리모델링아파트 `부풀린 환상`, 투자함정 많아

[edaily 윤진섭기자] 재건축 추진 단지의 리모델링 전환 사례가 늘고있다. 그러나 이에 못지않게 정부의 규제 등으로 인해 리모델링 추진에 차질을 빚는 단지도 있다. 또 일부 단지는 수익성 등의 이유로 리모델링 사업이 힘든 상황임에도 추진하는 곳이 많아 자칫 `리모델링 추진` 소문만 믿고 주택을 매입할 경우 손해를 볼 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다. ◇`용적률 축소, 정부 규제`..리모델링 무산 움직임 아파트 리모델링의 증축 범위를 크게 제한하겠다는 정부 규제 방침이 알려지면서 각 리모델링 추진 단지들의 가격 하락세가 가속화되는 것은 물론 리모델링 추진 자체를 `없던 일`로 정리하는 아파트가 나오고 있다. 실례로 지난해부터 리모델링을 추진해오던 영등포구 여의도동 삼부아파트는 용적률 축소와 정부의 리모델링 규제 방침이 알려지면서, 사실상 리모델링 추진이 답보상태에 빠졌다. 기존 용적률 164%에 27~60평형으로 10개동으로 이뤄진 이 아파트는 용적률 234%에 맞춰 27평형은 34~35평 그리고 중대형평형은 10평형 내외가 늘어나는 것을 목표로 리모델링을 추진해 왔다. 그러나 서울시가 고밀도 아파트의 용적률을 220% 내외로 묶고, 엎친데 덮친격으로 정부가 리모델링의 경우 중대형 아파트의 증축 범위를 3~4평 내외로 제한한다는 소식이 전해지면서 리모델링 추진이 사실상 `올스톱`된 상태다. 지난 5월 리모델링 시공 설명회에 참여한 모 회사 관계자는 "현재 확정되지는 않았지만 정부가 리모델링 증축 범위를 대폭 줄일 것으로 알려지면서 사실상 리모델링이 힘들다는 의견이 중론"이라고 말했다. 또 그는 "용적률과 증축 범위가 축소되면 추가부담금이 커져, 주민들 사이에 `아예 상업지구로 전환을 모색해 용적률을 높게 받아, 재건축을 추진하는 게 낫다`는 목소리가 확산되고 있다”고 전했다. 리모델링 추진 포기 소식이 전해지면서 여의도 삼부아파트는 이미 최고가에서 5000만~6000만원이 빠진 상태. 지난 5월 시공사 설명회를 전후해 최고 4억9000만원까지 치솟았던 27평형은 현재 4억 3000만원에도 매물 거래가 힘든 상태라고 현지 중개업소는 전하고 있다. ◇리모델링 추진 소무만 무성..수요자 혼란만 가중 리모델링이 각광을 받고, 실제 아파트 가격 상승 조짐을 보이면서 아파트 단지별 리모델링 추진 소문이 확산되고 있는 상태다. 그런데 문제는 수익성 문제로 사실상 리모델링이 어려운 상황임에도 불구하고 리모델링을 추진, 수요자들의 혼란을 가중시키고 있다는 지적이다. 실제 노원구 상계동 M아파트의 경우 지은 지 16년으로 최근 리모델링 추진위원회를 결성하는 등 본격적인 리모델링 사업을 진행중이다. 또 도봉구 쌍문동 S 아파트도 몇몇 주민을 중심으로 리모델링 움직임을 보이고 있다. 노원구 상계동 A 중개업소 관계자는 "지난 5월에 몇몇 주민들이 리모델링 추진위원회를 결성, 플랜카드를 붙이는 등 리모델링 추진 소문으로 술렁거렸다"라며 "그러나 공사비 부담이 커 주민들 사이에서도 반신반의하고 있지만, 문의는 꾸준하다"고 말했다. 하지만 업계에선 현 상황에서 한강변과 강남권 등 일부 지역을 제외하고 리모델링을 추진하는 것은 수익성 차원에서 검토 대상에서 제외된다는 게 중론. D사 리모델링팀 관계자는 "정부의 파격적인 지원이 뒤따르면 강북지역의 리모델링 사업이 불가능한 것은 아니다"라고 전제하고, "그러나 현 시점에서 한강변과 강남권 등 시세가 높은 지역을 제외하곤 사실상 리모델링은 힘들다"라고 말했다. 그 배경에 대해 그는 “리모델링의 경우 `기존 용적률이 낮아야 한다는 점, 입주민의 경제적 여건, 리모델링 이후 시세 상승이 가능할 정도 주변 시세의 고평가` 등 3박자가 맞아 떨어져야 가능하다”며 “노원, 상계 등 동북부 지역은 기존 용적률이 평균 250% 선으로 높고, 기존 아파트 시세가 낮아 주민이나 건설업체 입장에선 선뜻 나서기는 힘든 게 현실"이라고 말했다. 또 다른 S사 리모델링팀의 관계자도 "서울에서 리모델링이 가능한 단지는 100~130여개로 파악하고 있다”며 “이중 건설업체 채산성과 실제 사업추진 가능성 등을 고려해볼 때 90% 이상이 서울 강남권에 위치한 노후 아파트”라고 말했다. 스피드뱅크 안명숙 부동산연구소 소장은 "재건축 사업이 정부의 각종 규제로 어려워지면서, 리모델링이 대안으로 떠오르고 있는 게 현실"이라며 "하지만 리모델링 역시 정부의 규제 움직임과 막대한 공사비 등으로 인해 사업에 차질을 빚을 수 있어, 투자 대상으로 접근해선 곤란하다"고 말했다.