부동산 매입·보유·매각 규제 상당...하반기 달라지는 부동산 제도

서울의 한 아파트 밀집지역 전경. (사진=뉴시스 제공)

[이데일리 박민 기자] 올 하반기 정부의 보유세(종합부동산세) 개편이 확정되는 등 대출과 세금 등 각종 부동산 수요억제책이 현실화된다. 매입·보유·매각 단계에서 강화되는 규제가 상당한 만큼 부동산 자산의 관리와 운용, 절세에 만전을 기하는 전략이 필요해 보인다.

이에 따라 올 하반기 부동산 시장 환경에 영향을 미칠 각종 부동산 제도 변화를 부동산정보 서비스업체 직방과 함께 살펴봤다. 이해를 돕기 위한 자세한 제도설명과 함께 관련내용은 하단에 표로 일괄 정리했다.

△주거급여 제도 10월부터 부양의무자 기준 폐지

주거급여 수급자격은 소득인정액이 기준 중위소득 43%이하 + 부양의무자 기준(부양의무자가 없거나, 있어도 부양능력이 없거나 부양 받을 수 없는 경우)이다. 비수급 빈곤층 주거안정성 제고를 위해 주거급여 수급자격인 부양의무자 기준이 2018년 10월부터 폐지된다. ‘제1차 기초생활보장 종합계획(2018~2020년)’에서 주거급여에 대한 부양의무자 기준을 폐지했다. 또한 주거급여 기능강화를 위해 선정기준을 2020년까지 기준 중위소득의 45%까지 확대하고, 주거급여 급여수준도 단계적으로 현실화해 나갈 계획이다.

△제2금융권(상호금융업·여전사)의 DSR도입

제1금융권 은행들은 올해 3월 26일부터 DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)을 도입하고, ‘개인사업자대출 여신심사 가이드라인’을 시행중이다. DSR을 올해 10월부터 관리지표로 활용할 예정이다. 제2금융권은 업권별로 순차적으로 DSR을 연내 도입·시행할 예정이다. 상호금융업권은 7월부터, 저축은행·여전사는 10월부터 적용한다. 상호금융업권은 7월부터 주택담보대출, 신용대출 등 모든 종류의 가계대출 취급이 DSR을 적용하되, 서민금융상품 등 [서민금융상품(햇살론, 새희망홀씨 등), 소액 신용대출(3백만 원 이하), 전세자금 대출, 중도금·이주비대출 등] 일부 대출의 경우 예외 허용할 예정이다.

△부동산임대업 등 개인사업자대출 여신심사 강화

은행(올해 3월 기도입)에 이어 제2금융권도 부동산임대업 취급 시 임대업 이자상환비율(RTI=Rent to Interest)을 산출해 해당대출의 적정성을 심사하게 한다. 상호금융권은 7월부터, 저축은행·여전사는 10월부터 적용한다. 담보 부동산의 유효담보가액[유효담보가액=담보기준가액×담보인정비율·선순위 채권액(임차보증금 등)]을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 ‘유효담보가액 초과분’을 매년 일정금액씩 분할상환토록 했다.

△소규모 주택 임대소득 비과세 적용기한 종료

소득세법 제12조 제2호 소규모 주택 임대소득 과세특례의 적용기한이 올해 12월 31일 종료된다. 주택임대차시장 가격 안정취지로 주택 임대수익 금액이 연 2000만 원 이하인 경우 임대소득을 비과세해줬지만, 2019년부터 분리과세(14%)를 적용 받는다. 납세자는 분리과세보다 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 선택할 수 있다.

△간주임대료 과세 시 주택수 계산 특례 기준 조정 및 적용기한 종료

월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자의 임대료에 대해 과세하고, 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세하고 있다. 간주임대료 산정 시 소형주택(기준시가 3억 원&60㎡ 이하 주택)의 보증금은 과세대상에서 제외하는 특례가 올해 12월 31일 종료된다.

3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액이 3억원 초과분의 60%에 대해 이자상당액(이자율 연1.8%) 과세하면서, 전용면적 60㎡이하로서 기준시가 3억 원이하 주택은 주택수 산정에서 제외해주던 특례가 올해 말 사라진다.

△임차인 보호장치 강화

올해 12월 ‘주택임대차법’ 개정을 통해 임대차계약 갱신거절 통지기간을 ‘계약 만료 1개월 전에서 ‘2개월 전’까지로 단축한다. 또 임대차 분쟁조정 신청이 있는 경우 피신청인의 의사와 관계없이 조정절차를 개시할 수 있도록 분쟁조정위원회 실효성을 강화한다. 이외 올해 하반기 내 「주택임대차법」 시행령을 개정해 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 상향할 예정이다.

