LTV 완화하면 집 살까?..“실수요 증가·경기회복엔 한계”

[이데일리 정수영·신상건 기자] 정부가 주택담보인정비율(LTV)를 지역에 관계 없이 70%로 완화하기로 가닥을 잡으면서 부동산시장 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 당장 집값을 끌어올려 경기 회복을 꾀하기엔 역부족이지만, 실수요자 중심의 주택 거래량은 증가할 것이란 전망이 나오고 있다.

15일 기획재정부와 금융위원회 등에 따르면 정부는 다음 주 ‘하반기 경제정책방향’을 발표, 주택 대출과 관련된 금융규제완화 방안을 내놓을 예정이다. 여기엔 LTV(주택담보대출비율)를 70%로 단일화하는 내용이 포함될 것으로 보인다. DTI(총부채상환비율)는 그대로 유지될 가능성이 높다.

현재 LTV는 은행과 보험사 기준으로 수도권 50%, 지방 60% 이내로 비율이 제한되고 있다. 제2금융권에서 대출 때에는 70%가 적용되고 있다. 하지만 앞으로는 지역이나 금융권 상관없이 일괄적으로 70%로 단일화될 전망이다. 집값이 3억원일 경우 현재는 서울에서 1억5000만원까지만 담보 대출을 받을 수 있지만, 앞으로는 2억1000만원까지도 가능해지는 것이다.

주택 월별 거래량 추이

전문가들은 LTV가 확대되면 실수요자 중심의 주택 거래량이 늘 것으로 보고 있다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “LTV 규제 완화는 시장 진입 문턱을 낮추는 효과가 있어 거래량이 증가할 것”이라고 내다봤다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장도 “LTV 완화는 시장에 규제 완화 시그널을 보내 집값 회복에 대한 심리적 기대감을 높이겠다는 것으로 주택 마련을 고민하고 있는 수요자의 시장 진입을 유도할 것”이라고 말했다.

다만 이는 실수요 위주일 뿐 경기회복 도화선이 되기엔 역부족이란 의견도 적지 않다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “일부 대출에 제한을 받았던 계층에게는 도움이 되겠지만 전반적인 경기회복에는 큰 도움이 되기 힘들다”고 평가했다. 박원갑 위원도 “실물경제가 살아나지 않고 임대소득 과세방침으로 다주택자 되길 꺼리는 현상이 심해 집값이 오르는 데는 한계가 있다”고 말했다. 시장 활성화를 위한 추가 대책이 필요하다는 것이다.

실제로 증가추세였던 주택 거래량은 2월 말 정부가 발표한 임대소득세 과세방침이 논란이 되면서 다시 하락하는 추세다. 국토교통부에 따르면 6월 전국전국 주택거래량은 7만3108건으로 전년 동기대비 43.7% 줄었다. 전달에 비해선 6% 감소하는 등 5월과 6월 2개월 연속 감소세다.

지난해 주택거래량은 정부가 내놓은 한시적 규제완화 정책으로 거래량이 평년보다 다소 증가한 측면이 강하다. 다만 이를 감안하더라도 올 초 나온 임대소득 과세 방안(2·26대책)과 이후 불거진 논란이 시장에 찬물을 끼얹었다는 분석이 지배적이다.

따라서 정부가 부동산을 통해 경기회복을 추진하기 위해선 추가대책이 필요하다는 목소리가 나온다. 허윤경 위원은 “국회가 2·26 보완 입법을 서둘러 해결하고, 역차별적인 수도권 관련 규제를 완화하는 등 여러가지 정책이 맞물려 돌아가야 한다”고 강조했다. 김동수 한국주택협회 정책실장도 “LTV 비율을 10~20%포인트 올리는 것으로는 얼어붙은 주택 구매 심리를 살릴 수 없다”며 “DIT는 폐지하고 LTV는 금융기관 자율에 맡겨야 한다”고 강조했다.

부작용을 사전에 보완해야 한다는 의견도 있다. 이휘정 하나금융경영연구소 수석연구원은 “담보대출은 주택구입 뿐 아니라 사업자금, 생활자금 등 여러 용도로 이용되는데, 보완대책이 마련되지 않으면 주택시장 회복 효과보다 가계부채만 증가하는 문제가 발생할 수 있다”고 경고했다.

김규정 팀장은 “거래량은 다소 늘겠지만, 일괄적으로 규제가 상향돼 버리면 집값이 안오르는 상황에선 깡통주택이나 하우스푸어가 더 증가할 소지가 있다”며 “은행이나 정부가 LTV를 상황에 따라 실시간으로 탄력 적용할 수 있는 가이드나 시스템을 구축해야 한다”고 제안했다.