[마켓인]대신에프앤아이, 나인원 한남 차질 시 신용도 하락 압력

대신에프앤아이 주요 재무지표.(이미지=한국신용평가 제공)

[이데일리 이명철 기자] 역대 최고 분양가로 공급될 예정이던 ‘나인원 한남’ 프로젝트가 차질을 빚을 것으로 예상되면서 해당 사업을 추진하던 대신에프앤아이(A+)의 신용도에 악영향이 예상되고 있다. 앞으로 분양가 조정폭이 예상보다 크거나 분양 지연이 길어져 상환 압력이 커질 경우 신용도 하락 요인으로 작용할 수 있다는 판단이다.

위지원 한국신용평가 금융·구조화평가본부 실장은 2일 “언론 보도 등에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 지난달 30일 디에스한남이 추진하는 나인원 한남 개발사업에 대한 분양보증을 불승인 결정했다”며 “디에스한남은 최초 분양가 조정과 재협의 절차를 진행 중으로 분양보증을 재신청할 예정”이라고 전했다.

디에스한남이 작년 12월 신청한 분양가는 3.3㎡당 6360만원이다. 그는 “인근 아파트 평균 매매가 110%를 초과하지 않아야 한다는 HUG 고분양가 사업장 산정 지침을 고려한 것”이라며 “HUG는 비교 대상 범위를 확장 적용해 이보다 낮은 수준의 분양가 조정을 제시하고 있는 것”이라고 분석했다.

본 PF 체결로 조달 관련 위험은 경감됐지만 이번 분양승인 지연과 불승인 결정으로 개발사업 관련 불확실성이 높아졌다는 판단이다. 이번 개발사업의 총 분양매출은 약 1조7000억원(근린생활시설 제외)으로 총 사업원가 1조4000억원 내외다. 시행사와 대주단은 지난해 9월말 9000억원 규모 본 PF 약정을 체결하고 현재 대출 6100억원을 실했했다. PF 대출금 시행주체인 디에스한남에 대한 대신에프앤아이의 지급보증·채무인수 의무는 없다.

향후 분양가 조정이 최초 승인 분양 수익대비 5% 미만으로 이뤄졌을 때 추가 불확실성은 크지 않고 초기 분양 성과 검토 결과에 따라 신용도 영향을 판단할 계획이다. 그는 “대출 약정에 따르면 본 PF 자금 최초 인출일로부터 12개월 이내 분양률이 30% 하회 시 250억원, 18개월 이내 50% 하회는 추가 250억원의 후순위 대여금 부담 의무가 발생한다”며 “최종 분양 성과도 PF 대출금 상환 가능성, 대신에프앤아이의 투자자금 회수 가능성 등에 영향을 미친다”고 설명했다.

최초 분양수익보다 최종 승인 분양수익이 5% 초과 하락 시 사업성 저하와 대신에프앤아이의 후순위대여금 추가 제공 의무가 발생할 수 있다는 평가다. 해당 사업에 대한 대신에프앤아이 투자금은 1550억원으로 자기자본의 36.3% 수준이다. 그는 “대신에프앤아이 후순위대여금 지급 의무가 발생하고 추가 부담 규모가 과도하다고 판단할 경우 신용등급 하락 압력으로 작용할 것”이라고 진단했다.

부동산 PF 최초 인출일로부터 6개월인 3월말까지 입주자모집공고 승인을 받이 못할 경우 이로부터 2개월 후인 5월말까지 인출금액 상환을 요구할 수 있다. 그는 “분양승인이 과도하게 지연돼 기한이익 상실사유가 발생하고 대주단 상환압력으로 이어질 경우 투입자금 자금의 회수 불확실성이 크게 높아져 신용등급 하락 압력으로 작용할 것”이라고 예상했다.

위 실장은 “HUG 분양보증 승인 진행 경과와 분양가 재산정 결과, 후순위대여금 추가 부담 가능성, 초기 분양 성과, 사업 단계별 리스크 대응 전략을 모니터링할 예정”이라고 말했다.