강남·과천 등 수도권 알짜배기 구역 토지거래풀려…땅값 힘받나?

[이데일리 김동욱 박종오 기자]정부가 작년에 이어 올해도 전국의 토지거래허가구역 절반을 해제하면서 그동안 약세를 나타냈던 토지시장이 활기를 되찾을지 관심이 모아진다. 특히 4.1 대책을 계기로 주택시장 역시 점차 살아날 기미를 보이고 있다는 점에서 이번 조치에 따른 시장의 기대감은 높은 상황이다.

정부의 이번 조치로 가장 기대감이 높은 지역은 단연 서울 강남, 과천 등 수도권 지역이다. 그동안 수도권은 개발제한구역(그린벨트)과 토지거래허가구역 등 2중으로 규제가 적용돼 개발은 물론 토지거래조차 쉽지 않았기 때문이다.

2009년부터 규제 풀었지만…땅값 상승 미미

그러나 당장 이번 조치로 땅값 급등을 기대하기는 어려울 것이란 게 전문가들의 공통된 분석이다. 실제 정부는 2008년 말부터 지속적으로 토지거래허가구역을 해제했지만 토지시장에 미치는 영향은 미미했다. 정부는 2009년 1월 1만㎦ 가량을 해제한 데 이어 작년에도 전체 허가구역의 절반인 1244㎦를 추가로 해제했지만 땅값 상승률은 1% 내외 수준에 그쳤다.

당장 땅값 상승 등으로 이어지긴 어렵겠지만 장기적으로 토지거래를 늘리는 효과는 기대할 수 있을 것으로 예상된다. 지금까지는 토지거래허가구역에 묶인 땅을 사려면 해당 시에 6개월 이상 거주하거나 땅을 산 뒤에도 2년간 매도가 제한돼 사실상 토지거래에 나서기 어려웠다. 이번 조치로 땅을 사고파는데 번거로움이 사라져 토지거래 증가 등을 기대할 수 있다는 분석이다.

수도권 알짜배기 땅 풀렸지만…개발은 제한적

경기 과천시는 전체 땅 가운데 8.99%가 토지거래허가구역으로 묶여 있었지만 이번에 70%가 해제됐다. 과천시 내에서는 중앙청사가 자리잡은 중앙동을 비롯해 하훼센터가 있는 주암동, 막계동 등 총 5153필지가 풀렸다. 보금자리주택 사업이 진행 중인 갈현동과 문원동을 제외한 대부분의 지역이 규제에서 풀렸다.

그러나 당장 이 땅을 사 개발을 하기는 어렵다. 과천의 경우 현재 개발제한구역으로 묶여 있어 개발 사업 자체는 제한적이기 때문이다. 이번 조치로 거래만 자유로워진 것이다. 땅 역시 대부분 전·답, 자연녹지구역으로 지정돼 있는 점도 고려해야 한다. 보금자리구역인 시흥시 역시 보금자리 개발 예정지를 제외한 대야동 등 2만4842필지가 풀렸는데 여전히 개발제한구역에 포함돼 있다. 평택시의 경우 서탄산업단지가 들어서기로 한 곳이 대거 풀렸다.

6.2㎦ 풀린 강남구(세곡·자곡동)는 해제 면적의 40%는 국공유지이고 10%는 보금자리 보상이 끝난 곳이다. 송파구는 위례신도시 바깥에 위치한 그린벨트 등이 이번에 포함됐다. 서초구는 서초 우면·내곡 등 보금자리주택지와 헌인마을 등 도시개발사업지가 포함됐다. 이들 지역은 당장 개발은 제한적이지만 장기적으로 볼 땐 뛰어난 입지를 바탕으로 개발 예정지에 포함될 가능성이 높은 점이 장점으로 꼽힌다. 토지 특성상 아파트처럼 단기 차익을 노리기는 어렵다는 얘기다.

박종철 골든리얼티 부동산연구소 대표는 “당장 개발을 할 수는 없지만 이전에 살 수 없던 땅을 살 수 있게 되는 것이어서 입지가 뛰어난 곳은 투자가치가 있다”며 “특히 개발호재가 풍부한 경기 평택, 시흥 등 남부지역은 최대 수혜지역으로 꼽힌다”고 말했다.