"우량빌딩 현금화한다"…리츠에 속속 발들이는 대기업

[이데일리 김성수 기자] 대기업들의 자산유동화 수단인 ‘리츠’(REITs)들이 영업인가를 눈앞에 두고 있다. 한화리츠가 이달 내 영업인가를 받을 것으로 보이고, 삼성리츠는 늦어도 16일 국토교통부에 리츠 영업인가를 신청할 계획이다.

기업들이 리츠를 활용하면 보유 빌딩을 팔지 않고서도 유동화할 수 있고, 향후 상장시 세제 혜택도 누릴 수 있다. 이에 따라 대기업들의 리츠시장 진입이 늘어나고 있다.

◇ 한화리츠, 이달 영업인가 받을 듯…삼성리츠도 준비 중

8일 금융투자업계 및 국토교통부에 따르면 ‘한화리츠’는 현재 국토부에서 영업인가 관련 검토를 받고 있다. 이달 중 영업인가가 나올 경우 한화자산운용이 지난 7월 29일 영업인가를 신청한 지 1개월여 만에 받게 된다.

리츠(REITs)는 기관 및 개인 투자자들로부터 자금을 모아 빌딩·물류센터 등 부동산을 사들이고 이후 임대료나 매각 차익으로 얻은 이익을 정기적으로 배당하는 부동산 투자회사다. 부동산 투자회사가 부동산 취득, 처분, 개발사업, 임대차 등 각종 업무를 하려면 국토부 장관의 인가를 받아야 한다.

한화리츠는 설립자본금 3억원, 자본금 3740억원, 총 사업비 7562억원 규모다. 투자대상은 △한화손해보험빌딩(여의도동 23-5) △한화생명 노원사옥(노원구 상계동 731) △한화생명 평촌사옥(안양시 호계동 1043) △한화생명 중동사옥(부천시 중동 1132-3) △한화생명 구리사옥(구리시 교문동 205-3)이다. 다만 투자대상 자산은 향후 바뀔 수 있다.

금융회사가 리츠 영업인가를 받으려면 우선 한국부동산원의 서류 검토를 거쳐야 한다. 검토할 사항은 △사업성 검증 △자산가치평가 △민감도 분석 등 여러 가지다.

(자료=리츠정보시스템)

이때 ‘민감도’란 금리에 대한 민감도, 주택가격 상승·하락에 대한 민감도, 공실률에 대한 민감도 등을 의미한다. 부동산원이 각종 제반사안을 확인한 후 결과를 보고서로 올리면 국토부가 최종적으로 인가 여부를 결정한다.

국토부 관계자는 “최근 1년간 리츠 영업인가를 위한 심사기간이 대략 46일 정도 걸렸다”며 “리츠별로 차이가 있지만 구조가 복잡하거나 기초자산이 해외에 있어 검토하기 어려운 경우가 아닌 이상 오래 걸리지 않는다”고 말했다.

이어 “(한화리츠가) 특별한 문제가 없으면 이달 내 영업인가가 나올 것으로 예상한다”고 덧붙였다.

삼성SRA자산운용도 ‘삼성리츠’ 영업인가를 받기 위해 준비하고 있다. 오는 13~14일쯤 한국부동산원에 서류를 접수하고, 다음주 중(늦어도 16일) 영업인가 신청을 할 예정이다.

일반적으로는 대구에 있는 한국부동산원 사무실에 방문해 서류를 접수하고 국토부 리츠정보시스템에 영업인가 신청을 하는 게 순서다. 그런데 올해 태풍으로 삼성SRA자산운용의 대구 방문 일정이 한 주 늦춰졌다.

삼성SRA자산운용이 삼성리츠 투자대상으로 검토했던 부동산은 △삼성생명 대치타워(강남구 테헤란로 424) △태평로 에스원빌딩(중구 세종대로 7길 25)이다.

리츠, 빌딩 현금화·자산건전성 개선·절세혜택 ‘일석삼조’

기업들이 리츠 시장에 진출하는 것은 ‘자산 유동화’와 ‘절세 혜택’ 때문이다. 서울 주요 업무단지 빌딩과 같은 우량 부동산은 보유하자니 큰 돈이 묶이고, 매각하자니 소유권을 잃게 된다.

반면 리츠를 만들어서 빌딩을 현물출자하면 해당 부동산을 유동화하는 동시에 리츠를 통해 간접적으로 소유권을 유지할 수 있어 ‘일석이조’다.

특히 보험사들은 최근 채권가치 하락으로 지급여력(RBC) 비율이 낮아지는 문제가 있었는데 리츠를 활용하면 이 문제를 일부 해소할 수 있다. RBC비율은 보험사 재무건전성을 보여주는 지표로 ‘가용자본을 요구자본으로 나눈 값’이다.

보험금 지급 요청이 일시에 들어왔을 때 보험계약자에게 이를 지급할 수 있는지를 보여주는 수치다. 보험업법상 보험사들은 RBC비율 100%를 넘겨야 한다. 금융당국에서는 150% 이상을 권고하고 있다.

그런데 올해 급격한 금리 인상으로 대다수 보험사들의 RBC비율이 하락했다. 매도가능 채권의 경우 시가평가가 이뤄지다 보니 금리 상승으로 채권 값이 하락했고, 그 결과 채권평가이익 감소로 RBC비율 하락이 발생한 것이다.

게다가 내년부터 새 국제회계기준(IFRS17)과 신지급여력제도(K-ICS·킥스)가 도입되면 현행 RBC 제도보다 쌓아야 할 준비금 부담이 늘어난다. 이에 따라 보험사들이 자본건전성을 미리 개선하기 위해 보유 부동산을 매각하는 경우가 많았다.

한화생명, 한화손해보험, 삼성생명 사옥이 리츠에 기초자산으로 편입된 것도 자산 유동화 목적이 큰 것으로 보인다. 이밖에도 향후 리츠를 상장하면 ‘절세 혜택’도 얻을 수 있다. 공모리츠의 경우 재산세 분리과세 혜택이 있어서다.

앞서 행정안전부는 지난 2020년 부동산펀드·리츠가 소유한 토지에 대한 재산세 분리과세 혜택을 신규 사모펀드·사모리츠에 대해서는 폐지하고 공모펀드·공모리츠에만 적용하기로 했다.

유명한 마스턴투자운용 R&S실 실장은 “보험사들의 경우 리츠에 보유 부동산을 매각하면 RBC비율 문제를 일부 해소할 수 있다”며 “공모리츠는 재산세 분리과세 혜택을 받을 수 있다는 장점도 있어 대기업들의 리츠시장 진입이 점점 늘어나고 있다”고 설명했다.