[좋아요!부동산] 주택 임대소득 과세에 상가시장 반사이익?

[이데일리 김동욱 기자] 얼마 전 한 부동산 정보업체는 올해 1분기 공급된 상가 공급량이 2010년 이후 역대 최고치라는 내용의 보도자료를 배포했다. 보통 비수기로 통하는 1분기에 상가 공급량이 몰린 이유는 무엇일까. 이 업체는 정부의 전·월세 임대소득 과세 방침이 영향을 미쳤다고 분석했다. 투자자들이 세금 부담이 커진 주택 대신 과세 대상에서 빠진 상가 쪽에 몰리면서 공급업체들이 상가 분양에 열을 올렸다는 것이다. 최근 상가와 관련된 기사를 살펴봐도 대부분 비슷하다. 정부가 주택 임대소득에 대해 세금을 걷기로 하면서 비주거용인 상가가 반사이익을 얻고 있다는 내용이 대부분이다.

정부가 연초 발표한 주택 임대차시장 선진화 방안은 전·월세 놓는 집주인의 임대소득 파악을 강화하는 내용을 담고 있다. 그동안 임대소득이 있는 데도 세금을 내지 않은 집주인을 가려내기 위해 정부가 전·월세 확정일자 자료와 월세 소득공제 자료를 활용하기로 한 것이다. 다만 정부는 수익형 부동산 중 하나인 상가에 대해선 따로 언급하지 않았다. 이렇다 보니 비주거용인 상가는 과세 대상에서 빠져 상가가 주택보다 투자성이 더 높다는 식의 분석이 설득력을 얻었다.

세금 측면에서만 보면 오히려 상가 주인이 더 불리하다. 전·월셋집의 경우 집주인이 세입자를 설득해 확정일자와 월세 소득공제를 받지 않게 하면 개념상으로는 집주인이 세금을 피해갈 수는 있다. 그러나 상가는 다르다. 상가 임차인 대부분은 사업자다. 사업자는 매년 5월 종합소득 신고 기간에 본인의 소득을 신고해야 한다. 소득은 수입-비용(지출)으로 산출된다. 상가 임차인(사업자)으로서는 임대료를 비용으로 털어야 세금을 아낄 수 있다. 임대인(상가 주인)의 임대소득이 드러날 수밖에 없는 구조다.

상가를 세 놓아 연 임대소득이 4800만원(월 400만원 이상) 이상이면 일반과세 대상자로 분류된다. 일반과세 대상자는 의무적으로 세금계산서(영수증)를 임차인에게 발행해 줘야 한다. 임차인은 이 세금계산서를 가지고 비용 처리를 한다. 연 임대소득이 4800만원 미만인 경우는 간이과세 대상자다. 간이과세 대상자는 세금계산서를 발행할 의무는 없지만 임차인이 요구할 경우 간이영수증을 끊어줘야 한다.

상가 주인은 1년에 세번 세금신고를 한다. 5월에 종합소득 신고 기간에 임대소득에 대해 세금 신고를 하고, 1월과 7월엔 부가가치세 신고를 해야 한다. 상가 주인은 임차인으로부터 월세 외 월셋값의 10%를 부가세로 더 받는다. 가령 월세가 400만원이라면 40만원(월셋값의 10%)을 부가세로 더 걷는다는 얘기다.

이동헌 천지세무법인 세무사는 “월 임대소득이 미미한 간이과세 대상자의 경우 일부 세금을 낮게 신고할 수는 있겠지만 이는 일부에 불과하다”며 “구조적으로 상가 주인이 전·월세 집주인보다 세금을 회피하기가 더 어렵다”고 말했다.