세종시 특혜논란의 핵..`원형지`

[이데일리 박성호기자] 세종시 투자기업에 대한 원형지 공급을 두고 논란이 심화되고 있다. 대기업에 땅을 싸게 줘 막대한 개발이익을 보장한다는 게 논란의 핵심이다. 

 

▲충남 공주·연기군에 위치한 세종시 전경

◇ 원형지..원형지 개발이란?

원형지는 말 그대로 개발·조성되지 않은 원형 그대로의 땅을 의미한다.
 
또 원형지 개발이란 원형지 상태에서 토지이용계획과 건축계획을 동시에 수립해 공기를 단축하고 토지의 훼손을 최소화 하는 방식을 말한다.
 
세종시에서 원형지 공급은 처음이 아니다. 첫마을 사업이 원형지 공급 사례이다.
 
지난 2007년 개정된 `신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법(이하 특별법)`을 통해 원형지 개발로 조성된 토지를 공급할 수 있도록 돼 있다.

◇ 공급된 적 있나
 

▲세종시 개발계획 변경으로 백지화될 운명에 처한 정부청사 공사현장.

기존 산업단지나 택지지구에서도 원형지가 공급됐다.
 
현행 택지개발업무처리지침 제16조 2항에 따르면 `단독주택용지를 블록단위로 공급하는 경우에는 자연지형이 가능한 한 보존되도록 진입로 등 필수적인 기반시설만 조성하여 원형지 또는 부분 조성한 지형상태로 공급하여야 한다`고 규정돼 있다.

이에 따라 20가구 미만의 타운하우스를 짓는 용인 죽전·동백지구 등지에서 블록형 단독택지는 대부분 원형지 형태로 공급됐다.

국가나 지자체가 조성하는 산업단지에서도 원형지 공급이 가능하다. 현행 `산업입지 및 개발에 관한 법률(산지법)`에 의하면 `기업을 보다 효율적으로 유치하는 경우`에는 조성원가 이하에서 토지를 분양할 수 있도록 규정돼 있다.

◇ `원형지vs조성토지` 차이는

원형지의 사전적 의미는 자연 상태 그대로의 토지를 의미하지만 실제로는 어느 정도 조성작업을 거친다. 정부는 세종시의 경우 최소한의 조성 작업을 통해 원형지를 공급할 방침이다.
 
정부는 원형지로 공급할 경우 분양가는 3.3㎡당 36만~40만원 선이 될 것으로 예상했다. 토공이 매입한 부지의 평균가격이 3.3㎡당 약 22만~23만원이었으니 14만~18만원 가량은 일부 조성비와 기반시설비용, 이윤이 되는 셈이다.
 

▲세종시 개발계획 수정 전(왼쪽)과 수정 후(오른쪽)

반면 조성된 땅으로 공급할 경우 3.3㎡당 50만~100만원으로 공급가격이 뛴다. 기반시설설치비가 포함되고 금융비용, 절토나 성토로 인한 조성비가 늘어나기 때문이다. 단순비교를 할 경우에도 원형지와 조성토지의 공급가액은 최대 2.5배 가량 차이가 난다. 
 
◇ 대기업 특혜인가
 
일반적으로 조성원가는 용지비, 용지부담금, 조성비, 기반시설설치비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 자본비용 등으로 구성된다. 
 

▲자료 : 산업입지 및 개발에 관한 법률

이중 용지비의 비율이 가장 높다. 지역마다 다르지만 수도권의 경우 용지비의 비중이 타 지역보다 높게 나타나고 대전·충남지역의 경우 용지비와 기타 항목이 대체로 50:50을 나타낸다.
 
문제는 원형지 공급의 경우 용지비와 일부 조성비(평당 38만원선)만 기업이 부담하고 나머지 조성원가 중 대부분을 차지하는 조성비와 기반시설 설치비, 이주대책비 등은 사업시행자인 LH가 모두 부담해야 한다는 점이다.  
 
원형지를 공급받는 기업으로서는 향후 토지조성 작업시 인건비와 관리비만 추가 부담하면 되기 때문에 사실상 반값 이하로 토지를 보유할 수 있는 셈이다.
 
업계 한 관계자는 "원형지로 공급된 첫마을 아파트 용지 가격도 3.3㎡당 89만원을 넘었다"며 "기업에게 3.3㎡당 40만원에 준다는 것은 특혜로 볼 수 있다"고 말했다.