"지금 팔긴 아깝지"…금싸라기 '하이트진로 서초사옥' 매각 연기 검토

[이데일리 김성수 기자] KB자산운용이 서울시 서초구에 위치한 ‘하이트진로 서초사옥’ 매각을 연기할지를 수익자들과 협의하고 있다. 급격한 금리인상으로 부동산 경기가 얼어붙은 만큼 시장 상황을 봐가면서 매각시점을 잡는 게 낫겠다는 쪽에 무게가 실렸다.

해당 건물이 남부터미널역 역세권인데다 우량 임차인을 보유했고 주변 개발호재도 있어 물건 자체의 매력은 높다는 분석이다. 게다가 한국은행이 연내 기준금리 인하에 나설 경우 부동산경기 회복으로 지금보다 매각 환경이 나아질 수도 있다.

하이트진로 서초사옥 (사진=김성수 기자)

◇ 고금리에 부동산경기 냉각…“시장회복 기다린다”

27일 금융투자업계에 따르면 KB와이즈스타일반사모부동산투자신탁 제12호는 하이트진로 서초사옥 매각을 연기할지를 수익자들과 협의하고 있다. 펀드 만기가 오는 6월 말인데 만기도 연장한다.

건물은 지하 3층~지상 18층, 연면적 3만7076.46㎡(1만1215.63평) 규모다. 이 중 KB자산운용이 소유한 지상 6~17층, 연면적 2만1582.44㎡(6528.69평)가 매각 대상 자산이다. 건물의 나머지 면적은 소유자가 각기 다르다.

앞서 KB자산운용은 이 건물을 지난 2020년 4월 2280억원(3.3㎡당 2800만원 선)에 매입했었다. 이후 2년 남짓 지난 작년 9월 컬리어스, 애비슨영을 매각주간사로 선정하고 매각작업에 나섰다.

애초 목표는 작년 11월 양해각서(MOU) 체결, 올해 2월 거래종결(딜클로징)이었다. 하지만 한국은행의 잇따른 금리인상으로 이자 등 자금조달 비용이 높아지고 부동산 매수심리도 얼어붙은 만큼 매도하기는 더욱 어려워졌다. 이에 매각자 측도 급하게 팔기보다는 시장 상황에 따라 매각시점을 잡는 쪽으로 방향을 선회했다.

업계 관계자는 “시장상황이 안 좋으니까 조금 더 기다렸다가 팔지를 놓고 수익자들과 협의하고 있다”며 “수익자가 여러 명이라서 협의가 끝나지 않았다”고 말했다.

이어 “펀드 만기를 2~3년 가량 연장할 것으로 보이는데 굳이 다음번 만기까지 채울 필요는 없다”며 “원하는 가격대가 나오면 중간에 청산하면 된다”고 덧붙였다.

하이트진로 사옥 ‘역세권·임차인·개발호재’ 3박자

해당 매물은 입지, 양호한 임차인, 개발호재 등 ‘3박자’를 갖췄다. 지하철 3호선 남부터미널역에서 걸어서 3분 거리에 있고, 하이트진로가 장기 마스터 리스로 사용 중이다. 마스터 리스(Master Lease)란 특정 임차인 혹은 개발업체가 건물 전체를 장기로 임차한 후 이를 재임대해서 관리하는 사업 방식이다.

잔여 임대차계약 기간은 약 10년이다. 임대차 계약 만료일이 오는 2032년 6월 28일로, 임대차 개시일(2012년 6월 29일)로부터 20년 후다. 임대료 인상률은 매년 2.5%다. 이에 따라 안정적인 현금흐름 확보가 가능하다는 게 매각주간사 측 설명이다. 사용승인일은 1988년 1월이었지만 2003년 11월 리모델링했다.

서리풀 지구단위계획 결정도서 (자료=서울시)

또한 건물 주변에 개발 호재가 여럿 있다. 서울시는 서초구 방배동 서리풀 공원과 연계해서 미래형 업무·문화시설을 담은 복합업무거점을 조성할 계획이다. 서울시는 크게 3가지 존(구역)을 만들겠다는 구상을 갖고 있다.

