불법입주권이 유혹한다

[조선일보 제공] “8000만원짜리 특별 분양권으로 강남에 내집 마련.” 최근 이 같은 문구를 담은 플래카드가 곳곳에 나붙어 실수요자들을 솔깃하게 하고 있다. 특별 분양권이란 서울시 도시개발공사가 짓는 전용면적 25.7평 이하 아파트에 입주할 수 있는 권리. 서울시는 택지개발사업이나 도로 개설 등으로 주택이 헐리는 가옥주에게 보상 차원으로 도시개발공사 아파트 입주권을 주고 있다. 서울시가 최근 강남권을 포함, 78만평의 그린벨트를 풀어 주택단지를 짓기로 하자 이를 겨낭한 ‘강남 아파트 특별 분양권’까지 나돌고 있다. 그러나 이런 입주권 매매는 불법이며, 사기를 당할 가능성이 높기 때문에 조심해야 한다. ◆ 입지 좋은 곳에 배정받으면 시세 차익 가능 = 입주권을 얻기 위해서는 두 가지 방법이 있다. 첫째, 택지 개발이나 도로 건설과 같은 도시계획으로 철거될 주거용 건물을 구입하는 것. 도로 건설 등으로 철거되는 주택의 경우 합법적인 거래이지만 입주할 아파트가 확정되지 않았다는 점이 단점이다. 둘째로는 이미 주택이 철거됐고 입주할 도시 개발 아파트까지 정해져 있는 입주권을 사는 방법이다. 흔히 특별 분양권이라는 게 바로 입주권이다. 그러나 현행법상 불법인 데다 등기가 되지 않는다. 이 때문에 거래 당사자는 채권·채무 당사자로 공증을 받아 법원에 입주권에 대한 가처분 신청을 낸다. 입주권 구입자는 가처분을 근거로 입주 후에 등기를 하는 것이 일반적이다. 입주권은 일종의 당첨 프리미엄이기 때문에 아파트 분양대금은 따로 내야 한다. 하지만 도시개발공사 아파트가 보통 시세보다 저렴하게 분양되기 때문에 시세차익이 나는 경우가 많다. ◆ 물딱지 사기극도 횡행 = 입주권은 거래가 불법이기 때문에 등기가 되지 않는다. 때문에 이를 악용, 한 입주권을 서너 사람에게 동시에 파는 ‘물딱지’ 사기극도 횡행하고 있다. 인기가 높은 상암동 도시개발공사 아파트의 경우 상당수 입주권이 이중·삼중으로 거래된 물딱지여서 상당수 투자자들이 사기를 당했다. 더군다나 입주 후에 가격이 크게 오르면 매도자가 소유권 이전을 잘 해주지 않아 애를 태우기도 한다. 또 매도자가 갑자기 사망할 경우 권리관계가 복잡해 낭패를 당할 수 있다. 이 때문에 택지개발지구로 철거될 건물을 사는 것이 비교적 안정적으로 입주권을 확보할 수 있는 방법이다. 하지만 물량이 많지 않고 가격도 비싸다. 또 서울시는 택지개발지구 내에 주택을 갖고 있더라도 다른 지역에 소유한 주택에 살 경우에는 입주권을 주지 않는다. ◆ 입주권 거래는 불법 = 서울시가 그린벨트를 풀어 주택단지를 짓기로 한 곳은 78만평 9개 지구 2만7000가구로 2007년부터 입주한다. 강남권에는 강남구 우면동·세곡동, 송파구 마천동 등이 포함돼 있다. 전체 주택 중 3분의 2가 국민임대주택이고, 3분의 1이 분양주택. 분양주택 중 일부가 철거민들에게 특별 분양된다. 서울시 주택기획과 서경만씨는 “강남권 지역의 경우 해당 지역이 대부분 논밭이고 일부 무허가 주택이기 때문에 철거민 특별 분양은 많지 않을 것”이라고 말했다. 하지만 서울시가 추가로 그린벨트를 해제, 모두 10만가구를 공급하기로 한 만큼 향후 입주권 거래가 극성을 부릴 가능성이 높다. ‘닥터아파트’ 김광석 팀장은 “물딱지 거래 등 위험요소가 많아 피하는 게 좋다”고 말했다.