(집값, 어디로)②공급과잉?..아직 많이 부족하다

[이데일리 박철응 기자] 부동산 시장이 침체하면서 득세했던 대세하락론이 힘을 잃고 있다. 대세하락론의 근거는 인구 감소, 공급 과잉, 구매력 감소 등인데 당장 이런 요인이 부동산 값을 끌어내릴 가능성은 낮다는 반론이 나오고 있는 것이다. 인구구조 변화, 수급추이, 구매력 변화 등 3대 요인은 과연 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 살펴본다. [편집자]

가격을 결정하는 것은 결국 수요와 공급이다. 좁은 땅에 인구밀도가 높은 우리나라는 특히 공급의 영향력이 크다.

집값 대세하락론을 떠받치는 가장 강한 버팀목 중 하나도 공급과잉 전망이다. 이미 우리나라 주택보급률이 100%를 넘었고 미분양이 쌓여가는 데도 2기 신도시와 뉴타운 등 물량이 향후 몇년 사이 계속 쏟아져 가격 하락이 불가피하다는 얘기다.

지난해 기준 전국 주택보급률은 101.2%를 기록했다. 가구수는 1686만가구인데 주택수는 1707만채에 이르는 것이다. 산술적으로만 따지면 모든 가구가 1채씩 가져도 집이 남는 셈이다.

◇ 미분양 쌓였는데 신도시 물량은 대기 중

미분양 물량은 최근 다소 감소세를 보이고는 있으나 아직도 지난 8월말 현재 10만여가구에 이른다. 한국금융연구원은 최근 보고서에서 분양가상한제 시행에 따른 건설사의 공급물량 증대, 중대형 위주 공급에 따른 규모별 수급 괴리를 주택시장 부진 이유로 설명했다.

그럼에도 판교와 동탄 등 2기 신도시와 서울의 뉴타운 물량 등이 대기하고 있어 공급과잉이 빚어질 것이란 예상이다. 하나금융연구소는 지난 3월 보고서에서 "정부 계획대로 주택 공급이 진행된다면 수년 내에 133만가구 이상 주택이 수도권에 공급될 것"이라며 공급과잉을 우려한 바 있다.

향후 3~4년 내에 서울에서 2차 뉴타운 13만여가구, 보금자리주택 40만가구, 2기 신도시 62만가구, 택지개발 등을 통해 18만가구가 공급될 것이란 추산이다.
 

▲ 수도권 주요 주택 공급계획 (출처=하나금융연구소)

◇ 신도시 계획 불투명..공급부족 걱정할 때

하지만 거꾸로 공급과잉 아닌 공급부족을 우려해야할 때라는 분석이 나오고 있다.

우선 주택보급률의 경우 지역적 편차를 감안하지 않은 상태에서 전체적으로 100%를 넘었다는 점은 의미가 없다는 지적이다. 실제로 서울과 경기지역은 각각 93.1%, 96.5%로 100%에 못 미친다.
 

▲ (출처=SK증권)

또 서울의 경우 2007년 기준 자가보유율이 55.1%에 불과하다. 집 없는 수요층은 여전한 것이다. 

OECD 평균 주택보급률이 116%인 것을 감안하면 우리나라 주택보급률은 높지 않고, 인구수 대비 주택수도 많지 않다는 지적도 제기된다.
 
실제로 2008년 기준 우리나라 인구 1000명당 주택 수는 291.5가구로 일본(423가구), 미국(427가구), 영국(417가구), 독일(445가구)에 비해 크게 못 미친다.
 
향후 주택 공급량에 대해서도 최근 한국토지주택공사(LH)의 사업 중단 움직임 등을 고려해야 한다는 게 일반적 관측이다. 공급과잉을 우려했던 하나금융연구소의 김완중 연구위원도 "보고서를 낸 이후에 여러 사업이 중단되거나 지지부진해 상황이 좀 달라졌다"고 말했다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "이미 파주 운정이나 오산 세교 신도시 개발 계획이 불투명해졌는데도 과거 계획만 놓고 공급과잉을 얘기하는 것은 맞지 않다"면서 "재개발·재건축 물량도 전세시장 동향에 따라 사업 시기를 조정하기로 해 계획대로 될 지 알 수 없다"고 말했다.

실제로 정부는 매년 50만가구 공급을 공언했지만 인허가 기준으로 2008년과 2009년 각각 37만1285가구, 38만1787가구에 그쳤으며 올해도 지난 8월까지 14만2009가구를 기록했다.
 
◇ 내년 집값 회복 전망 `솔솔`
 
그런가하면 한화증권은 내년 이후 신규 아파트 분양 물량이 급감할 것이라고 최근 분석했다. 100대 건설사의 주택 공급 가능 용지를 감안했을 때 분양 가능한 아파트는 12만 2590가구로 추산된다는 것이다.
 
이는 과거 평균 한해 분양가구수 24만 가구(임대 제외)에 크게 못미치는 물량이다. 이 증권사는 전체 공급이 감소하면 주택시장이 예상 외로 빠르게 안정을 찾게 될 것이라고 전망했다. 
 
김 소장은 "내년에 입주 물량은 올해보다 40% 가량 줄고 2012년에는 그것보다 더 감소할 것"이라며 "향후 몇년 동안은 집값 폭락이나 추세 하락이 없을 것"이라고 내다봤다.
 
김동준 HMC투자증권 연구원도 최근 보고서에서 "내년 1분기부터 아파트 입주물량이 급감함에 따라 공급부족 현상이 나타날 것"이라며 "신규 입주물량이 본격적으로 감소하는 내년 상반기부터는 주택가격이 본격적으로 회복될 것"이라고 전망했다.