[일문일답]“조합원 지위취득 제한, 소급적용되지 않아”

[이데일리 정두리 기자] 국토교통부와 서울시는 이달 9일 부동산 시장안정화를 위해 ‘정비사업 조합원 지위취득 제한시기 조기화’를 발표했다. 이는 오세훈 서울시장의 제안 후 양 기관 협의를 통해 공동 마련됐다.

다만 이와 관련 소급적용 여부, 법 통과 후 일률적인 제한 우려 등 제도의 내용에 대해 정비업계의 혼란이 커지고 있는 상황이다. 국토부는 시장에서 일부 오해와 혼선을 빚는 경우가 있어 주요 사항에 대해 정확한 사실을 질의응답 형식으로 정리했다.

다음은 재건축·재개발 조합원 지위취득 제한 조기화 Q&A

△이 제도의 추진배경 및 기대효과는?

-최근 규제 완화 기대감이 더해지며 조합설립 이전 단계의 일부 아파트단지 중심으로 매수세가 몰려 시장불안이 재연되고 있어 법령상 이를 제어할 수 있는 통제수단이 필요하다. 이에 조합원 지위양도 제한 기준일을 앞당겨서 시장 상황에 따라 시·도지사가 선별적으로 기준일을 지정할 수 있도록 함으로써, 투자수요가 몰리면서 가격을 끌어 올리는 현상을 억제하고, 실거주 조합원의 권익을 보호해 재건축 시장을 안정화하고자 한다.

△제도의 구체적인 내용은?

-투기과열지구 내 재건축은 안전진단 통과 이후, 재개발은 구역지정 이후부터 시·도지사가 기준일을 지정하고, 지정일 이후 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원 자격 취득이 제한되고 현금청산 대상이 된다.

△안전진단 통과일부터 기준일로 지정되면 장기간 거래제한 등 지나치게 재산권이 침해되는 것 아닌지? 예외사유는 없는지?

-조합원 지위양도 제한 조기화 대책은 투기수요 유입 방지라는 공익적인 목적을 위해 불가피한 측면이 있으며, 모든 재개발·재건축에 적용하는 것이 아니라 시·도지사가 투기우려지역을 선별해 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 지정하는 것이며, 기준일 지정 이전에 정상거래는 조합원 지위양도를 인정한다.

다만 예외규정을 둬 기준일 지정 후라도 △1주택자로서 장기 소유자(5년 거주, 10년 소유)인 경우 △상속·이혼으로 인한 양도·양수, 근무상, 생업상 사정이나 질병치료, 취업, 결혼, 대원 해외이주로 세대원 모두 이전하는 경우 △공공 및 금융기관에 채무불이행에 따른 경매·공매 등의 경우에는 매매가 이뤄져도 조합원 지위양도가 가능하다.

또한 사업이 장기 정체될 경우 매물잠김을 막기 위해 다음의 경우에도 조합원 지위 양도를 허용하고 있어 과도한 재산권 침해로 보기 어렵다.

다만 장기정체 예외규정에 해당하는 지역이라도 사업추진 기대감이 높아져 투기수요 유입이 우려돼 토지거래허가구역으로 지정된 재건축·재개발구역은 조합원 지위양도 제한 예외를 적용하지 않도록 해 투기수요 유입을 방지한다.

△법 통과 시 안전진단 통과된 재건축, 구역지정된 재개발은 모두 즉시 적용되는지?

-법령이 개정되더라도 무조건 조합원 지위취득 제한시기가 앞당겨지는 것은 아니며, 시·도지사가 기준일을 정하면 그 다음날부터 적용된다. 국토부와 서울시는 통상적으로 합리적 가격수준으로 거래가 되는 지역이라면 현행 규정을 유지한다는 입장이며, 시장동향 모니터링을 통해 시장의 불안징후 포착 등 투기세력 유입이 우려되는 곳에 한해 도시계획위원회 심의를 거쳐 제한적으로 기준일을 지정할 계획이다.

