[조철현의 '삐딱 부동산']서울 주택 공급 충분?…감정원의 이상한 ‘통계 분석’

한국감정원은 최근 서울 주택 공급량이 충분한 만큼 집값도 당분간 안정될 것이라는 보고서를 냈다. 아파트 단지가 많이 들어선 서울 강남지역 모습.

[이데일리 조철현 부동산전문기자] “서울·수도권 주택 공급은 충분하다.”

정부 공식 부동산 통계 작성 기관인 한국감정원이 ‘수도권 주택 공급 충분론’을 꺼내들었다. 지난해 서울 집값이 많이 오른 것은 주택이 부족해서라 아니라 심리적 요인 등에 따른 투기적 영향 때문이라는 주장이다. 하지만 이는 정권의 입맛에 맞춘 악의적인 통계 오독이라는 지적이 나오고 있다.

“주택 부족하지 않아…집값 상승은 투기 영향 때문”

채미옥 한국감정원 KAB부동산연구원장은 얼마 전 “주택 공급은 부족하지 않다”며 지난해 서울 집값 급등의 원인이 ‘공급 부족’에 있다는 일부의 주장을 전면 반박하고 나섰다. 지난 10일 한국감정원 서울사무소에서 ‘2018년도 부동산시장 동향 및 2019년 전망’이라는 보고서를 발표하는 자리에서다. 채 원장은 “2015년 이후 주택 인허가 물량 많이 늘고 있고, 준공 물량도 꾸준히 증가하는 중”이라며 시장에서 제기되고 있는 공급 부족론을 일축했다.

감정원이 이날 내놓은 국토부의 통계 자료에 따르면 서울·수도권 주택 인허가 물량(1~11월 기준)은 2014년 20만1000채에서 지난해에는 22만1000채로 늘었다.

2015년과 2016년에도 서울·수도권 인허가 물량은 각각 35만5000채, 29만4000채에 달했다. 이는 2017년 25만3000채, 2018년 29만1000채의 준공(입주) 물량 증가로 이어졌다. 2014년과 2015년 준공 물량(각각 17만6000채)에 비해 65%나 늘어난 것이다.

주택 공급 물량의 선행지표인 인허가 실적 증가에 따른 전국 준공 물량 증가 추세가 3년째(2016년 45만채, 2017년 51만6000채, 2018년 55만9000채) 이어지고 있는 만큼 시중에 떠도는 주택 공급 부족론은 ‘괴담’에 불과하다는 게 감정원 설명이다. 그러면서 감정원 보고서는 주택 공급량이 충분하기 때문에 지난 2~3년간의 서울 주택 가격 상승은 공급 부족 때문이 아니라 개발 호재와 집값 상승 기대한 투기 수요 증가 때문이라고 지적했다. 충분한 주택 공급으로 당분간 서울·수도권 집값은 안정세를 보일 것으로 예측하기도 했다.

△주택 공급량 추이(1~11월 기준), 자료:국토교통부

◇멸실 반영한 서울 ‘실질 공급량’은 마이너스

과연 그럴까. 감정원이 인용한 국토부의 주택 공급 추이 자료 자료를 한번 꼼꼼하게 따져보자.

2014년과 비교해서는 그 이후 주택 준공 물량이 늘긴 했다. 전국 기준으로 준공 물량은 △2014년 39만9000채 △2015년 39만3000채 △2016년 45만채 △2017년 51만6000채 순으로 늘었다. 지난해 1~11월 주택 준공 실적은 55만9000채로 전년 같은 기간 51만6000채 대비 8.4% 많은 수준이다.

하지만 2015년 이후 인허가 물량은 줄고 있다. 인허가 실적은 △2015년 66만7000채 △2016년 63만700채 △2017년 55만3000채에 이어 지난해도 전년 대비 감소했다. 공급 선행지표인 인허가 물량이 3년 연속 줄어들고 있는 것이다. 특히 수도권은 2015년 35만5000채에서 지난해 22만1000채(11월 기준) 35.5%나 줄었다.

또 하나 고려해야 할 게 멸실 주택 물량이다. 서울의 경우 재건축·재개발 사업 등으로 없어진 집(멸실주택)을 빼면 실질적인 주택 공급량은 되레 줄었다는 통계도 있다.

교보증권 보고서에 따르면 서울 입주 주택은 2015년 2만1293채, 2016년 2만3763채, 2017년 2만7697채, 지난해 3만6371채로 점점 늘어나는 추세다. 하지만 신규 주택에서 재건축·재개발에 따른 멸실주택을 뺀 방식으로 산출한 실질 공급량은 2015년 이후 지난해까지 4년 누적으로 3만8863채 부족했다. 2011년부터 8년간으로 따지면 부족한 물량이 6만9398채에 달했다.

올해도 서울의 실질 공급량은 크게 늘지 않을 전망이다. 업계에 추산하는 올해 재개발·재건축 사업장의 이주 및 철거 예정 주택은 2만~3만채다.

공급 부족으로 집값 불안 재연 우려

실질 공급량이 필요한 주택 수(신규 주택 수요)에 못미칠 경우 집값 불안은 언제든지 재연될 수 있다.

국토연구원이 추정한 향후 5년간(2018∼2022년) 서울의 연간 적정 신규 주택 수요는 5만5000채다. 인구 1000만명인 서울에서 해마다 약 5만5000채(0.55%)의 새 집이 지어져야 한다는 것이다. 국토교통부가 추산한 서울 연평균 공급 물량은 7만2000채로, 수치상으로는 공급이 충분하다고 볼 수 있다.

그런데 공급 물량 중 수요자들에게 인기가 많은 아파트 물량이 얼마인지 따져보면 얘기가 달라진다. 주택산업연구원에 따르면 향후 5년간 서울의 전체 주택 준공 물량 중 아파트의 비중은 연평균 40.6%로 서울을 제외한 지방의 57.5%보다 크게 낮다. 또 2018∼2022년 연평균 신규 수요 가운데 아파트 수요가 4만채에 달하지만 신규 공급은 3만6000채에 그쳐 연평균 4000채 정도가 부족한 실정이다.

서울의 경우 공급 부족이 누적된 만큼 앞으로 아파트 공급을 늘리지 않으면 중장기적인 수급 불안이 지속될 수 있다는 게 많은 전문가들의 지적이다. 요즘 서울 집값이 맥을 못 추는 것은 공급이 충분해서가 아니라 정부의 고강도 규제책 때문으로 봐야 한다는 것이다.

진단이 잘못되면 처방도 제대로 내릴 수 없다. 왜곡된 주택 통계 분석과 현실을 제대로 짚어내지 못한 시장 진단은 정부 정책 방향을 크게 어긋나게 할 수 있다. 한국감정원은 더 이상 숫자 갖고 장난치지 마시라.