집값 떨어지고 미분양 쌓이자 규제지역 풀어달라는 대구

[이데일리 신수정 기자] 미분양이 늘고 있는 대구가 연말 규제지역 대상 심의에서 해제를 적극 건의했다. 고강도 규제 탓에 대출·세제·청약 3중 허들이 높아지면서 지역 부동산 시장이 침체될 수 있다는 우려가 커지고 있기 때문이다. 전문가들은 주택시장 연착륙을 유도하기 위해선 조건에 따른 규제 완화가 이뤄져야 한다고 분석했다.

대구광역시 아파트 전경. (사진=대구시)

조정대상지역 해제되면 미분양 해소 기대

30일 부동산업계에 따르면 대구광역시는 반기별로 열리는 국토교통부 주거정책심의위원회 심의를 앞두고 동구와 중구의 조정대상지역 해제를 건의했다. 광주 등 일부 다른 지역도 집값 추이를 살핀 뒤 공식 요청 절차를 밟을 예정으로 전해졌다. 주거정책심의위원회는 주택법에 따라 반기마다 해당 지역의 주택가격 안정, 여건 변화 등을 고려해 규제지역 유지 여부를 재검토한다.

주택법상 조정대상지역은 직전 3개월간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과해야 한다. 또 선택적으로 △직전 2개월간 월평균 청약경쟁률 5대 1 초과 △주택보급률 또는 자가주택비율 전국 평균 이하 △직전 3개월간 분양권 전매거래량이 전년 동기 대비 30%이상 증가다.

대구 주택시장은 강력한 규제로 부동산 가격이 떨어지는 중이다. 한국부동산원의 주간 주택가격 동향을 보면 지난 22일 기준 대구의 아파트 매매가격은 지난주에 비해 0.02% 하락했다. 구군별로는 중구와 동구, 달서구가 0.04%로 하락 폭이 가장 컸고 수성구와 달성군을 제외한 모든 구군이 하락세를 보였다. 같은 기간 전국의 아파트 매매가는 지난주 보다 0.17% 올랐고 세종시를 제외한 모든 지역이 상승세를 이어갔다.

미분양도 쌓이고 있다. 국토부에 따르면 9월 대구의 주택 매매거래량은 2123건으로 지난해보다 59.3% 감소했다. 거래 절벽 현상에 더해 미분양 물량도 두 달 연속 2000가구를 웃돌고 있고, 이 중 72%(1506호)가 동구에 집중돼 있다.

대구시는 중구가 조정대상지역에서 해제되면 대출 규제가 완화되면서 미분양 물량이 해소될 수 있을 것으로 내다봤다. 조정대상지역에서 해제되면 1순위 청약자격이 완화되고, 분양권 전매제한도 6개월로 단축된다. 분양권 양도세 중과(일괄 50%)도 기간별 일반 과세로 바뀌게 되며, 1가구 1주택 비과세 요건도 실거주 2년에서 2년 이상 보유로 완화된다. 대출 조건도 주택담보대출비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%에서 LTV 70%, DTI 60%로 완화된다.

대구시 관계자는 “공급물량이 쏟아지면서 아파트 가격 상승세가 둔화 되거나 마이너스 전환됐고 동구 지역 중심으로 미분양이 많이 나온 상황”이라며 “국토부가 대상 지역을 해제해 준다면 대출 문턱이 조금 낮아질 수 있어 미분양 해소에 도움이 될 것으로 본다”고 설명했다.

정부, 시장안정 우려에 규제지역 해제 소극적

시장 안팎에선 국토부가 풍선효과를 우려해 규제지역 해제에 나서지 못할 수 있다고 내다봤다. 실제 지난 6월 주정심은 광주 동구, 광주 서구, 충남 논산, 전남 순천 등 정량요건을 충족하지 못하는 지역 7곳에 대해 추가 모니터링 방침을 내리고 규제지역을 해제하지 않았다.

규제지역 해제가 해당 지역뿐만 아니라 인근 지역의 주택시장에도 영향을 미칠 수 있는 만큼, 단순 정량요건에 의한 판단뿐만 아니라 해당지역과 인근지역을 포괄하는 시장안정 측면의 정성적 판단이 필요하다는 이유에서다.

이런 판단 기류 때문에 각 지역에선 규제지역 해제 요구에 소극적이다. 주정심이 불허결정을 내리면 향후 6개월간 해제 신청이 불가능하기 때문이다. A시 관계자는 “아파트 지역과 농촌 지역의 부동산 가격이 달라 주택가격 안정세를 조금 더 모니터링 할 예정”이라며 “공식적인 요청은 상황을 조금 더 두고 보고 결정할 것”이라고 설명했다.

전문가들은 정부가 주택시장 하향 안정화를 위해선 규제지역 해제의 정량적 요건을 충분히 갖춰졌을 경우 뒤로 미뤄선 안된다고 지적했다.

대한부동산학회장인 서진형 경인여대 교수는 “정부가 풍선효과를 우려해 고강도 규제를 지속하고 있지만 주택 시장 연착륙을 끌어내야 한다는 목표를 세웠다면 정량적 평가에 맞춰 정성적 평가도 따라가줘야 한다”며 “그렇지 않으면 시장 예측가능성이 떨어져 주택 정책 효과가 떨어질 수 있다”고 말했다.