[김학렬의 All that 부동산 70회] 다세대 빌라 투자법!

비아파트, 그러니까 아파트가 아닌 주거시설로 다세대·빌라·연립이 있다. 물론 단독주택(다가구 포함)도 비아파트이긴 하지만, 다세대·빌라·연립과는 다른 개념이다. 서울에서 단독주택은 입지를 굳이 따지지 않아도 된다. 수요가 많아서가 아니라 그냥 내버려 둬도 땅값이 오르기 때문이다. 단독주택은 토지 가격만 보고 접근하면 된다.

결국 비아파트 부동산 중에서 매수 여부, 투자 여부를 고민해야 하는 것은 다세대·빌라·연립이다.

수요가 있고, 시세가 오를 수 있다면 매수하는 것이 방법이다. 다만 수요가 있는지, 시세가 오를 수 있는지를 반드시 따져봐야 한다.

2017년 거래 관련 통계 자료를 보면 다세대·빌라·연립의 거래량이 이전에 비해 폭발적으로 증가했다. 수요가 많았다는 의미다. 거래량이 늘다 보니까 시세도 어느 정도 올랐다. 다세대·빌라·연립의 시세를 간단하게 파악하는 방법은 신규 분양 물건의 분양가 시세를 보면 된다. 실제로 보면, 다세대·빌라·연립의 신규 분양가가 1년 전에 비해 20~30% 이상이 올랐다. 시세를 파악했다면 본격적으로 매수 준비를 해야한다.

투자자와 실거주자 2가지 관점에서 다세대·빌라·연립 매수 노하우를 살펴보자.

먼저 다세대·빌라·연립 투자 대상으로서 적극 매수해야 할까? 투자는 어느 정도 장기적인 시간을 담고 있어야 한다. 아파트 상품과 투자성을 비교해봐야 한다는 의미다. 아파트 투자를 많이 하는 이유는 매수매도가 쉽기 때문이다. 하지만 문제는 매수가 아니다. 매도할 때 어려움에 처할 수 있다는 점이다. 희망하는 시기에, 희망하는 가격으로 매도하기가 어렵다. 바로 이런 이유로 아파트보다 경쟁률이 크게 떨어지는 것이다. 아파트는 1년이 지나고, 3년이 지나고, 10년이 지나도 가격이 하락하기는 커녕 대부분 오르는 경향이 있다. 다세대·빌라·연립은 신규 분양가가 최고가일 가능성이 크다. 그래서 입지 공부를 해야 한다. 입지가 좋은 곳은 아파트보다는 투자 가치가 못하더라도, 투자성이 존재하는 경우가 꽤 많다. 입지 분석은 아파트의 경우와 같은 방법으로 하면 된다. 수도권에서는 교통이 가장 중요하다. 그리고 상권, 교육환경, 마지막으로 환경까지 검토한 후에 모두 양호한 입지라고 한다면 다세대·빌라·연립이라고 해도 가격을 보고 매수하셔도 된다.

그렇다 하더라도 높은 시세차익을 기대하면 안 된다. 그렇다면 다세대·빌라·연립은 매수하면 안 되는 상품일까? 아니다. 다른 측면으로 접근하면 좋은 상품이 될 수 있다. 무엇보다 아파트에 비해 가격이 저렴하다. 따라서 아파트와 다른 목적으로 매수 여부의 기준을 정하면 된다. 아파트는 시세차익이 궁극적인 목적이다. 다세대·빌라·연립은 철저하게 임대수익을 목적으로 접근하면 된다. 특히 꼭 확인해야 할 기반시설이 바로 교통이다. 교통 중에서도 전철 역세권인지를 파악해야 한다. 임대 수요가 중요하기 때문이다.

둘째, 실거주를 위해 아파트를 살 여유가 안 되니 다세대나 빌라를 사면 어떨까? 이 경우는 향후 가치가 유지될 것인가에 포인트를 두고 철저하게 분석해야 한다. 매수를 하더라도 임차로 2년을 살아본 후에 결정하는 방법을 제안한다. 그렇다면 어떤 상품을 사야하나? 다세대·빌라는 되도록 5년 이하의 신축 주택을 선택하여야 한다. 다세대·빌라는 아파트에 비해 내구성이 현저히 낮기 때문에 5년 이상이 되면 상품으로서 가치가 현저히 낮아진다.

여기에 입지 조건으로는 역세권 지역을 선택하길 추천한다. 투자용으로 매수하는 경우도 기본적인 선택 방법은 같다. 아파트와 다세대·빌라가 혼재되어 있는 지역은 어떻게 해야 할까? 같은 입지 조건이라면 다세대·빌라는 아파트보다 대부분 선호도가 떨어진다. 따라서 아파트와 경쟁하지 않는 지역을 선택하는 것이 좋다. 강동구를 예를 들면 둔촌동, 고덕동, 상일동에는 아파트가 많다. 하지만 천호동, 암사동은 상대적으로 아파트가 적다. 송파구 잠실동에는 아파트가 많지만, 그 외의 송파구에는 아파트 수가 생각보다 많지 않다. 강남구도 대치동, 도곡동, 개포동 등 기존 아파트 밀집지를 제외하면 다세대·빌라가 의외로 많다. 강남권에서도 아파트와 경쟁이 심하지 않은 지역이 꽤 존재한다는 것이다.

직장이 가깝고, 교통편이 좋은 지역 중 아파트와의 경쟁이 심하지 않은 지역이라면 다세대·빌라라 하더라도 실거주나 투자용으로 구입해도 좋을 것이다. 다세대·빌라도 입지가 좋고, 상품으로서의 가치가 있는 경우라면 언제 어디서든 매수해도 좋다. 하지만 매도 전략을 반드시 확보하고 매수해야 한다. 다시 말해 ‘보유 기간’을 정해두고 투자해야 한다. 이것이 빌라 다세대 매수의 가장 중요한 포인트다.

▶ 김학렬 칼럼니스트는 ‘대한민국 부동산 투자’의 저자로 16년간 대형 건설사들을 대상으로 부동산 컨설팅을 해오고 있다. 이데일리 등 주요 일간지, 각종 주간지, 월간지 등에도 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있으며, 입지 분석 및 부동산 시장 전망과 관련한 강의를 꾸준히 해오고 있으며, 빠숑의 세상 답사기 블로그를 운영 중이다.