강남 재건축시장 들썩.. '은마'가 뛰기 시작했다

▲총 4424가구의 대단지인 서울 강남구 대치동 은마아파트는 대지 23만 9224㎡에 14층 규모 건물 28개동으로 건설됐다. 준공 20년 뒤인 1999년부터 재건축사업을 추진해왔다. <사진 강남구청>

[이데일리 정수영 기자]“매도 호가(집주인이 부르는 가격)는 연말보다 2000만~3000만원씩 올랐어요. 그나마도 내놓았던 매물을 모두 거둬들이고 있어 급매물을 찾기가 힘듭니다.” (서울 대치동 에덴공인 관계자)

서울 강남권 재건축시장이 연초부터 들썩이고 있다. 다주택자 양도소득세 중과제도 폐지에 이어 최근 재건축 용적률도 법정 상한선인 300%까지 허용되면서 사업성이 좋아졌기 때문이다.

특히 ‘강남 재건축 1번지’로 꼽히는 은마아파트는 청마해인 올해 가장 앞서 가격이 뛸 준비를 하고 있다. 다음달 재건축 추진위원장 선거를 발판으로 사업에 속도를 낸다는 계획이다.

13일 현지 부동산중개업계에 따르면 은마아파트는 내달 중순 추진위원장 및 추진위원회 104명을 뽑는 제2차 정기총회를 개최한다. 기존 이정돈 위원장의 2년 임기가 만료된 데 따른 것으로 2~3명의 후보가 경선을 벌일 것으로 예상된다. 추진위는 임원진 재구성이 완료되면 바로 정비업체를 선정해 용적률을 법정 상한선인 300%까지 높이는 작업을 진행할 계획이다.

추진위 관계자는 “추진위 재구성이 완료되면 올해 정비구역 지정과 조합설립 인가 작업 등 재건축 사업에도 속도가 붙을 것”이라고 말했다. 단지내 상가들의 영업 손실에 따른 집단 반발과 아파트 단지 내 15m 도로 설치 문제 등 갈 길은 멀지만 새 추진위가 구성되면 이 같은 문제도 빠르게 해결될 것이라는 얘기다.

은마아파트는 이 같은 기대감을 반영하듯 연말 급매물 위주로 거래가 빠르게 이뤄지면서 매매가격이 상승세를 타고 있다. 이 아파트 전용면적 77㎡형은 최근 8억2000만원까지 거래됐다. 이 단지 84㎡형도 9억2500만원으로 1년 전보다 많게는 1억원 넘게 올랐다.

아파트 입주민과 인근 중개업소들 사이에서는 ‘집값 바닥론’이 힘을 얻고 있다. 집값을 다시 떨어뜨릴 만한 악재가 더 이상 존재하지 않는다는 것이다. 지난해 경우 4·1 부동산대책과 취득세 한시 감면 제도로 당시 5~6월께 강남권 재건축 아파트값이 상승세를 탔다. 당시 실거래 가격은 현재 시세와 엇비슷한 수준이었다.

하지만 세제 혜택이 종료되자 다시 하락세로 돌아섰다가 8·28 부동산대책에서 취득세 영구 인하 등이 발표되면서 회복되기 시작했다. 여기에 쐐기를 박은 것은 다주택자 양도세 중과제도 영구 폐지 및 재건축 용적률 상향 조정 소식이었다.

특히 은마아파트처럼 투자 성향이 짙은 강남권 재건축아파트는 매수자 대부분이 다주택자여서 양도세 중과제도 영구 폐지는 상당한 효과가 있다는 게 전문가들의 분석이다. 취득세도 다주택자의 경우 기존에는 세율이 4%였지만 현재는 6억원이 넘는 집을 사더라도 2%로 1주택자와 똑같이 적용한다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “올해가 ‘재건축의 해’라 하더라도 과언이 아닐 정도로 현재 기대감이 큰 상태”라며 “정부가 시장에 활기를 불어넣기 위해 규제를 대대적으로 완화한 만큼 여유 자금이 재건축시장으로 상당히 몰릴 것”이라고 내다봤다.

하지만 섣부른 투자는 금물이다. 부동산업계 관계자는 “은마아파트 재건축사업이 완료되려면 아직도 몇 년이 걸릴지 모르는데다, 이곳은 3종 일반주거지역으로 대지지분이 작아 용적률을 상향하더라도 사업성이 생각보다 높진 않을 것”이라고 말했다.