"사업성 없네…" 현대건설, 이마트 가양점 '오피스텔 개발' 취소

[이데일리 김성수 기자]현대건설이 서울 강서구 ‘이마트 가양점’ 부지에 오피스텔 등 복합시설을 개발하려던 사업계획을 취소했다. 고금리와 부동산 경기 침체로 오피스텔 수요가 줄어들어 사업성이 당초 계획보다 낮아서다.

이 사업은 이스턴투자개발, 현대건설, 코람코자산운용, 신한자산신탁이 손잡고 진행하고 있다. 시공사 현대건설은 사업성 재검을 위해 개발계획을 새롭게 검토하고 있으며 인허가도 다시 진행할 예정이다.

이마트 가양점에 오는 9월 23일 폐점을 알리는 현수막이 붙어있다.(사진=남궁민관 기자)

◇ 분양경기 침체…오피스텔 등 복합시설 개발 취하

9일 건설업계 및 강서구청에 따르면 현대건설은 서울 강서구 ‘이마트 가양점’을 허물고 오피스텔 등 복합시설을 개발하기 위해 강서구청에 제출했던 건축심의 신청건을 지난 3월 취하했다.

현대건설은 서울 강서구 가양동 449-19번지 일원에 지하 5층~지상 28층 규모의 주거용 오피스텔 503실 및 판매시설, 근린생활시설을 신축 및 분양할 계획이었다. 당초 일정은 내년 4월 착공 및 분양을 시작해서 오는 2028년 3월 준공하는 것이었다.

이를 위해 현대건설 컨소시엄은 지난 2021년 5월 이마트로부터 이마트 가양점 토지 및 지상 건물을 6820억원에 매입했다. 이마트가 해당 토지 및 건물을 매각한 후 12개월간 임차 운영하며, 향후 현대건설 컨소시엄이 신축할 건물 중 일부를 분양받아 재입점하는 조건부 거래다.

작년 9월 23일 영업을 종료했고, 지난 4월쯤 철거를 시작한 것으로 전해졌다. 하지만 작년부터 급격한 금리인상 및 부동산 경기 침체로 오피스텔 등 수익형부동산에 대한 수요가 줄어들면서 애초 현대건설이 예상했던 사업성이 안 나오게 됐다.

현대건설은 사업성 재검토를 위해 개발계획을 새롭게 검토하고 있으며 인허가도 다시 진행할 예정이다. 인허가를 받으려면 교통영향평가부터 다시 받아야 하며 그 다음에는 환경영향평가, 서울시 건축위원회 심의, 건축허가 신청 순으로 진행해야 한다.

교통영향평가 제도는 해당 사업 시행에 따라 발생하는 교통량·교통흐름의 변화 및 교통안전에 미치는 영향을 조사·예측·평가하고 이와 관련한 각종 문제점을 최소화할 수 있는 교통개선대책을 마련하기 위한 평가(심의)다.

환경영향평가는 특정 사업이 환경에 미칠 각종 부정적 영향을 제거하거나 최소화하기 위해 사전에 환경영향을 분석해서 검토하는 작업이다.

건축심의는 건축허가를 신청하기 전 서울시 건축위원회가 건축계획에 대해 도시계획 측면, 도시경관, 조경 및 건축물 배치, 동선 등 전반에 대해 합리성과 타당성 등을 검토·심의하는 것을 말한다.

‘버밀리언 남산’ 오피스텔 (자료=버밀리언 남산 홈페이지)

실제로 다른 오피스텔 사업장에서도 기존 계획을 취소하고 오피스로 설계변경한 사례가 있다. 앞서 시행사 남산피에프브이(PFV)는 서울 중구 충무로2가 53-2번지 일대 계획했던 하이엔드 오피스텔 ‘버밀리언 남산’을 오피스로 용도변경하는 것을 구청에서 허가받았다.

애초 입주 계획은 내년 4월이었는데, 작년 말 기준 분양률이 30% 미만에 그칠 정도로 미분양 상태가 이어졌기 때문이다. 남산PFV는 기존 수분양자에게 분양대금을 환불해줬다. 다만 현대건설이 이마트 가양점 부지에 대한 개발계획을 오피스로 바꿀지는 미정이다.

이스턴·현대건설·코람코·신한자산신탁 ‘컨소시엄’

이마트 가양점 개발사업의 주체는 케이스퀘어그랜드강서PFV(구 하나대체투자그랜드강서PFV)다. 보통주, 종류주를 합친 지분율을 보면 이스턴투자개발(49%)이 가장 높고 △현대건설 29.9% △코람코자산운용 15.1% △신한자산신탁 6% 순이다.

이스턴투자개발은 지난 2013년 7월 설립된 시행사다. 최대 주주는 작년 말 기준 지분율 51.4%를 보유한 스카이밸류다. 우미글로벌(20.4%), 케이씨인베스트(13.2%) 등도 주주 명단에 있다.

스카이밸류 주요 주주로는 손화자씨와 케이지파트너스가 있다. 손화자씨는 이지스자산운용 최대주주(지난 1분기 말 기준 지분율 12.4%)이자 이지스자산운용을 설립한 고(故) 김대영 전 이사회 의장의 부인이다. 손화자씨와 케이지파트너스는 작년 말 기준 스카이밸류 지분을 각각 29%씩 보유했다.

다만 케이스퀘어그랜드강서PFV 보통주 지분율은 현대건설(75%)이 가장 높다. 이어 △이스턴투자개발 20% △코람코자산운용 5% 순이다. 코람코자산운용은 자산관리회사 역할을 맡는다.

반면 종류주 지분율은 △이스턴투자개발 68.23% △코람코자산운용 21.80% △신한자산신탁 9.98% 순으로 높다. 제1종 및 제2종 종류주식은 의결권이 있으며, 이익배당을 실시하지 않는다.

또한 회사 청산시 다음 순서로 잔여재산을 현금으로 분배한다. △제1종 종류주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △ 제2종 종류주식 및 보통주식의 액면금액 상당액을 주식 수 별로 안분해서 분배한다. △보통주식에 주식 수 별로 안분해서 잔여재산을 분배한다.

(자료=감사보고서)

현대건설은 케이스퀘어그랜드강서PFV에 지난 1분기 말 기준 8650억원 한도의 차입금 지급보증을 하고 있다. 지난 1분기 말 기준 실행금액은 7960억원이다.

케이스퀘어그랜드강서PFV의 단기차입금은 작년 말 기준 4340억원, 장기차입금은 999억6744만원에 이른다.

또한 특수목적회사(SPC) 타이거즈제오차(1000억원), 케이비에스에프제일차(740억원), 더퍼스트지엠제이십일차(620억원), 비욘드가양제일차(2300억원) 등이 유동화증권을 발행한 상태다.

모두 현대건설이 연대보증을 서고 있다. 이들 유동화증권의 기초자산은 각 SPC가 케이스퀘어그랜드강서PFV에 실행한 PF대출금이다.

타이거즈제오차의 경우 기초자산인 PF대출의 만기일이 각각 다르게 설정돼 있다. △원금 100억원(트랜치C) 오는 7월 13일 △원금 100억원(트랜치B) 오는 10월 13일 △원금 800억원(트랜치A) 내년 1월 12일 순이다.

각 SPC별 유동화 거래의 주관사는 △타이거즈제오차(우리종합금융) △케이비에스에프제일차(KB증권) △더퍼스트지엠제이십일차(키움증권) △비욘드가양제일차(한국투자증권)다.

(자료=금융투자업계)