"서초·용산은 최고가 99%"…서울 아파트값, 대출 규제에도 오를까?

[이데일리 남궁민관 기자] 올해 들어 서울 아파트 가격 상승세가 이어지고 있는 가운데 지난 7∼8월 실거래 가격이 역대 최고가의 90%에 육박한 것으로 나타났다. 다만 9월부터 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 등 대출 규제가 강화되면서 이같은 서울 아파트 가격 상승세가 이어질지 관심이 모아지고 있다.

서울 한 부동산 중개업소에 붙은 아파트 매매 매물 정보.(사진=연합뉴스)

26일 부동산R114가 올해 7∼8월 계약된 서울 아파트 실거래가를 분석한 결과 지난 2021년 이후 동일 단지·동일 주택형의 직전 최고가 대비 평균 90%까지 매매가를 회복한 것으로 나타났다. 2021년과 2022년은 아파트 가격이 크게 오르던 시기로 대부분 서울 아파트 가격이 역대 최고가를 기록했다.

자치구별로 서초구와 용산구의 올해 3분기 거래가격이 직전 최고가의 평균 99%까지 회복했고 강남구 역시 97% 수준까지 올라서며 뒤를 이었다. 마포구와 종로구는 각각 95%, 성동구와 중구는 93%를 회복했다. 직주근접형 도심 아파트 가격 회복세가 상대적으로 빠른 것으로 풀이된다. 또 목동 재건축 호재로 꾸준히 높은 관심을 끌고 있는 양천구를 비롯해 송파·광진·영등포구 등 도심 준상급지도 각각 최고가의 92% 수준으로 아파트 가격이 회복했다.

여경희 부동산R114 빅데이터연구소장은 “시장 금리가 하락하고, 1주택 종합부동산세 폐지 등이 추진되면서 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요가 급증하고 있다”며 “준상급지 위주로 상승 거래가 늘면서 가격 회복 속도가 빨라졌다”고 분석했다.

지난 7월까지 큰 폭 늘었던 거래량은 아파트 가격 회복세 영향으로 이달 들어 다소 주춤한 모습이다. 서울부동산정보광장에 따르면 7월 서울 아파트 매매 거래량은 25일 기준 8534건으로 6월(7496건) 대비 1000건 이상 늘었다. 거래 신고일이 일주일가량 남았다는 점을 고려하면 1만건에 육박하는 거래량을 기록할 것으로 예상된다. 다만 8월 신고된 거래량은 1849건에 그치면서 직전 달보다 거래량이 줄어든 모양새다.

이런 가운데 정부가 다음 달부터 2단계 스트레스 DSR 시행 등 고강도 대출 억제에 나서면서 서울 아파트 가격 상승세와 거래량에 변수로 작용할 전망이다. 2단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 높아져 주택담보대출 금리가 종전보다 오르고 대출 한도도 축소되서다.

이미 일부 시중은행은 주담대 금리를 높이고 갭투자에 이용될 만한 일부 전세자금대출 판매를 중단키로 하는 등 조치에 나선 상황. 정부는 연내 전세자금대출에도 DSR을 도입한다는 방침이어서 매매뿐만 아니라 전세 거래 시장도 위축될 수 있다는 관측이 나온다.