부동산개발업계 "대장동, 민간에 수익 몰아준 사업구조부터 문제"

[이데일리 신수정 기자] 특혜 의혹을 받고 있는 ‘대장동 개발 사업’이 부동산 개발업계 사이에서도 ‘굉장히 이례적’이라는 평가를 받고 있다. 민관개발이라는 특수성을 감안했을때 수익구조가 매우 특이하고 사업자 선정 과정 역시 의아할 정도로 빠르게 이뤄졌다는 분석이다. 전문가들은 일반 국민 주거 복지 비용으로 돌아가야 할 수익을 민간이 가져갈 수 있도록 사업 구조를 짠 것이 근본적으로 잘못됐다고 지적했다.

국민의힘 김은혜(오른쪽부터), 송석준, 박수영, 이헌승, 김형동 등 ‘이재명 대장동 게이트 진상조사 TF’ 의원들이 16일 경기 성남시 분당구 대장동 개발현장을 찾아 현장을 확인하고 있다. (사진=연합뉴스)

이재명 지사가 성남시장 재직 당시 2014년부터 추진한 대장동 개발사업은 92만 481㎡(약 27만 8000평)에 5903가구가 입주하는 1조 5000억원 규모의 부동산 개발 사업이다. 해당 지역은 ‘남판교’라고 불리며 주목을 받던 곳이다. 성남시는 이 개발을 위해 ‘성남의뜰’이라는 시행사를 설립, 개발을 추진했다. 여기에 컨소시엄으로 참여한 회사가 화천대유자산관리다.

확정수익 설계에 업계는 ‘갸우뚱’

부동산개발업계가 가장 이례적이라고 평가하는 것은 ‘수익구조’다. 기본적으로 부동산 개발사업 수익구조 설계시 투자비와 사업 불확실성이 높을수록 투자자가 확정이익을 얻도록 하고 나머지 수익을 시행사가 갖도록 한다. 반대로 사업 흥행과 수익성이 높게 점쳐질 경우 전체 수익을 투자지분에 따라 나눠갖는 형태를 취한다.

의아한 점은 인허가권자인 성남도시개발공사가 토지수용권을 통해 택지를 저렴하게 수용했고, ‘남판교’라는 별칭이 있었을 정도로 좋은 입지의 개발을 계획하면서도 확정이익만을 약정했다는 점이다.

성남도시개발공사는 누적 배당금이 1822억원이 될 때까지 1순위로 자신들이 우선적으로 배당받도록 사업 구조를 설계했다. 성남도시개발공사에 이어 2순위 우선주를 가진 금융기관도 일정 금액을 배당받도록 했고, 남는 이익금은 모두 보통주를 가진 SK증권과 화천대유에 배당하도록 했다.

문재인 정부 들어 부동산 가격이 급등하자 보통주를 가진 화천대유와 SK증권은 1순위였던 성남도시개발공사보다 높은 배당을 받게 됐다. 5000만원을 출자한 화천대유와 3억원을 출자한 SK증권이 지금까지 배당받은 금액은 577억 원과 3463억원에 달한다.

SK증권 지분은 화천대유 및 화천대유 대주주 김씨의 가족과 지인 등 7명으로 구성된 특정금전신탁(고객이 직접 자산 운용 방법을 지정하는 신탁상품) 형태로 돼 있다. 결국 화천대유와 직간접적으로 연결된 소수의 사람이 대장동 개발사업을 통해 4040억원의 막대한 배당수익을 거두게 된 셈이다.

대장지구 아파트가 분양한 2018년 말은 집값이 크게 뛰지 않았던 시기이지만, 높은 청약경쟁률 속에 정식 청약 순위 내에서 청약을 마감했다. 추가 개발이익을 충분히 예상할 수 있는 상황으로 보인다.

다만 경기연구원에선 이같은 수익구조가 공공이익 환원에 도움된 사례로 평가했다. ‘개발이익 공공환원 사례 심층연구’ 보고서에서는 “판교대장 도시개발사업은 다양한 수법을 통해 개발이익을 공공으로 환원한 사례”라며 “PFV성남의뜰 주식회사를 사업시행자로 지정하고 사업협약, 주주협약을 통해 약 5503억원을 사전이익으로 확정했다”고 분석했다.

심교언 건국대학교 교수는 “민간사업에서는 어떠한 사업구조를 짜도 문제가 되지 않지만, 공공개발이익을 최대한으로 늘려야 하는 민관합동 사업에서 이 같은 수익구조를 설계한 것은 매우 이례적”이라고 평가했다.

대장동 개발사업 특혜 의혹을 받는 자산관리회사 화천대유 사무실 입구 모습. (사진=연합뉴스)

사업자 선정을 ‘하루’ 만에…내정 의혹

개발 민간사업자 선정 과정도 업계의 공감을 얻지 못하고 있다. 사업자 선정에는 하나은행이 주축이 된 성남의뜰을 비롯해 산업은행, 메리츠증권 등 3개 컨소시엄이 참여했는데 공모 마감 바로 다음 날 성남의뜰이 우선협상대상자로 선정됐다. 부동산 개발업체 관계자는 “1조원이 넘는 민관사업에서 사업자 심사가 하루 만에 끝나는 건 아예 보지 못했다”며 “내정의혹을 받을 만 하다”고 평가했다.

‘셀프심사’ 의혹도 제기됐다. 심사를 담당한 심의위원에 성남의뜰 컨소시엄인 성남도시개발공사 임직원들이 포함됐다는 것이다. 이기인 성남시의회 의원이 성남시의회로부터 받은 제215회 도시건설위원회 성남도시공사 행정사무감사 자료에 따르면 절대평가에 참여한 평가위원 4명은 개발사업본부장·투자사업팀장·개발사업처장 등 모두 성남도시개발공사 임직원이었다.

상대평가는 사업참여자 추첨을 통해 5명이 선정됐다. 이 의원은 “전날 매겨놓은 점수를 가지고 상대평가 심의를 한다. 그렇기 때문에 상대평가는 요식행위에 불과하다”며 “절대평가에서 성남의뜰에게 점수를 몰아줬다면 결과는 바뀔 수 없다. 성남의뜰이 내정됐다고 볼 수밖에 없다”고 주장했다.

반면 사업 과정에 문제가 없다는 의견도 있다. 개발업계 한 관계자는 “대장동 개발사업이 국민적 상식을 벗어날만큼 이익이 많이 났다는 점에서 논란이 되고 있지만 개발업계 입장에서 볼 때 사업 과정에서 절차상 문제는 없다”며 “사업자 선정이 빨리된 것이나 사업구조를 시행사에게 위험과 수익 모두를 몰아준 것 역시 이례적인 결정은 아니라”라고 옹호했다.

또 이재명 후보 측 역시 “사업자 선정은 개발이익 환수를 보장하고 자금조달능력이 가장 우수했던 하나은행 컨소시엄을 선정한 것”이라며 “신속하게 사업자를 선정한 것도 외부의 입김을 차단하는 가장 효과적인 방법”이었다고 해명했다.

이어 사업성이 좋은 사업이라는 지적에 대해 “당시 부동산 경기가 좋지 않아 대장동 개발사업에 자금조달을 위해 30여개 금융사를 접촉했지만 10여개만 참여했다”며 “결과만 놓고 사업성이 좋다고 판단하는 것은 온당치 못하다”고 강조했다.