분양가상한제 폐지…침체된 시장 살릴 수 있을까?

[이데일리 김동욱 박종오 기자] 정부가 분양가상한제를 폐지하고, 재건축 부담금은 2년간 걷지 않기로 했다. 

5.10 부동산 대책의 후속조치로 침체된 시장을 살리기 위해 정부가 시장 과열기에 도입된 핵심 규제들을 또 걷어낸 것이다. 특히 이번 정부의 조치는 그동안 주택업계에서 시장을 살리기 위한 방편으로 지속적으로 요구했던 부분이었던 만큼 시장의 기대가 크다.

그러나 정부의 의도와 달리 시장을 살리기엔 역부족이란 지적도 나온다. 무엇보다 부동산 가격 급반등을 우려하는 국회와 여론의 문턱을 넘어야 하는 점이 큰 부담으로 작용할 전망이다.

◇분양가상한제 폐지…공은 `국회로` 정부가 분양가상한제를 폐지키로 하면서 이제 시장의 관심은 국회로 쏠리게 됐다. 그동안 번번이 국회 벽에 가로막혀 차질을 빚었기 때문이다. 허윤경 한국건설산업연구원 박사는 “정부가 상한제를 폐지하기로 한 것은 더는 시장에 새로운 뉴스가 아니다”라며 “관건은 국회”라고 잘라 말했다.

장성수 주택산업연구원 박사 역시 “분양가상한제는 시장을 정상화하기 위한 가장 좋은 방법이지만 야당의 반대로 국회 통과는 어려울 것으로 보인다”고 말했다.

분양가상한제 폐지는 그동안 시장에 다 알려진 내용이었던 만큼 국회 통과 이전까지는 큰 의미를 부여하기 어렵다는 것이 전문가들의 전반적인 평가다.

정부가 9월 정기국회 통과를 목표로 못 박아 둔 것도 바로 이런 이유 때문이다. 더는 지체할 수 없다는 의지를 재차 표명한 셈이다.

박상우 국토부 주택실장은 “9월 정기국회 때 반드시 통과될 수 있도록 국회와 잘 협의할 것”이라면서 “이를 위해 새누리당과 어느 정도 조율을 마쳤다”고 말했다.

현 시장 상황을 고려할 때 분양가상한제가 폐지되더라도 큰 영향은 없을 것이란 분석도 제기된다. 이미 지난해 정부가 주택법 하위법령을 개정해 분양가상한제가 유명무실해진 측면도 있다.

박광배 대한건설정책연구원 박사는 “지역에 따라 차이가 나겠지만, 전반적으로 집값이 하향 안정 추세라 시장에 큰 호재는 되지 않을 것”이라고 분석했다.

그러나 국토부 박 실장은 “분양가상한제는 시장 상황을 안정적으로 운용하기 위한 도구적 수단”이라며 “장기적으로 도움이 될 것”이라고 말했다.

◇재건축 초과 부담금 중과 중지…강남3구 수혜 `집중` 국토부는 재건축 사업의 원활한 추진을 위해 지난 2006년 9월에 도입된 재건축 초과이익환수제도도 한시적으로 중단하기로 했다.   정부의 이번 조치로 2014년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 낸 사업장은 준공 뒤 집값이 올랐더라도 재건축 부담금을 내지 않아도 된다.

국토부는 이번 조치로 전국적으로 120개 재건축 단지가 수혜를 볼 것으로 추정했다. 이중 서울을 포함한 수도권은 100개 단지다. 

업계에서는 강남·서초·송파·강동 등 대부분 강남4구가 수혜를 입을 것으로 예상했다. 현 시장 상황을 고려할 때 강남4구를 제외한 나머지 단지는 집값 상승 가능성이 크지 않다는 점 때문이다. 강남3구 중 사업시행인가를 마친 역삼동 개나리 6차, 잠원동 한신 5·6차, 가락동 가락시영 1·2차, 서초동 우성3차, 고덕주공 2·4·7단지 등이 대표적인 수혜 단지로 꼽히고 있다.

 

▲재건축 부담금 중지에 따른 강남3구 수혜단지 (자료=부동산114)

현재는 추진위원회가 설립된 시점의 집값과 준공 이후의 집값을 비교해 집값이 오른 만큼 해당 지자체가 부담금을 산정해 가구별로 부과하고 있다. 이때 기부채납 비용 등이 포함된 개발비용을 제외하고 오른 집값 차익을 구분해 부과하는데 ▲3000만원 미만은 면제 ▲3000만~5000만원 10% ▲1억1000만원 초과는 최대 50%를 부담금으로 걷는다. 

가령 개나리 6차의 24평형 아파트는 2004년 추진위 설립 당시 평균 4억5000만원이었던 집값은 현재 평균 7억7000만원으로 껑충 뛰었다. 준공 시점 집값을 전망하기 어렵지만 현재 집값 차익과 개발비용 1억원을 제외한다 해도 집값 차익이 2억2000만원이다. 즉, 최대 1억1000만원을 부담금으로 내야 하는데 이 비용을 아낄 수 있다.   윤지해 부동산114 연구원은 “이번 정부의 조치로 사업시행인가를 마쳐 현실적으로 관리처분인가를 신청할 수 있는 사업장이 혜택을 볼 것”이라며 “집값 변동률이 높은 강남3구가 가장 높은 수혜를 볼 것”이라고 전망했다.