KDI "신도시 개발로 대규모 주택공급 신중.. 도시재생 집중해야"

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[세종=이데일리 이진철 기자] 한국개발연구원(KDI)이 정부 정책에 따라 신도시 대단지 아파트 위주로 주택보급률 확대가 이뤄지면서 1990년 이후 4~5년마다 주택공급 급등락 현상이 주기적으로 나타나고 있다고 지적했다.

신도시 개발을 통한 주택공급은 지정부터 실제 공급시점간 시차가 확대돼 주택공급 변동성을 확대시킨다는 주장이다. 이에 따라 정부의 공공택지 조성을 통한 주택공급 계획은 신중해야 한다고 지적했다. 정부가 최근 수도권 집값 안정을 위해 3기 신도시 개발계획을 발표한 후 개발예정지 주변 주민들이 구도심 개발을 우선해야 한다며 반발하는 분위기에 국책연구기관인 KDI가 동조한 셈이다.

KDI는 26일 ‘우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향’ 보고서에서 “2015~2017년 급증한 주택공급은 기초주택수요에 비해서도 이례적으로 높은 수준”이라며 “준공·입주 물량의 형태로 주택시장에 지속적으로 유입되면서 준공후미분양의 증가를 초래하고 있다”고 밝혔다.

보고서에 따르면 주택 인ㆍ허가 물량은 △2015년 76만5328가구 △2016년 72만6048가구 △2017년 65만3411가구 △2018년 55만4136가구로 가수수 증가와 주택멸실 수를 더한 기초주택수요를 크게 상회했다.

이는 정부의 주택공급계획물량과 비교해도 매우 높은 수준이다. 2015년의 주택공급물량은 기초주택수요를 35만8087가구 초과했고, 2016년 32만2164가구, 2017년 29만6795가구를 각각 넘어선 것이다.

2015년부터 2017년까지 인·허가로 공급된 주택물량은 경기지역을 중심으로 급격히 증가했다. 2015년 주택도시보증공사(HUG)의 주택분양 보증 가구수는 총 79만4000가구이며, 당시 분양보증금액은 경기지역을 중심으로 약 81조1000억원에 달했다.

이처럼 급증한 주택공급물량은 주택보급률이 2008년 100%를 넘고 올해말에는 106%로 예상되는 상황에서 과거에 비해 이례적으로 많은 편이다. 특히 정부의 중장기 주택공급계획물량도 크게 초과한 수준이다. 주택재고 수에서 아파트가 차지하는 비중이 1995년에는 37.7%였으나 2017년에는 60.6%를 차지해 아파트 공급이 주택보급률 확대에 크게 기여한 것으로 분석된다.

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보고서는 “2015년부터 2017년까지 이례적으로 급증한 주택공급물량은 올해 아파트 준공ㆍ입주 물량으로 유입돼 지방을 중심으로 전세가격을 하락시키는 요인으로 작용하고 있다”면서 “ 전세가격의 하락 지속은 지방을 중심으로 역전세 현상의 확산 가능성을 암시한다”고 밝혔다.

보고서는 아파트 입주물량이 장기 평균에 비해 10% 증가할 경우 전세가격을 0.6~1.21% 하락시키는 요인으로 작용한다고 분석했다. 서울·경기지역의 경우 전세가격이 가장 높았던 시기가 2018년 2월과 2017년 12월임을 감안할 때 전세계약 만기도래시점인 올해 12월부터 역전세 현상이 수도권에서도 표면화될 가능성을 제기했다.

실제로 올해 경기도의 입주물량 예정인 18만7000가구는 전년 대비 약 12% 증가한 물량이다. 경기도의 중위 전세가격은 전년 대비 0.75~1.48% 하락한 약 2억3000만원으로 예상되며, 이는 2017년 말 2억5000만원 대비 약 2000만원 하락한 수준이다.

보고서는 “역전세의 확산은 임차인에게는 유동성 제약의 확대를, 임대인에게는 전세보증금반환 압력의 증가를 가져온다”면서 “전세자금대출기관 및 전세보증금반환보증기관의 재무건전성에도 부정적 영향을 미칠 가능성이 있다”고 말했다.

송인호 KDI 경제전략연구부장은 “향후 정부의 주택정책 방향은 도시의 재생과 활력화에 집중할 필요가 있다”면서 “현 시점에서 신도시 건설은 구도심 쇠퇴를 촉진시킨다는 점에서 3기 신도시가 과연 정부가 원하는 방향으로 갈지 의문이 제기된다”고 지적했다.

그는 분양가 상한제와 관련해선 “시행 전에는 마진을 맞추려고 ‘밀어내기’가 이뤄지고 시행되고 나면 시장은 상당 기간 위축될 것”이라며 “정부 정책이 주택시장 변동성 확대 요인이 될 수 있다”고 말했다.

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