[금융안정보고서]'집 팔아 빚 갚는' 고령층, 부동산시장 하방 압력

[이데일리 하지나 기자] 한국은행은 2018년부터 노령층의 부동산 매각이 본격화될 것이라고 전망했다. 은퇴 이후 대다수의 가구는 가지고 있는 실물자산을 팔고, 부채를 줄이는 특징을 갖고 있기 때문이다.

특히 우리나라는 베이비부머 세대가 향후 10년 이내에 대규모 은퇴를 앞두고 있다. 자칫 부동산가격 하락 압력으로 작용할 수 있다는 지적이다.

22일 한국은행이 발표한 금융안정보고서에 따르면 가계는 금융부채를 57세까지 확대하다가 1차 은퇴 직후인 58세 이후 축소해나가는 것으로 분석됐다.

또한 실물자산의 경우 은퇴 전까지 금융부채보다 큰 폭으로 증가했다가 은퇴 이후 금융부채보다 큰 폭으로 감소했다. 은퇴 이후 실물자산을 처분해 금융부채 상환에 활용하고 있다는 얘기다.

특히 65~70세에 금융부채와 실물자산 감소 폭이 큰 것으로 나타났다. 2차 은퇴 및 자녀 출가 이후 대형주택을 처분해 금융부채를 상환하고, 소형주택으로 옮기는 경우가 많기 때문이다.

한은은 인구고령화와 함께 베이비부머 세대 등이 은퇴 이후 금융부채 디레버리징에 적극 나서게 되면서 부동산 시장의 하락압력으로 작용할 수 있다고 경고했다.

우리나라 가계의 경우 미국에 비해 실물자산 비중이 훨씬 높다. 또 고령층으로 갈수록 금융자산보다는 실물자산 편중이 심하다. 우리나라 55~74세 가구의 실물자산 비중은 약 80%로 미국을 크게 상회한다.

또 55~74세 금융부채 보유가구의 경우 금융자산 대비 금융부채 비율이 85~115%에 이른다. 금융부채 상환을 위해서는 실물자산을 처분할 수밖에 없는 셈이다.

한은은 부동산 핵심 수요층인 자산축적연령인구(35~59세)가 감소하는 2018년부터 인구고령화에 따른 부동산 시장 하락 압력이 본격화될 것으로 내다봤다. 전체 인구에서 자산축적연령인구의 비중은 내년에 40.4%를 기록했다가 10년 동안 3.8% 포인트 하락할 것으로 예상됐다.

반면 금융부채 디레버리징이 충분히 이뤄지지 못할 경우 고령가구의 재무건전성이 악화될 수 있다. 지난해 현재 금융부채를 보유하고 있는 60대 이상 고령가구의 경우 금융부채 비율이 200% 상회하고 원리금상환부담률도 30%를 크게 상회하는 수준이다.

고령가구의 부채의 질적 구조나 고용여건도 상대적으로 취약하다. 60대 이상 고령가구의 만기일시상환 및 비은행금융기관 대출 비중이 30~40대 연령에 비해 상대적으로 높으며, 고령가구로 갈수록 상용근로자보다 자영업자, 무직자 비중이 높은 것으로 나타났다.

또 65세 이상 고령가구의 소득 구성을 보면 안정적 소득 기반인 연금 등 이전소득 비중은 34.3%에 불과하다. 경기변동에 민감한 사업소득, 임금소득, 재산소득 비중이 65.7%에 달한다.

이에 한은은 부동산 가격이 과도하게 상승하고 높은 가계부채 증가세가 지속될 경우 향후 인구고령화의 부정적 영향이 커질 수 있는 만큼 부동산시장 안정 및 가계부채 관리 노력을 지속해야 한다고 강조했다.

또한 주택연금제도 취급기관을 확대하고, 주택 매입 임대사업을 활용해 부채상환을 위한 실물자산 처분으로 발생할 수 있는 부동산 시장 충격을 최소화할 필요가 있다고 지적했다.

아울러 실물자산보다 금융자산 보유를 확대토록 조세제도를 개선하는 한편 공공임대주택 공급확대를 통해 안정적 주거 환경을 보장해야 한다고 강조했다. 고령가구의 소득보전을 위해 공공근로 확대, 맞춤형 일자리 창출 등 재취업을 유도하고 부채 보유 고령가구의 재무건전성에 대한 모니터링도 강화해나갈 것을 주문했다.