△서초~강남 업무기능을 강화하는 첨단융합(IT·바이오 등) 업무복합단지 △2호선 서초역~공공시설 등~서리풀공원~7호선 내방역을 연결하는 도심 속 시민참여형 복합 공공공간 △공개 공지로부터 서리풀공원까지 이어지는 문화거점공간 등이다.

이밖에도 국군정보사령부 부지 개발, 롯데칠성 부지 개발 등 호재도 진행 중이다. 서초동 1005-6번지 일대 서초동 정보사령부 부지에는 미래형 친환경 업무복합단지가 들어설 계획이다.

엠디엠그룹, 신한금융그룹, 이지스자산운용이 컨소시엄을 맺고 사업을 진행하고 있다. 아직 착공은 하지 않았다. 군대가 사용하던 토지인 만큼 민간이 활용하기 전에 국방부가 토지오염 정화작업을 마쳐야 해서다. 현재 오염 정화작업이 진행 중으로 전해졌다.

롯데칠성 부지의 경우 서초로 지구단위계획 구역에 포함돼 있다. 서초로 지구단위계획 구역은 서초역에서부터 교대역을 거쳐 강남역에 이르는 서초대로 일대 59만6277㎡에 해당한다.

롯데칠성 부지(4만2312㎡), 라이온미싱 부지(5363㎡), 삼성 부지(5305㎡) 등으로 구성돼 있다.

해외은행들 “한은, 연내 금리인하”…매각조건 개선 기대

한국은행이 연내 기준금리 인하에 나설 경우 부동산경기 회복으로 지금보다 건물 매각 조건이 나아질 수도 있다. 다수 해외은행들은 한국은행이 경기둔화 문제 때문에 연내 기준금리 인하에 나설 것으로 예상했다.

네덜란드계 은행 ING는 한국 경제가 위축 국면을 이어갈 경우 올해 말 금리 인하도 고려할 수 있을 것으로 전망했다.

네덜란드계 은행 ING 분석자료 (자료=ING 홈페이지 캡처)

ING는 지난 26일 분석자료에서 “한국의 4분기 국내총생산(GDP)이 2020년 2분기 이후 처음으로 위축됐다”면서 “누적된 금리 인상과 경제 재개(리오프닝) 효과 후퇴로 민간 소비가 둔화되기 시작했고, 글로벌 수요 부진이 한국 수출에 타격을 주고 있다”고 설명했다.

이어 “한국 인플레이션이 여전히 5% 수준에 머물러 있고 더 상승할 위험도 높다”면서도 “GDP가 이번 분기에도 위축 국면을 이어가면 한국은행도 올해 후반 금리인하를 고려할 수도 있다”고 덧붙였다.

투자은행 HSBC의 프레데릭 뉴먼 수석 아시아 이코노미스트는 같은 날 블룸버그통신과 인터뷰에서 “한국은행의 기준금리 인상이 내수 경제에 악영향을 미치기 시작했다”며 “반도체를 비롯한 전자업황 침체로 한국 경제가 안팎으로 압력을 받고 있다”고 설명했다.

이어 “한국은행이 아시아 국가 중앙은행 가운데 처음으로 금리 인하를 시작할 수 있다”며 “금리인상 여파로 인플레이션은 사라지더라도 경제성장이 매우 취약한 수준에 놓일 것이기 때문”이라고 내다봤다.

닛케이아시아에 따르면 글로벌 시장조사기관 피치솔루션도 “한국 기준금리가 최고점에 가까워지고 있다”고 전망했다.

이어 “한국은행은 금리를 너무 공격적으로 올리는 것을 경계하고 있다”며 “위축된 크레딧시장과 경기 둔화는 한은이 금리인상을 조심스럽게 진행하는 데 명분으로 작용할 것”이라고 분석했다.