새해 재건축아파트 값 "제갈길" 가려나

[조선일보 제공] 새해 들어 재건축 아파트 시장에 명암이 극명하게 엇갈리고 있다. 정부의 각종 규제책으로 대다수 재건축 아파트들이 하락세를 보이고 있는 반면 이미 사업 승인을 받아 후분양제 등 정부 규제를 받지 않는 일부 단지들은 희소가치 때문에 반사이익을 누리며 가격이 다시 상승세를 타고 있다. 또 일부 재건축 추진 조합들이 정부의 재건축 억제 조치가 ‘사유재산권을 침해한다’며 헌법 소원을 내기로 해 향후 재건축 시장의 변수로 떠오르고 있다. ◆각종 규제로 사업 불투명=부동산뱅크 조사 결과, 서울 지역 재건축 아파트 중 아직 사업 승인을 못 받은 단지들의 평균 시세는 작년 ‘10·29조치’ 이전에 비해 10.3%나 떨어졌다. 이는 같은 기간 서울 지역 아파트 하락률(-2.85%)을 3배 이상 웃도는 것이다. 게다가 작년 12월 31일부터 시행된, 투기과열지구 내 조합설립인가 아파트에 대한 조합원 분양권 전매금지 조치도 재건축 단지 아파트 가격의 발목을 잡고 있다. 관련 법규 개정으로 법 시행 후에 설립인가가 나면 조합원 지위 양도가 금지돼 아파트 환금성이 크게 떨어지기 때문에 가격이 약세를 보이고 있는 것이다. ‘RE멤버스’ 고종완 사장은 “법 시행 단지를 중심으로 투기세력과 함께 실수요자마저 빠지면서 가격 하락이 이어지고 있다”고 분석했다. ◆기존 사업승인 단지는 반사이익 누려=이미 사업 승인을 받은 일부 아파트들은 반사이익을 누리며 집값이 조금씩 상승하고 있다. 사업승인을 받은 단지는 한 차례 조합원 분양권 전매가 가능하고 재건축 후분양제 등의 규제를 적용받지 않기 때문이다. 서울 송파구 잠실 저밀도지구, 강남구 청담·도곡 지구 등의 사업 승인 단지들은 최근 한 달 사이 2000만~3000만원씩 값이 뛰었다. 잠실동의 한 저층주공아파트 단지 13평형의 경우 한 달 전보다 2000만~3000만원이 올랐고, 도곡 저밀도 지구 내 또 다른 재건축 아파트 13평형도 한 달 사이에 3000만원 가량 상승했다. 컨설팅회사인 ‘시간과 공간’ 한광호 대표는 “강남권 등 요지일수록 향후 공급이 줄어들 것이란 생각에 수요가 되살아나고 있다”고 말했다. 하지만 기존 사업승인 단지도 그동안 쌓였던 저가 매물이 거래됐을 뿐, 본격적인 오름세로 보기는 어렵다는 시각도 있다. ‘닥터아파트’ 김광석 팀장은 “기존 사업승인단지도 정부가 다주택자 중과세 등 각종 대책을 쏟아내고 있어 추가 상승에는 한계가 있을 것”이라고 말했다. ◆재건축 조합 헌법소원 제기키로=일부 재건축 조합들은 정부를 상대로 헌법 소원을 제기할 계획이다. 재건축조합의 모임인 ‘바른재건축추진연합회’는 최근 대책회의를 갖고, 정부의 조합설립인가 후 아파트에 대한 조합원 지위 양도 금지 조항에 대해 헌법 소원을 제기하기로 결정했다. 연합회 이영환 기획실장은 “‘투기’라는 명목으로 실수요자들마저 거래를 하지 못하게 하는 것은 재산권 침해”라며 “전국 150개 재건축 조합의 의견을 모아 이달 말 소송을 제기할 것”이라고 밝혔다. 내집마련정보사 김영진 사장은 “재건축 아파트를 사려는 실수요자들은 정부 정책의 변화는 물론 전반적인 집값 추세 등을 주의 깊게 살피며 구입 시기를 신중하게 결정해야 할 것”이라고 조언했다.