△법령개정 전 안전진단을 받은 단지까지 제한하면 소급적용 아닌지?

-시·도지사가 투기우려 지역에 조합원 자격 취득 제한 기준일 지정 이후 토지 또는 건축물을 양도받은 자의 조합원 자격만 제한되는 것으로, 이미 정상적인 거래를 통해 부여받은 조합원 자격을 기준일 지정 후 사후적으로 박탈하는 것은 아니다.

개정법령 부칙에 ‘이 법 시행일 이후 시·도지사가 기준일을 지정하는 경우부터 적용’토록 규정화 할 예정이다. 따라서 새로운 법을 이미 종료되었거나 진행 중인 사실관계 또는 법률관계에 적용토록 하는 소급입법에는 해당되지 않는다.

△해당 대책이 경제력이 취약한 조합원의 출구를 제한해 재개발을 옥죄는 것은 아닌지?

-법령이 개정되더라도 모든 재개발, 재건축구역이 조합원 지위양도 제한 시기가 앞당겨지는 것은 아니며, 합리적인 가격 수준으로 거래되는 재개발·재건축구역에 대하여는 현행규정을 유지할 계획이다. 일부 재개발구역이 기준일을 앞당겨 지정된다 하더라도 실거주 조합원이 1주택자로서 장기보유하는 경우, 장기간 사업이 정체되는 경우 등 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능해 경제력이 취약한 조합원을 옥죄는 정책으로 보기 어렵다.

△조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 아파트단지 중 이미 토지거래허가구역으로 지정된 단지는 개정법령이 시행되면 즉시 제한되는지?

-현행 법령상 투기과열지구의 재건축단지는 조합설립인가 후에는 조합원 지위양도 제한이 되나, 조합설립 후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 경우 적용을 제외토록 하고 있다. 그러나 개정 법령은 이 경우라도 토지거래허가구역으로 지정된 단지는 예외 규정을 적용하지 않도록 하고 있으므로, 개정법이 시행되면 즉시 조합원 지위취득이 제한된다.

△기준일 지정 전 건축물 또는 토지를 양수한 경우에도 조합원 지위양도가 제한되는지?

-조합원 자격취득 제한 강화는 법 시행 이후 기준일을 지정하는 경우부터 적용되고, 기준일은 고시일 이후로만 지정할 수 있어 장래에 대해서만 효력이 미친다. 따라서 법 시행 전이나, 법 시행 이후 기준일이 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양수한 경우에는 조합원 자격취득이 제한되지 않는다.

△공공재개발·재건축 사업에도 조합원 지위양도 제한 강화가 적용되는지?

-공공재개발·재건축도 민간 재개발·재건축과 동일하게 기준일 지정이 가능하다. 특히 조합방식이 아닌 공공재개발·공공재건축도 투기수요 유입을 억제하기 위해 조합원 지위취득 제한과 동일한 기준으로 ‘분양받을 권리’ 취득이 제한될 수 있다.

다만 공공직접시행 정비사업은 2·4대책 발표일 이후 사업구역 내 기존 부동산에 대한 신규 매입계약을 체결한 자는 우선공급권을 부여하지 않으므로, 조합원 지위취득 제한은 별도 적용할 필요가 없다.

△조합원 지위양도 제한 기준일을 지정하는 기준 및 절차는?

-시·도지사는 투기과열지구로 지정된 재개발·재건축 구역에서 투기적 거래가 발생하는 등 투기 억제와 부동산 시장 안정을 위해 필요한 경우 조합원 자격취득 제한 기준일을 별도로 지정 가능하다. 조합원 자격취득 제한 기준일을 지정할 때에는 도시계획위원회 심의를 거쳐 기준일 및 지정사유 등을 공보에 고시한다. 또한 국토부장관이 시·도지사에게 기준일 지정을 요청할 수 있으며, 이 경우 특별한 사정이 없는 한 시·도지사는 이에 따르도록 규정한다.