[2018 웰스투어]“아파트 갭 투자, 입주물량만 보면 안 돼”

18일 부산 남구 문현동 BNK부산은행 본점에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018 인(in) 부산’ 참석자들이 강연을 마친 이강재(오른쪽 첫번째) 부동산 원스톱카페 대표에게 질문하고 있다. (사진=이데일리 신태현 기자)

[이데일리 박일경 기자] “아파트 갭 투자는 입주물량만 보고 투자하면 안 된다. 주변지역에서 대형 개발호재가 있으면 그 지역이 블랙홀 구실을 해 입주물량이 모자라는 지역의 인구수까지 모두 잡아 삼킨다.”

이강재 부동산 원스톱카페 대표는 18일 부산 남구 문현동 BNK부산은행 본점 대강당에서 열린 ‘이데일리와 함께하는 웰스투어(Wealth Tour) 2018’에서 ‘가성비 높은 지역과 종목에 집중 투자하라’라는 주제 강연을 통해 이같이 말했다.

이 대표는 “매도 타이밍 시 입주물량과 대형 주변지역 개발호재가 없어야 안전하게 빠져 나올 수 있다”며 “그렇지 않으면 역갭 투자에 몰릴 수 있다”고 강조했다. 이어 “맹목적으로 선두주자 뒤를 밟지 마라”고 충고했다. 그는 “투자지역의 최근 2년간 거래건수가 얼마인지를 파악해야 한다”고 덧붙였다.

주택수요 보다 공급이 많아 할인된 물건을 매입하는 경우 상당한 가성비를 안겨 주는데, 특히 준공 전 미분양 물량은 할인을 하더라도 입주 때까지 좀 더 지켜봐야 한다는 조언이다. 이 대표는 “준공 후 미분양 물량에 관심을 많이 가져야 한다”면서 “경제, 입주물량의 진화 등이 있으면 할인율이 많고 인구유입이 있는 곳의 지역을 택하면 된다”고 제안했다.

가성비란 ‘가격 대비 성능’의 줄임말로 가격에 비해 마음의 만족이 큰 제품을 소비함을 뜻한다. 부동산 투자에 있어서는 본인이 투입한 투자자금을 최소화하고 투자자금 회수를 최단기화하는 것을 의미한다.

이 대표는 “정부가 지원하는 정책에, 시대가 요구하는 정책에 대한 집중 투자가 이뤄져야 한다”며 “확실한 매수처가 존재하며 가성비 높은 지역과 종목이 파악되기 때문”이라고 설명했다.

현재 정부는 서민을 위한 주택공급을 확대하고 있다. 수도권 내 다양한 유형의 주택공급을 늘리기 위한 공공택지를 확보하고 있다. 우선 ‘공적임대주택’이 연간 17만호가 공급된다. 정부 또는 지방자치단체가 소유·관리하면서 서민들에게 공급하는 임대주택인 ‘공공임대주택’이 해마다 13만호, 기존 기업형 임대주택의 공공성 강화 및 집주인 임대주택 활성화를 통한 ‘공공지원주택’은 4만호에 각각 달한다. 수도권에 연간 10만호로 약 60%가 수도권에 집중될 예정이다. 5년간 총 85만호가 공급된다. 다음으로 신혼희망타운 공급이 5만호에 이른다. 수도권 3만호로 이 역시 60% 정도가 수도권 물량이다.

이와 함께 수익성 부동산은 물가상승률 및 대손상각비를 빼고 수익률을 계산을 해야 한다. 상가, 오피스텔 등은 매도가치를 고려해야 한다.

이 대표는 “1인 법인, 일반법인 등 법인을 적극 활용하라”면서 “시기에 맞는 종목을 구하고 자금이 놀지 않게 하라”고 주문했다. ‘동네→지역→광역시→전국’ 등 순으로 종목과 지역을 넓히고 대출과 다주택자와의 전쟁에서 이기는 방법을 연구해 정부정책을 분석하고 틈새시장을 찾아야 한다는 의견을 제기했다.

이 대표는 “원도심은 △재정비촉진지구 △재개발·재건축지구 △주거환경개선지구 △빈집 및 소규모정비지구(자율주택) △건축법에 의한 소규모건축정비사업 등으로 물량이 공급되는데 지정지역·해제지역·인근지역 등 고루 분산투자가 이뤄지고 있으며 신도시는 택지개발사업지구 및 도시개발사업지구 등을 중심으로 물량이 공급된다”며 “법인투자, 임대사업자(단기·준공공), 개인투자 등을 면밀히 따져야 한다”고 말했다. 그는 “경험이 많은 전문가를 찾아서 투자하기 전에 미리 상담 받을 것”을 권했다.

이데일리가 매년 상·하반기 두차례에 걸쳐 서울과 부산에서 각각 개최하는 ‘웰스투어’는 지난 2014년 첫 막을 올린 이후 불확실한 경제상황에서 ‘재테크의 오아시스’ 역할을 해온 대국민 재테크 강연회다. 주식·부동산·절세 등 실전에서 활약하고 있는 분야별 투자고수가 그들만의 비법을 공유하며 투자의 나침반을 제시한다는 평가를 받는다.

▶‘역갭’ 투자란…

갭 투자의 반대 현상으로 갭 투자가 매매가격과 전세가격 간 격차가 작을 때 그 차이(갭)만큼의 돈만 갖고 집을 매수한 후 직접 살지는 않고 임대하다가 집값이 오르면 매도해 차익을 실현하는 투자법을 뜻한다면 ‘역갭’ 투자는 부동산 가격 하락과 역전세난으로 인해 차익실현이 어려워진 상황을 일컫는다.