임대소득세 완화한다는데.."시장전망 왜 어둡지?"

[이데일리 정수영 기자] ‘임대소득 과세 완화 방침이 부동산시장의 구원투수가 될까?’

정부가 임대주택 소득세 부담을 완화하기로 하면서 몇달간 가격 하락세를 보였던 수도권 주택시장이 다시 오름세로 돌아설지 주목된다.

정부는 13일 당정협의회를 통해 임대소득 2000만원 이하인 집주인에 대해서는 소득세를 분리과세하겠다고 밝혔다. 이들에 대한 비과세 기간도 2년에서 3년으로 연장하고, 건강보험료도 최소화하기로 했다. 지난 2·26대책과 3·5보완대책을 통해 밝힌 임대소득세 과세 방안의 규제 수준을 한풀 낮춘 것이다.

상당수의 부동산시장 전문가들은 최근까지 정부의 임대소득세 부과 방침 때문에 시장이 다시 침체됐다고 목소리를 높여왔다. 실제로 임대소득세 과세 방안 발표 이후 수도권 주택 매매시장이 꺾이는 모습을 보였다. 그런데 전문가들 상당수는 여전히 시장 전망에 대한 긍정적인 평가를 아끼고 있다.

△임대주택 소득 과세방안을 담은 소득세법 개정안을 놓고 논란이 일고 있다. 당정이 13일 개선안을 발표했지만 시장은 여전히 시큰둥한 반응이다. 사진 이데일리 DB

◇“임대소득세 완화, 맞아?”

가장 큰 문제는 그동안 사실상 내지 않던 임대소득을 내게 됐다는 점이다. 현재 소득세법상 임대소득세 대상자는 전세는 3주택자(주택규모 85㎡ 이하이면서 기준시가 3억 이하는 면제) 이상, 월세는 2주택자 이상으로, 자진신고를 해야 한다. 본인이 직접 신고를 하지 않으면 부과할 근거가 없어 사실상 내지 않아도 별 문제가 없다. 지난해 국세청이 집계한 대상자는 약 35만명(2012년 임대소득 기준). 이 중 실제 소득을 신고해 세금을 낸 집주인은 8만여명에 그쳤다.

하지만 앞으로 소득세법 개정안이 국회를 통과하면 본인이 소득 신고를 하지 않아도 국세청이 전·월세 확정일자 자료를 토대로 임대소득세를 부과할 수 있다. 전문가들이 임대소득세 중과 대상자 완화에도 시장 전망을 어둡게 보는 것은 이러한 부분 때문이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부가 2·26대책을 내놓으면서 소득세 규제 완화라고 했지만, 내지 않던 세금을 내게 돼 오히려 규제 강화로 느껴질 수밖에 없다”며 “이번에 다소 완화하긴 했지만 심리적 부담은 여전하다”고 말했다.

김현아 건설산업연구원 실장은 “사람들이 두려워하는 것은 세금을 내는 것이 아니라 소득노출 부분”이라며 “중요한 것은 이들을 어떻게 과세 범위 안에 들어오게 하느냐로, 이를 위해 정부가 좀더 기다려줘야 한다”고 강조했다.

“2주택 전세, 6억원 초과 주택으로 제한해야”

2주택 전세에 대해 임대소득세를 부과하기로 한 정부 방침도 걸림돌이라는 지적이 나온다. 함영진 센터장은 “다주택자의 80%가 2주택자로 전세를 주고 있는 사람들이 상당수”라며 “이 부분을 완화하지 않으면 심리적 부담이 너무 클 것”이라고 강조했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “강남 재건축 시장 투자 수요 대부분이 2주택자로 집을 전세 놓은 사람들인데, 정부가 투자시장을 인정하려면 비과세 대상을 면적에 상관없이 6억원 초과 2주택자 전세로 높여야 한다”고 제안했다.

정부가 마련한 소득세법 개정안에는 2주택자 전세 가운데 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하인 주택은 비과세 대상이다. 이 기준을 상향 조정해 면적에 상관없이 6억원 초과 주택으로 변경하자는 제안이다.

당정은 아직까지 여기에 대한 결론을 내리지 못했다. 안종범 청와대 경제수석비서 내정자는 지난 11일 국회에서 열린 ‘부동산 정책평가와 세금방안’ 토론회에서 “2주택 전세에 대한 소득 과세는 그대로 유지하되 간주임대료에 대한 소득공제를 해주면 된다”고 말했다. 전세보증금을 은행에 맡길 경우 예금이자 세금을 내기 때문에 이중 과세가 된다는 일부 지적에 따른 대안을 내놓은 것이다.

하지만 이중 과세가 아니라는 의견도 많은데다, 기재부가 2주택자 전세 규제 완화에 반대하고 있어 아직까지 최종안을 내놓지 못하고 있다. 문창용 기재부 조세정책관은 “2주택 전세자 가운데 소득 과세 대상자는 사실상 보증금이 9억~10억원은 넘어야 하기 때문에 소수에 불과하다”고 강조했다.

“저성장·저금리 기조… 거래만 살아나도 성공”

임대소득세 과세 방침과 달리 거시경제적 측면에서 주택 가격이 오르길 바라는 것은 무리라는 지적도 나온다. 박원갑 위원은 “지금 부동산시장은 저금리·저성장 추세가 지속되고 있는 만큼 집값이 큰 폭으로 오르긴 힘들다”며 “다만 시장이 활기를 찾기 위해서는 거래량이 증가해야 하는데 여기에는 부동산 세 부담이 큰 역할을 한다”고 강조했다.

올해 들어 서울 아파트 거래량은 1월 5545건, 2월 7835건, 3월 9485건으로 증가하다가 4월부터 8536건, 5월 6026건으로 다시 감소하고 있다.

추가 대책을 요구하는 목소리도 나온다. 함영진 센터장은 “부동산시장이 거래 정상화에 총력을 모으고 있는 상황에서 갑자기 임대소득세 과세라는 돌출상황에 맞닥트려 동력을 잃은 측면이 크다”며 “임대소득 과세를 보완할 대책이 나와야 한다”고 강조했다.

반대로 정부가 다시 부동산 과세 정책을 꺼내들 수 있다는 우려의 시각도 나온다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “현재 시장은 매매가 대비 전세가가 과도하게 높아 매매거래가 늘어날 소지는 있어 보인다”며 “다만 정부가 향후 또다시 세금 카드를 꺼낼 소지가 있어 투자수요 증가는 한계가 있다”고 분석했다.