[4·1대책 후속조치]수도권 주택물량 대폭 축소‥“수요자 대책은 빠져”

▲자료=국토부

[이데일리 김동욱 기자]정부가 서울·수도권 주택 공급 물량을 대폭 줄이기로 한 것은 수도권 주택시장이 과포화 상태에 달해 부동산 경기 침체의 주요 원인으로 작용하고 있다는 판단에 따른 것이다. 지난 6월 기준 서울·수도권 미분양 주택은 3만2767가구로, 전체 미분양(6만6896가구)의 절반 가량이 수도권 일대에 몰려 있다. 공급이 수요를 훨씬 웃도는 상황에서 세제·금융 지원 등 수요 대책만으로는 시장 활성화에 한계가 있는 만큼 주택 공급을 줄여 자연스레 집값 상승을 유도해 시장을 살리겠다는 계산이 깔려 있다.

그러나 이번 대책이 주택 공급을 책임지는 건설사에 초점이 맞춰져 있다 보니 당장 실수요자가 체감할 수 있는 대책 효과는 거의 없다는 게 많은 전문가들의 분석이다. 추가 규제 완화 등 시장이 기대했던 활성화 방안이 아예 빠진 점도 한계로 지적된다. 특히 정부는 후분양으로 전환한 물량을 2년간 전세 등 임대로 활용한 업체에 대해 추가 저리 대출을 해줘 임대 물량을 확보한다는 계획이지만, 이 역시 건설사들이 참여할 유인이 낮아 기대효과가 떨어진다는 지적이 많다.

▲수도권 주택수요·공급 추이 및 전망, 단위 : 만호 (출처=국토부)

공공분양 대폭 축소…어떻게 줄이나?

정부는 직접 조절할 수 있는 공공물량의 경우 지구 지정 해제·사업승인 및 청약 시기 연기를 통해 향후 3~4년간 주택 공급을 최소화한다는 방침이다.

구체적으로 고양 풍동2지구처럼 사업이 초기 단계인 경우에는 사업성 등을 따져 아예 지구 지정을 해제하고 사업이 진행 중인 지구(광명·시흥)는 규모를 축소하는 방식으로 총 2만9000가구를 줄일 계획이다. 정부는 올해 하반기부터 서울·수도권에 지정된 택지개발지구에 대해 본격적인 구조조정에 나설 방침이다. 사업이 진행 중인 지구에서는 3~4년간 9만가구의 인허가 일정을 뒤로 미룰 예정이다. 이를 통해 향후 4년간 사업승인 물량을 종전 34만8000가구에서 22만9000가구로 12만가구 가량 줄일 방침이다.

공공 분양주택의 청약 시기도 조절된다. 국토부는 향후 4년간 5만1000가구의 공공 분양 청약 시기를 늦추기로 했다. 특히 올해와 내년 2만9000가구를 줄여 청약물량 조정 효과를 극대화한다는 방침이다. 이번에 조정된 물량은 2017년 이후에 공급될 예정이다. 공공분양 물량이 급감하면서 앞으로 공공물량에 대한 희소성은 더 높아질 것으로 예상된다. 한편에서는 이번 조치가 대부분 주택 공급 시기를 2017년 이후로 늦춰놓은 것에 불과해 4년 후 공급 물량이 한꺼번에 쏟아질 경우 공급과잉 사태가 재발하는 것 아니냐는 우려도 나온다.

▲사업단계별 조정전략 (자료=국토부)

민간 후분양 유도…저리로 건설자금 대출

이번 후속 조치에는 민간부문의 밀어내기식 분양을 억제하기 위한 내용도 담겨 있다. 이 방안에 따르면 대한주택보증(이하 대주보)의 분양보증 심사시 분양성 평가 비중을 30%에서 50%로 확대하고 보증료율 차등 폭을 높여 미분양 위험이 큰 지역의 주택사업 추진을 억제할 계획이다. 이에 따라 미분양 적체가 심한 경기 용인·김포·파주시 등에서는 보증료 인상이 불가피할 전망이다. 사실상 보증료 인상을 통해 신규 분양을 막겠다는 취지여서 땅을 사놓고 분양을 준비 중이었던 건설사는 타격을 입을 것으로 보인다. 일각에서는 보증심사 강화 방안 자체가 현실성이 떨어지고 중소건설사에겐 오히려 역차별이 될 수 있다는 지적도 나오고 있다.

정부는 또 수도권 공급 물량을 조절하기 위해 민간 물량의 후분양을 유도하기로 했다. 건설사가 후분양으로 전환할 경우 대주보가 지급 보증에 나서 금융기관으로부터 건설자금의 50~60%를 저리(5~6%)로 대출받을 수 있도록 하겠다는 것이다. 지금까지는 건설사들이 선분양을 통해 수분양자로부터 계약금·중도금 등을 받아 건설자금을 조달했다.

하지만 건설업계는 달갑지 않은 표정이다. 이미 낮은 금리에 자금을 조달하고 있는 대형 건설사들은 큰 매력이 없다는 반응이다. 한 중견건설사 관계자는 “한치 앞도 안 보이는 불확실한 시장 상황에서 무조건 지어놓고 후분양으로 간다면 분양 실패시 건설사가 떠 안을 리스크가 너무 크다”고 말했다.

김규정 우리투자증권 부동산팀장은 “이번 조치의 가장 큰 한계는 취득세 및 양도세 감면과 총부채상환비율(DTI) 완화 등 주택 수요 진작을 위한 대책이 빠져 있다는 것”이라며 “주택 공급 조절은 정부가 장기적으로 추진해야 하는 과제여서 당장 지금의 침체한 시장 상황을 바꾸기에는 역부족”이라고 지적했다.