갭투자 NO 선투자 OK…헷갈리는 대출규제 총정리

[이데일리 이영훈 기자] 김현미 국토교통부 장관(가운데)와 손병두 금융위원회 부위원장, 김용범 기획재정부 차관이 17일 오전 서울 종로구 세종로 정부서울청사에서 열린 ‘주택시장 과열요인 관리방안’에 대해 발표하고 있다.

[이데일리 장순원 기자] 수도권 실수요자를 중심으로 고강도 전세대출 규제를 핵심으로 하는 6·17 부동산 시장 안정대책을 비판하는 목소리가 커지고 있다. 전세를 지랫대 삼아 자가로 이동하는 정상적인 주거 사다리마저 끊어버렸다는 생각 때문이다. 정부는 전세를 활용하는 갭투자(전세를 낀 주택구매)는 틀어막겠지만, 실수요는 최대한 보호하겠다는 입장이다. 실수요자들이 헷갈리는 대출규제를 문답(Q&A) 방식으로 정리했다.

▲앞으로 전세대출을 받은 뒤 서울을 포함한 수도권에서 3억원 넘는 주택을 살 수 없나.

=원칙적으로 전세대출을 받은 뒤 서울 등 투기지역과 투기과열지구에서 3억원 넘는 집을 사면 전세대출을 바로 갚아야 한다. 전세대출을 받을 때 이런 지역에서 3억원이 넘는 주택을 사지 않기로 약정하기 때문이다. 즉 집을 사면 계약위반이 돼 대출회수 사유가 생긴다.

다만 실거주가 목적인 경우 예외가 적용된다. 예를들어 다음달 하순쯤 전세대출을 받아 전세를 살다 자가로 옮기려고, 만기가 1년 정도 남은 전세를 끼고 시가 7억원 짜리 집을 구매했다면, 남은 임대차 기간 대출을 회수당하지 않고 살 수 있다. 이는 갭투자가 아닌 거주를 위한 선(先)투자로 정상적인 거래라는 판단에서다. 전세를 끼고 주택을 미리 사두려는 실수요자의 경우 이론상으로는 최대 2년 정도 미리 집을 사둘 수 있다는 얘기다. 통상은 전세만기를 6~1년 정도 남은 집을 사는 경우가 많다. 반면 실거주를 하지 않고 전세를 계속 돌린다면 대출을 갚아야 한다. 또 9억원이 넘는 고가주택을 사도 규제 예외의 혜택이 없다.

금융위 관계자는 “전세대출이 갭투자에 활용되는 것을 막겠다는 게 정책 취지”라면서 “실거주 하려는 실수요자는 규제를 걱정하지 않아도 된다”고 설명했다.

▲기존 전세대출을 받아서 전세로 거주 중이다. 9월쯤 서울로 옮기려 7억원 짜리 아파트를 계약하려 준비하고 있다. 전세대출을 유지할 수 있나.

=전세대출 만기까지는 가능하다. 하지만, 대책 시행 이후 3억원이 넘는 주택을 샀기 때문에 기존 전세대출의 만기연장은 안 된다.

▲투기과열지구인 하남시에 6억원 짜리 아파트를 보유 중이다. 8월쯤 자녀 교육을 위해 서울에 전셋집을 구할 계획인데, 전세대출이 막히는 건가.

=9억원 미만의 주택을 보유한 1주택자라면 전세대출을 받을 수 있다. 이번 규제는 새로 집을 산 1주택자들이 전세대출을 활용해 갭투자에 나서는 것을 막겠다는 취지다. 이미 9억원 미만 주택을 보유하고 있다면 이번 규제의 적용대상이 아니라는 뜻이다. 또 기존에 전세대출을 끼고 9억원 이하 아파트를 산 사람도 전세대출 만기를 연장할 수 있다. 다만,대출을 연장하는 시점에 집값이 9억원을 넘지않아야 한다.

▲9억원 미만 아파트를 보유한 1주택자다. 전세대출을 받으려 하는데 한도가 줄어드는 게 맞나.

=최고 한도가 2억원으로 낮아질 전망이다. 현재 주택금융공사는 대출한도가 최대 2억원, 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출보증 한도를 최대 4억원이다. HUG는 무주택자는 그대로 두되, 1주택자는 한도를 2억원으로 내리기로 했기 때문이다. 최대 2억원인 주택금융공사와 차이가 있어 HUG보증을 ‘갭투자’ 용도로 활용한다는 판단에서다. 다만 SGI서울보증의 움직임이 변수다. 정부는 민간회사인 SGI보증보험도 이런 규제에 동참하도록 요청할 계획이다. 서울보증이 정부의 요청을 그대로 수용할지, 아니면 상한선을 좀 더 높여줄지는 상황을 지켜봐야 한다.

▲전세대출 규제는 언제부터 시행되나.

-은행에서 취급하는 대부분의 전세대출은 주택금융공사 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 이 세 곳의 전세보증을 낀 대출이다. 이런 변화를 담아 보증기관의 내규를 바꾸는 기간이 한 달 정도다. 다음 달 중순쯤 새로운 규제가 적용될 것으로 예상된다.

▲보금자리론도 규제가 생기나.

=보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입해야 하고, 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하기로 했다. 역시 다음 달부터 적용하며 의무 위반 시 대출금 회수한다. 지금까지는 전입의무를 부과하지 않았다.