강남 아파트값, 정부정책에 급등락 반복

[edaily 이진철기자] 이달 들어 정부와 서울시가 잇따라 발표한 주택정책으로 서울 강남권 재건축아파트 가격이 급등락을 거듭한 것으로 나타났다. 16일 부동산업계에 따르면 9월 들어 서울시가 재건축연한 완화 발표를 하면서 적용대상 아파트 가격이 급등했지만 곧이어 건교부가 발표한 재건축 대책으로 강남권 재건축아파트 가격이 급락세로 반전됐다. 더욱이 재건축년한 완화에 대한 재심의 방침이 알려지면서 대상 아파트의 가격하락이 두드러지고 있다. 이에 따라 정부발표만 믿고 뒤늦게 아파트를 매입한 투자자들의 피해가 속출하는가 하면 일부 전문가들은 규제 위주의 정부정책으로 향후 주택시장에 왜곡현상이 나타나지 않을까 우려의 시각도 제기되는 상황이다. ◇정부-서울시 엇박자정책에 투자자 혼란 서울시는 지난 2일 재건축 추진 연한에 대해 의회가 3년 완화방침을 통과했다고 밝혔다. 따라서 적용대상인 건립년도가 82~83년 재건축대상 아파트 가격이 급등세를 나타냈다. 실제로 당초 서울시 건축조례안에 따라 2010년 이후에나 재건축이 가능했던 강동구 고덕동 주공5, 6단지의 경우 서울시의 재건축년한 3년 완화 조치에 따라 2005년쯤 재건축이 가능해지면서 호가가 불과 며칠사이 수천만원 올랐다. 그러나 건교부가 5일 소형평형 의무비율 확대와 조합원 전매금지를 골자로 한 재건축대책을 발표한 후 이들 아파트 가격은 다시 급락세로 반전, 2000만~3000만원씩 하락한 가격에 매물이 나오고 있다. 더욱이 지난 15일 서울시가 의회에서 통과된 재건축년한 완화에 대해 오는 17일 재심의를 통해 다시 원상태로 조정할 것이라는 방침이 알려진 후 가격하락폭은 더욱 커지고 있다. 또 재건축대책 발표후 강남구 개포주공2단지 22평형은 3000만원 가량 떨어진 7억4000만~7억7000만원선, 대치동 은마 31평형은 7억5000만원을 호가하던 가격이 6억8000만원까지 하락했다. 인근 중개업소에 따르면 재건축아파트의 가격폭락이 예상되면서 은마아파트의 경우 계약금을 500만∼1000만원 정도 건 가계약자 2~3명이 9.5재건축대책 직후 계약을 포기했다. 특히 7000만원의 계약금을 걸고 은마아파트 정식 매매계약을 체결했던 매수자까지 최근 해당 중개업소에 계약해지 의사를 전달해 온 것으로 전해지고 있다. 성창공인중개소 관계자는 "계약금보다 가격하락폭이 더 커 일부에서 계약 자체를 포기한 것으로 알고 있다"며 "현재 가격폭락은 진정세로 접어들었지만 매도자와 매수자 사이에 가격 차이가 너무 커서 사실상 거래가 이루어지지 않는 상황"이라고 말했다. ◇타워팰리스.잠실저밀도 등 가격변동 없어 반면 재건축대책의 영향을 받지 않는 송파구 잠실저밀도지구 등 이미 사업승인을 받은 재건축아파트와 강남구 도곡동 타워팰리스 등 고가 인기아파트는 여전히 강보합세를 유지하고 있어 대조를 이루고 있다. 이달초만 해도 잠실저밀도 재건축아파트 호가는 한주사이 평형별로 5000만~8000만원 급등, 주공3단지 15평형 4억7500만원선, 잠실동 주공4단지 17평형 6억1500만원선, 신천동 시영 13평형 4억3000만원선에 매물이 나왔지만 정부 대책발표후 가격은 다른 재건축아파트와 달리 별다른 영향을 받지 않고 있다. 신천동 진주공인 관계자는 "매도자는 정부정책에 관계없이 사업이 진행된다는 이점으로 매물을 내놓지 않고 있다"며 "매수자도 향후 시장상황에 대한 불안심리가 커 사실상 거래가 실종됐으며 가격은 보합세를 유지하는 상황"이라고 말했다. 강남 고가 인기아파트의 상징인 도곡동 타워팰리스도 1차 57평형 로열층은 13억원선, 68평형은 15억~16억원선으로 가격변동이 없는 상태다. ◇규제로 집값억제, 향후 수급불균형 우려 전문가들은 정부의 9.5 재건축대책 이후 집값 급등의 주범인 재건축시장이 급속도로 하향세를 타고 있어 일단 급한 불은 끈 것으로 평가하고 있다. 그러나 시장기능이 아닌 정부규제에 의한 가격조정이라는 점에서 향후 수급불균형 등 부작용을 우려하는 지적도 만만치 않다. 안명숙 스피드뱅크 연구소장은 "향후 재건축에 대한 수익성 자체가 불투명해지면서 실망 매물이 가격하락을 주도하고 있다"며 "강남권 수요가 여전하기 때문에 일정기간 가격조정기를 거친후 인기아파트를 중심으로 가격이 다시 상승세를 탈 가능성이 높다"고 말했다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "이번 재건축대책의 적용대상이 일부에 한정됐다는 점에서 강남 집값의 대세하락으로 보기는 어렵다"며 "재건축아파트는 용적률, 사업기간 등의 규제로 정부 임의로 가격조정이 가능하지만 일반 아파트의 경우 저금리 등 투자환경이 변하지 않았다는 점이 한계"라고 말했다. 김 소장은 또 "수요를 감안하지 않은 일방적인 공급평형 규제는 수급불균형을 초래, 향후 가격왜곡 현상을 불러일으킬 소지가 크다"고 지적했다.