△비소구 적격대출 출시

대출금 상환책임을 담보주택으로 한정하는 비소구 상품을 9월 출시한다. 차입자의 상환책임이 담보물로 한정되어 대출잔액이 담보가치 초과 시 한국주택금융공사가 부담하는 구조다. 비소구 디딤돌대출, 보금자리론 운영성과를 분석하여 적정 소득기준을 설정할 예정이다. 한정된 재원과 공사 리스크를 고려해서 중·하위 계층가구에게 우선 대출 지원한다.

△신혼부부 희망타운 첫 공급

교통이 편리하고 입지가 양호하여 수요가 많은 지역에 신혼부부가 저렴하게 구입할 수 있는 신혼희망타운 1만호를 연내 공급(사업승인)한다. 분양형으로 공급하되, 본인 희망 시 임대형(분양전환공공임대)도 가능한 선택형으로 추진할 예정이다. 신혼부부를 위한 육아 등 맞춤형 주택단지로 조성하기 위해 국공립어린이집 등 육아·교육 맞춤형 시설을 설치한다.

신혼부부의 선호를 반영해 젊은 신진 건축가를 참여시키고, 자녀의 출생·성장에 대응하는 가변형 평면을 적용할 예정이다. 국토교통부는 하반기 입주자격, 입주자 선정기준 및 기금 대출 연계방안 등을 구체화할 예정이다. 올해 12월 2개 선도지역(위례신도시 508가구, 평택고덕 873가구) 입주자를 모집할 예정이다.

△저소득·무주택 청년을 위한 청년우대형 청약통장 출시

기존 청약저축 대비 재형기능을 확대한 청년우대형 청약통장이 출시된다. 만 19세 이상 29세 이하(병역기간 최대 6년 추가 인정)로 소득 3천만 원 이하(비소득자도 가입가능)인 무주택 세대주가 가입할 수 있다. 기존 청약저축 금리 대비 1.5%p 우대금리를 제공하고 이자소득의 500만원까지 비과세를 적용한다. 최고 금리는 3.3%로 시행일은 2018년 7월 말이다.

△청년전용 보증부 월세대출 출시

현재 보증부 월세 주택의 경우 보증금과 월세를 동시에 지원하는 상품이 없다. 12월 임차보증금과 월세를 동시에 대출해주는 ‘청년전용 보증부 월세대출’을 출시한다. 지원대상은 만 35세 미만, 연소득 2000만 원 이하 무주택 세대주다. 전용면적 60㎡ 이하에 보증금 5000만원 이하 그리고 월세 60만원 이하 주택이면 신청이 가능하다. 대출한도는 보증금 3500만원에 월세 960만원(월 40만원)이다. 대출금액(보증금+월세)이 계약서상 임차보증금의 80% 이내여야하고, 대출금리는 버팀목 전세대출 금리보다 0.5%p를 우대하여 보증금대출은 1.8%, 월세 대출은 1.5%의 금리를 적용한다.

△기존주택 세대구분 기준 완화

1인 가구·소형 임대주택 수요 증가 등에 따라 기존 주택을 세대구분형으로 변경하려는 수요에 대응해, 기존주택 세대구분을 위한 공동주택 개축·수선 등 행위허가 기준을 완화한다. 현재는 입주자 2/3 이상 동의가 있어야 하나 앞으로 입주자·사용자 1/2 이상 동의하면 개축과 수선을 가능하도록 요건을 완화한다. 올해 12월 공동주택관리법 시행령, 주택법 시행령 등을 개정해 기존주택 세대구분에 대한 법적근거 및 건설·면적·설치기준 등을 마련하고 안전하고 효율적인 수선 활용을 유도할 계획이다.

△수익형부동산 광고, 소비자 정보제공 확대 위한 중요정보고시 개정

소비자의 합리적 구매선택을 유도하고 피해를 예방하기 위하여 수익형 부동산 및 렌털 제품에 관한 중요한 정보를 소비자에게 고지하도록 하는 개정 ‘중요정보고시’가 시행된다. 7월 1일부터 부동산 분양업체들은 수익(률)을 광고할 경우, 수익(률) 산출 근거 및 수익보장 방법·기간을 명시 해야 한다.