[G2 부동산시장 긴급점검]②"美 실수요자 중심 재편..임대시장 강세"

[뉴욕= 이데일리 김혜미 특파원] “미국 주택시장은 기관 투자자들과 현금 투자자들이 빠져나가면서 실수요자 위주 시장으로 전환되고 있습니다. 이들은 앞으로 주택시장을 이끌어가는 주축이 될 것입니다. 그러나 주택 가격이 지난 2년간 너무 많은 곳에서 올랐기 때문에 실수요자들에게 그리 좋은 상황은 아닙니다. ”

제임스 모일(36) 리얼티트랙(RealtyTrac) 최고경영자(CEO)는 14일(현지시간) 이데일리와의 이메일 인터뷰에서 현재 미국 주택시장을 이같이 진단했다. 리얼티트랙은 지난 1996년 설립돼 압류주택 통계를 중심으로 각종 부동산 관련 데이터를 수집·발표하는 주요 컨설팅 업체 중 하나다. 모일 CEO는 현재 주택시장이 모두에게 좋은 상황이 아니라며 주택 구입을 미뤄두는 것도 나쁘지 않다고 조언했다. 다만 그는 임대시장은 계속 강세를 보일 것으로 내다봤다.

다음은 모일 CEO와의 일문일답.

-최근 지표들을 볼 때 주택시장을 어떻게 판단하고 있는가. 장단기 전망은 어떤가.

제임스 모일 리얼티트랙(RealtyTrac) CEO.

△부동산 시장이 투자자 주도의 시장 회복기를 거쳐 전통적인 실수요자, 즉 첫번째 주택 구입자와 이사 수요 주도 시장으로 전환되고 있다. 이에 따라 지금이 주택시장을 눈여겨 봐야 하는 시점이라고 생각한다. 주택시장은 지난 2년 반 동안 강하게 반등해왔으며 이는 주로 투자자들과 현금 구매자들에 의한 것이었다. 현금 구매자들은 주택가격이 바닥을 친 지난 2012년 1분기 이후 전체 주거용 부동산 매출의 39%를 차지했고 주택 구매자 10명 중 4명 정도는 현금 구매자로 집계됐다. 2012년 이전 11년간 현금 판매 비중은 30% 정도였다.

마찬가지로 대형 기관 투자자들도 대거 단독주택 구입에 나섰다. 미국 주택 판매 현황에서 지난 2년 반 동안 임대를 목적으로 한 (대형 기관의 투자)수요는 평균 5.3% 정도다. 이는 그리 많아보이지 않을 수 있지만 수백만 채 주택 가운데 소수 기관들이 차지하는 비중으로 본다면 적은 수치는 아닐 것이다. 지난 11년간 임대 수요가 평균 2.6%란 점을 감안해도 5.3%는 두 배 이상이다.

그러나 현재 기관 투자자들과 현금 투자자들은 매입속도를 줄이고 있다. 올 2분기 전체 주택시장 매출 가운데 기관 투자자들이 차지하는 비중은 4.7%에 그치며 지난 2012년 1분기 이후 최저치를 나타냈다. 현금 판매 비중은 전체의 38%를 차지해 지난 1분기 42%보다 감소했다. 이는 주택시장이 이전보다 훨씬 더 첫번째 주택 구매자와 이사 수요에 의존하고 있다는 뜻이다. 이들은 앞으로 12~18개월 안에 주택시장의 상당 부분을 차지하게 될 것이다.

-주택 압류 기준으로 볼 때는 현재 상황은.

△주택 압류는 그동안 억제돼왔지만 사실 많은 지역에서 제대로 해결되지 않았다. 이에 따라 이제는 이같은 상황이 해소돼야 한다고 본다.

텍사스와 애리조나 등 일부 시장은 주택시장 붕괴에 따른 주택 압류가 적절히 이뤄졌다. 이들 시장은 현재 주택 압류 규모가 역사적으로 정상 수준을 향해 회복되고 있다.

그러나 다른 많은 지역은 정부 개입이나 차압 절차에 따라 억제돼 아직도 시장이 반등하지 않은 곳도 있다.

예를 들어 억제된 압류 활동이 반등하고 있는 지역은 메릴랜드(지난 26개월 중 25개월간 주택압류 증가), 뉴저지(지난 30개월 중 27개월간 증가), 뉴욕(지난 29개월 중 25개월간 증가) 등이다. 주택 압류가 아직 억제되고 있고 결국 반등할 것으로 보이는 지역은 플로리다(17개월간 감소세를 보이다 지난 8월 24% 증가)와 매사추세츠(약 2년간 감소하다 최근 5개월간 증가), 캘리포니아(지난 2013년 1월 이후 로스 앤젤레스(LA)와 오렌지 카운티에서만 약 2만6000채의 주택 압류가 이뤄진 것으로 추산) 등이다.

-그렇다면 지금은 주택 구입 적기라고 보는가.

△주택 구입에 있어서는 언제나 지금이 적기일 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 그것은 시기 문제가 아니라 한 개인과 그가 처한 상황에 대한 문제다. 현재 주택 구입이 임대를 목적으로 하는 것이라면 지금이 좋은 타이밍이라고 본다.

임대 시장은 굉장히 강하다. 지난 7년간 많은 주택이 압류되거나 공매처분되면서 살 곳을 잃어버린 사람 수는 700만명 이상이고 이들은 여전히 주거지가 필요하기 때문이다. 이들은 단독주택에 사는 것이 익숙하며 이에 따라 임대를 하는 것이 이상적이다.

또 다른 이들에게는 지금이 적기가 아닐 수 있다. 다시 집을 구입하고 싶은 전(前) 주택 소유자들의 경우 집값이 이미 지난 2년간 많은 곳에서 올랐기 때문에 집을 사려면 융자금을 늘려야 한다. 또 투자 목적으로서도 지금은 좋은 시기가 아니다.

-대다수 미국인들의 꿈은 여전히 ‘내집마련’ 인가.

△우리가 지난 7년간 배운 것은 주택 소유가 모두를 위한 것이 아니라는 점이다. 적어도 지금은 모든 이에게 좋은 시점은 아니다. 일부는 주택 구입을 좀더 미뤄두는 편이 더 낫다. 많은 미국인들에게 주택 소유는 자신의 부(富)를 형성하고 보호하는 수단이 되어야 한다.