[2014 주택종합계획] "시장회복 도화선" vs "2~3년 후 입주난"

[이데일리 정수영·박종오 기자] 정부는 지난해 이어 올해도 ‘주택 공급물량 조정’, ‘부동산 규제 완화’를 핵심 정책으로 펼친다. 주택보급률이 100%를 넘어선 만큼 공급량을 조절해 과잉 공급에 따른 집값 하락 및 미분양 양산 등의 부작용을 막겠다는 취지다.

대신 주거비 부담 및 수요 증가에 대비해 임대주택 공급은 늘릴 계획이다. 공공에선 행복주택 등을 통해, 민간은 임대주택 리츠 활성화 등으로 공급량 확대에 나선다. 재건축·재개발 규제 완화 및 지원, 리모델링 활성화, 공유형모기지 대상 확대 등 주택시장 정상화를 위한 정책 추진도 속도를 낼 예정이다.

시장에선 올해 정부의 주택정책 방향에 대해 기대와 우려가 한꺼번에 나오고 있다. 공급 물량 조절에 대해선 “집값 하락과 과잉 공급을 막는 적절한 조치”라는 평가와 “2~3년 후 입주난을 부추길 수 있다”는 전망이 교차하고 있다. 규제 완화 기조는 “주택시장 회복 도화선”이 될 것이란 기대와 “임대주택 과세가 찬물을 끼얹을 것”이라는 우려가 엇갈리고 있다.

◇공급 정책 ‘분양→임대’ 위주로 전환

국토교통부가 4일 발표한 ‘2014년 주택종합계획’은 주택 공급량 조절이 핵심이다. 국토부는 올해 주택 공급 인허가 목표 물량을 37만4000가구로 잡았다. 지난해 목표보다는 4000가구 늘었지만, 실적(44만가구)에 비해서는 15%로 줄었다.

정부가 전체적인 주택 공급 인·허가 목표치를 낮게 책정한 것은 2003년 주택종합계획을 내놓은 이래 지난해가 처음이었다.

분양주택 물량 조절과 달리 임대주택은 공급을 늘리기 위한 정책을 펴기로 했다. 주택기금과 민간자본을 끌어들여 LH(한국토지주택공사)가 짓는 공공임대주택을 확대하고, 민간 임대리츠를 활성화해 공급량을 늘린다는 계획이다. 정부는 이를 위해 올해 세제·금융지원을 더 확대하기로 했다.

정부가 인·허가 물량을 통해 공급량을 조절하는 것은 최소 2~3년 뒤 시장을 내다본 중장기 계획이다. 주택 인·허가는 빨라야 2~3년 후에 준공과 입주가 진행되기 때문이다. 반면 올해 준공·입주 예정인 물량은 지난해(39만6000가구)보다 10.7% 증가한 43만8000가구여서 전·월세시장 안정에 도움이 될 것으로 전망된다. 특히 정부는 올해 공공임대주택을 지난해보다 1만가구 많은 9만가구를 내놓을 예정이다.

전문가들은 대체로 공급량 조절 방향이 바람직하다고 보면서도 2~3년 후 닥칠 입주난을 우려하고 있다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “분명 집값 하락이나 미분양은 크게 줄겠지만, 2~3년 뒤 입주 시기가 되면 국지적으로 입주 물량이 예년보다 많이 줄어든 지역에서는 전세시장 불안요인이 될 수 있다”고 우려했다.

주택정책 ‘규제 강화→규제 완화’ 기조 확대

정부는 지난해 이어 올해도 부동산 규제 완화 기조를 이어가기로 했다. 남아 있는 ‘대못 규제’인 분양가 상한제는 시장 상황에 따라 신축 운영할 예정이다. 또 재건축·재개발 활성화 방안도 계속 추진할 계획이다. 공공이 사업시행자에게 무상으로 양도할 수 있는 기반시설 범위를 공유지 등으로 확대하고, 정비구역 내 세입자에게 주택기금에서 전세자금을 빌려주는 방안도 검토하기로 했다.

특히 그동안 시장 진출을 차단했던 신탁업자에게 재개발 사업에 참여할 수 있는 길을 마련해줄 예정이다. 재개발조합이 자금을 확보해 사업이 원활하게 추진되도록 하기 위한 방안이다. 정부는 오는 6월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 국회에 제출, 토지주 등이 찬성할 경우 지자체장이 신탁업자를 시행사로 선정할 수 있도록 할 방침이다.

재개발뿐 아니라 재건축, 리모델링, 공동주택 유지관리 강화에도 나선다. 재건축 초과이익 환수 폐지 법안 등 관련법 개정안을 국회에 제출, 올해 통과를 목표로 하고 있다. 관련 시행령 개정 작업도 서두르고 있다.

정부의 이러한 부동산 규제 완화 기조는 주택시장에 윤활유가 되고 있다는 평가가 많다. 다주택자 양도소득세 중과제도 폐지, 취득세율 영구 인하, 생애 최초 주택 구입자에 대한 금융 지원 등 각종 규제 완화로 시장은 지난해 말부터 회복세를 타고 있다. 국토부에 따르면 지난해 전국 집값은 0.3% 올랐다. 특히 하락세가 계속되던 수도권은 지난해 9월 이후 올 3월까지 7개월 연속 상승세다. 주택 거래량은 지난해 85만2000건으로, 전년(73만5000건) 대비 15.8% 늘었다.

하지만 임대주택 과세 방침이 회복세에 찬물을 끼얹을 수 있다는 우려도 적지 않다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 규제 완화 흐름은 장기적으로 주택시장 활성화에 도움이 될 것”이라면서도 “단기적으로는 전·월세 임대소득 과세 때문에 가라앉은 시장 분위기를 반전시키기는 어려워 보인다 ”고 말했다.