재건축 압박부터 임대사업자 급증까지…2018년 부동산시장 10대 이슈는?

[이데일리 경계영 기자] 올해 부활한 재건축 초과이익 환수제부터 양도소득세 중과, 보유세 개편, 9·13 부동산 대책까지. 정부가 수도권 집값 잡기에 총력을 벌였던 올 한 해 어떤 일이 있었는지 부동산114는 주요 10가지 이슈를 꼽았다.

①잇단 재건축 압박 카드

연초 부동산 시장에서 가장 큰 관심사로 떠오른 분야는 재건축 규제였다. 정부는 지난해 8·2 대책으로 조합원 지위 양도를 금지한 데 이어 6년 만에 재건축 초과이익 환수제를 부활시켰다. 이는 조합이 재건축 과정에서 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과액의 최대 50%를 부담금으로 내는 제도다. 정부가 공개 추정한, 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금은 평균 4억3900만원에 이르렀다. 정부는 2월 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책에서 재건축 안전진단 평가 항목에서 구조안정성 가중치를 현행 20%에서 50%로 상향하는 등 재건축 첫 단계인 안전진단 기준을 대폭 강화했다.

②시세보다 낮은 분양가에 ‘로또 청약’

올 한 해 분양시장에서는 ‘로또 청약’이 핵심 키워드로 떠올랐다. 공공택지에 대해 분양가 상한제를 적용한 데다 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 통제로 분양가는 시세보다 낮았고, 청약에 당첨만되면 수억원의 차익을 거둘 수 있다는 기대가 확산됐다. 5월 경기 하남미사강변도시에 공급된 ‘미사역 파라곤’은 분양가가 3.3㎡당 1400만원대로 청약경쟁률이 100대 1을 훌쩍 넘겼다.

③다주택자 양도세 중과에 거래량 ‘뚝’

4월1일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행됐다. 양도세 중과를 피하려는 다주택자 매물이 늘면서 1분기 서울 아파트 매매거래는 역대 1분기 기준 최다치를 찍었지만 4월 이후 거래량이 큰 폭으로 줄며 2분기 거래량이 전년 동기 대비 49% 감소했다. 그러나 매물 잠김 현상은 수급 불균형을 야기했고 이는 곧 집값 불안의 불씨로 작용했다.

④남북관계 개선에 접경지 땅값 ‘들썩’

10년 만에 화해 분위기로 돌아선 남북 관계에 접경지역 부동산 시장이 들썩였다. 대표적으로 경기 파주의 땅값은 남북정상회담이 있던 4월 한 달 동안 1.77% 오르며 전월 상승률 0.34% 대비 세 배 뛰었다. 경의선 종점인 문산, 경원선 연결축인 연천과 강원도 일대의 땅값도 상승세를 나타냈다.

⑤종합부동산세 개편

정부는 7월 초 재정개혁특별위원회의 종합부동산세 권고안을 토대로 종부세 개편안을 발표했다. 고가·다주택자를 중심으로 누진과세를 강화하는 것이 주요 내용이었지만 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 평가가 나왔다. 이에 정부는 9·13 부동산 대책에서 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종부세 최고세율을 3.2%로 높이고 과표 3억~6억원 구간을 신설하는 등 종부세를 강화했다.

⑥신혼희망타운 추진

정부는 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층 주거 불안을 해소하고자 2022년까지 163만가구를 신혼부부와 청년에게 지원한다는 ‘신혼부부·청년 주거지원 방안’을 7월 발표했다. 위례신도시와 평택 고덕신도시 등에 신혼희망타운 공급 가구 수를 당초보다 3만가구 늘린 10만가구로 정하고, 내년부터 생애 최초 주택 구입 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해주는 등의 안이 담겼다.

⑦집값 ‘불쏘시개’ 된 여의도·용산 ‘통개발’부터 전면 보류까지

지난 7월 싱가포르를 찾은 박원순 서울시장은 여의도와 용산 일대를 ‘통으로 개발’해 국제도시로 만들겠다고 발언하며 서울 아파트값 상승세가 다시 확산됐다. 이 때문에 서울시는 집값 급등 책임을 두고 정부와 공방을 벌인 끝에 이른바 ‘싱가포르 선언’이 나온 지 7주 만에 주택시장이 안정될 때까지 여의도·용산 마스터플랜 발표와 추진을 전면 보류하겠다고 뒤집었다.

⑧도시재생 뉴딜 99곳 선정…서울 대규모 사업지는 제외

정부는 8월31일 2018년도 도시재생 뉴딜사업 대상지 99곳을 확정했다. 이는 지난해 시범사업지 68곳보다 46% 늘어난 수준이다. 서울에서도 처음으로 7곳이 선정됐지만 동대문구 장안평 중고차 매매센터, 종로구 세운상가 등 대규모 사업지는 부동산시장 과열 우려로 대상지에서 제외됐다. 도시재생 뉴딜사업은 전면 철거 방식인 재개발·재건축과 달리 기존 틀을 유지하며 주거 환경을 개선하는 정비사업으로 문재인 대통령의 대선공약이기도 했다.

⑨‘3기 신도시’ 공급 확대 나선 정부

9월엔 역대급 고강도 대책으로 평가 받는 9·13 주택시장 안정화 방안이 발표된 데 이어 9·21 수도권 주택 공급방안이 나왔다. 시장에서 잇따라 공급 부족 문제를 지적하자 서울과 가까운 곳에 3기 신도시 네댓 곳을 조성하겠다는 내용이었다. 정부의 정책 기조 변경에 서울 아파트값 상승세도 꺾이기 시작했다.

⑩‘세금 피하자’ 주택임대사업자 등록 급증

다주택자에 대한 세금이 강화하면서 세제 혜택을 보고자 주택임대사업자 등록 수가 급증했다. 올해 상반기에만 7만4000여명이 임대사업자로 새로 등록했고, 등록된 민간 임대주택 수도 17만7000채에 달했다. 이는 지난해 같은 기간보다 3배 가까이 늘어난 수준이다. 9·13 부동산 대책에서 정부가 임대사업자 혜택을 축소키로 하면서 9월 한 달 동안 신규 임대사업자 등록 수는 2만6279명으로 전년 동월 대비 259% 증가했다.