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DSR은 대출(원리금)한도를 차주의 갚을 능력(소득)의 일정 비율로 묶기 위한 규제로 은행권의 경우 1억원 이상 대출이 있으면 DSR 40%가 적용되고 있다. 전세대출은 현재 DSR 규제 대상에서 빠져있다. 원금은 전세대출 DSR 산정 때 제외되고 전세대출을 받은 후 신용대출 등 다른 대출을 받을 때 기존 대출 이자로만 반영된다. 다만, 임차 보증금은 현실적으로 예적금담보대출의 예적금처럼 100% 상환이 담보되는 재원은 아니다. 부동산 하락기에 역전세가 나타나는 일은 비일비재하며 임차보증금은 갭투자(세끼고 매입)나 증시자금으로 사용되는 일도 실제 많다.
가령 연봉이 6000만원인 차주가 연 4.2% 금리(5월 5대은행 주택금융공사 보증부 전세대출 평균금리)로 만기 2년의 전세대출 1억원을 빌린다면, 다른 모든 대출이 없다고 해도 DSR이 87%가 나와 대출 자체가 불가능하다. 이 조건이라면, 신용대출처럼 산정만기(가짜 만기) 5년을 적용해야 DSR이 37%로 떨어져 대출이 가능해진다. 5월 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 5억7000만원(KB부동산 통계)이라 DSR에 전세대출이 들어가면 아파트 전세는 유효수요 자체가 크게 줄 전망이다.
앞서 고승범 전 금융위원장 때도 가계대출 급증을 막기 위해 전세대출을 DSR에 포함하는 방안을 내부에서 고민했지만, 격론 끝에 실수요자 충격 및 정치권의 반발 등을 고려해 시행하지 못한 바 있다. 금융당국 고위 관계자는 “전세대출을 DSR에 포함하려면 엄청난 반발을 뚫고 시장의 의견을 수렴하는 지난한 과정이 필요할 것”이라고 말했다. 전세대출이 보편화된 상황에서 아무도 ‘고양이 목에 방울달기’를 하지 않는다는 얘기다.
현재 전세대출 보증비율은 최대 100%에 달한다. 주금공은 90%, HUG와 SGI는 각각 100%다. 전세대출 보증비율이 100%라는 것은 전세대출 1억원이 부도났을 때 보증기관이 1억원 전액을 대신 갚아준다는 것으로 은행은 전세대출 부도 리스크를 짊어지지 않는다는 의미다. 시중은행은 거의 100% 보증서 담보로만 전세대출을 취급하는데, 이런 환경에서는 대출로 돈을 버는 은행 입장에서는 전세대출을 하지 않을 이유가 없다는 지적이다.