 될까.

세무사 ‘정상’의 신방수 세무사가 실시한 시뮬레이션 결과에 따르면 다주택자인 A씨가 당초 양도세 중과세 를 적용받았다면 내야 할 세금은 무려 1억1850만원이다. 하지만 중과제 폐지 이후인 올해 그가 내야 하는 양도세는 3322만5000원. 따라서 A씨는 8527만5000원의 절세 효과를 볼 수 있게 됐다.

주택 단기 거래시에 붙는 양도세 중과율도 줄어든다. 현재 1가구 1주택자가 2년 동안 집을 보유한 뒤 팔면 양도세는 비과세(면제)된다. 다만 보유 기간이 1년 미만이면 양도 차익의 50%, 1년 이상~2년 미만이면 40%를 세금으로 내도록 돼 있다. 하지만 올해부터는 이 세율이 줄어든다. 1주택자도 보유기간 1년 미만은 양도 차익의 40%로, 1년 이상~2년 미만은 기본세율로 낮아진 것이다.

B씨의 사례를 통해 줄어드는 세금을 알아보자. 지난해 1월 서울 강남구에 있는 5억원짜리 빌라를 산 B씨는 올해 갑자기 해외 지사로 발령이 나 집을 팔아야 할 처지다. 아직 양도세 면제 조건인 2년 보유기간이 끝나지 않아 일단 전세를 놓고 가야 하나 팔아야 하나 고민이다. 하지만 B씨가 올해 집을 팔 경우 세율이 줄어들어 세제 혜택을 다소 기대할 수 있게 됐다.

B씨가 보유한 빌라의 현재 시세는 6억원으로 양도 차익은 1억원. 여기에 양도소득 기본공제 250만원을 제외한 9750만원에 대한 기본세율 35%를 적용하고, 누진공제액 1490만원을 적용받게 된다. 따라서 1가구 1주택자인 B씨가 매입한 지 1년이 된 집을 팔 경우 내야 하는 양도세는 1922만5000원이다. 만약 지난해 기준으로 40%의 양도세율을 적용했다면 그는 3900만원의 양도세를 내야 했다.

6억원 이하라도 85㎡ 초과하면 취득세 더 낸다

집을 살 때 내야 하는 취득세도 올해부터 영구적으로 줄어든다. 특히 다주택자의 경우 기존에는 4%대의 취득세율을 적용받았지만, 올해부터는 주택 수와 상관없이 가격에 따라 요율이 달라져 수혜가 예상된다. 다만 같은 가격이라 해도 전용면적 85㎡를 초과하느냐, 하지 않느냐에 따라 요율이 조금씩 다르다. 정부가 농어촌특별세를 그대로 유지하기로 했기 때문이다.

안전행정부 등에 따르면 전용 85㎡ 이하이면서 6억원 이하 주택의 경우 취득시 내야 하는 세금이 1.1%다. 취득세 1%에 지방교육세(취득세의 10%) 0.1%가 붙기 때문이다. 다만 6억원 이하라 해도 전용 85㎡를 초과하는 주택은 농어촌특별세(취득세의 5%) 0.5%가 붙어 1.15%를 내게 된다.

6억원을 초과하는 주택의 경우 취득세는 2%이지만 전용 85㎡ 이하는 지방교육세를 포함해 총 2.2%의 세금을, 전용 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세까지 포함해 2.3%를 내게 된다. 9억원 초과 주택은 취득세가 3%로, 총 3.45%(전용 85㎡ 초과일 경우)를 적용받는다.

따라서 전용 85㎡ 이하 아파트를 3억원에 샀다면 내야 하는 취득세(지방교육세 포함)는 330만원이다. 하지만 같은 3억원인 아파트이지만 면적이 전용 85㎡를 초과한다면 내야 하는 취득세는 지방교육세와 농어촌특별세가 붙어 345만원이 된다. 또 전용 84㎡에 가격이 7억원인 아파트라면 취득시 내야 할 세금은 1540만원이다. 하지만 같은 가격인데 크기가 중대형이라면 내야 할 취득세는 1610만원으로 늘어난다.

신방수 세무사는 “취득세나 양도세는 주택 거래량과 비례 관계에 있다”며 “다만 취득세는 이미 지난해 8월 28일부터 소급적용되고 있는데다 양도세 역시 그동안 계속 1년씩 중과제도가 유예됐던 만큼 거래시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것”이라고 말했다.