상가 권리금, 법으로 보호.. "세금 부과 등 시장 혼란 불가피"

[이데일리 정수영 기자] 약 33조원 규모로 추산되는 상가 권리금 시장이 양성화될 전망인 가운데 시장은 다소 혼란스럽다는 반응이다. 소득 노출로 그동안 내지 않던 세금을 내야할 처지인데다, 임차인의 계약갱신청구권(5년)이 강화되면서 임대인들로서는 심리적 부담이 커질 수 있어서다.

정부가 24일 경제장관회의를 통해 확정한 상가 임대차보호방안의 핵심 내용은 두 가지로 요약된다. 상가 세입자(임차인)의 권리금 법적 보호와 계약기간 5년 보호다. 법무부는 이런 내용을 담은 상가 임대차보호법 개정안을 연내 국회를 거쳐 내년부터 시행한다는 계획이다.

“임차인 권익 보호 장치 마련”

상가 권리금은 상가 운영에 관한 유·무형의 이익을 환산해 세입자들끼리 주고받는 돈이다. 정부는 상가 권리금 시장 규모를 33조원으로 추산하고 있다. 이 중 임대인(상가 주인)의 방해로 임차인이 권리금을 떼일 가능성이 높은 권리금 규모는 약 1조3000억원에 달하는 것으로 분석하고 있다.

권리금은 일반적으로 임차인 간에 음성적으로 거래는 돈이지만, 건물 주인이나 상가 임대인이 리모델링 또는 영업을 위해 직접 건물을 사용하겠다고 하면 임차인으로서는 포기를 해야하는 소득이다. 특히 건물주가 바뀌면 5년간의 계약 갱신기간(서울의 경우 환산보증금 4억원 이하는 보장)을 보호받지 못하는 경우가 많은데, 이 경우 임차인의 권리금 회수에 어려움이 컸다.

하지만 관련법 개정안이 시행되면 앞으로 모든 상가 임차인은 권리금을 직접 회수할 수 있고, 5년간 계약기간을 유지할 수 있다. 상가 주인은 기존 임차인과 새 임차인 간 권리금 합의를 할 수 있도록 협력 의무기간 2개월을 둬야 한다. 만약 이를 어길 경우 손해배상 책임을 지게 된다.

전문가들은 일단 임차인 보호라는 측면에서는 긍정적으로 평가하고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “이번 임대차보호법 개정으로 일부 건물주의 횡포로부터 상가 임차인들이 보호받을 수 있는 장치가 마련됐다”며 “임차인의 권익을 보호한다는 점에서 의미가 있다”고 평가했다.

시장 혼란 불가피…임대료 상승 우려도

하지만 당분간 혼란 및 소송이 끊이지 않을 것이란 지적도 나오고 있다. 우선 소득 노출로 권리금이 과세 대상이 될 수 있다는 점이 시장엔 부담 요소다. 박대원 상가정보연구원 소장은 “정부가 권리금시장을 양성화하면 일부 상가는 권리금이 1억~2억원씩 붙기 때문에 이에 따른 세금도 적지 않을 것으로 보인다”며 “정부가 세금 부과를 어느 선까지 할 것이냐가 관건”이라고 분석했다.

현재도 권리금은 300만원 이상일 경우 기타소득세로 부과하고 있다. 정부는 조만간 관련업계와 종사자 등을 대상으로 공청회를 열어 이에 대한 구체적 방안을 마련할 예정이다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 “권리금이 1000만원인데, 정부가 여기에 세금 10%를 부과한다면 그만큼 세금이 권리금에 붙어 거래될 가능성이 크다”고 내다봤다.

임대료 상승 우려도 있다. 선 대표는 모든 상가에 대한 임차인 계약갱신청구권(5년) 확대로 임대료 인상도 불가피하다고 지적했다. 그는 “임대료가 월 500만원이면 환산보증금이 4억원이 넘는 건데, 앞으로는 이 경우도 5년간 계약이 유지되는 셈”이라며 “이 때 만약 2년 계약 기간이 끝나 재계약 때 상가 주인이 그동안 1년 단위로 올리지 못한 임대료를 연 상한선인 9% 이상으로 올릴 가능성도 높은데 이 때 분쟁의 소지가 크다”고 말했다.

임대인과 임차인 간의 분쟁조정 역할을 할 정부(국토부)의 권리금 고시에 대해서도 의문이 제기되고 있다. 분쟁 발생시 정부는 감정평가 등을 토대로 해당 상가의 권리금을 산정할 계획이지만 시장 상황 등을 반영하기 어렵다는 지적이 적지 않다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “시장의 혼란을 줄이기 위해서는 관련법이 서둘러 국회를 통과한 뒤 시행령과 시행규칙 등을 통해 구체화할 필요가 있다”고 말했다.