내달 민간 반값아파트 `뉴홈즈` 첫 선

[이데일리 문영재 기자] 이르면 다음 달부터 하나의 아파트를 1명의 실거주자와 여러 명의 투자자가 함께 소유하는 신개념의 주택거래시스템이 나올 것으로 보여 시장의 관심이 쏠리고 있다.

한국부동산거래소는 주택이나 토지 등 부동산 지분을 실사용자와 투자자로 분리한 신개념의 거래시스템 `뉴홈즈·뉴골드`를 개발해 한국과 러시아·싱가포르 등지에서 특허를 획득, 오는 31일 사업설명회를 갖는다고 18일 밝혔다.

한국부동산거래소는 영조주택 윤호원 회장과 삼성증권·현대회계법인 등을 거친 오현성 대표가 출자해 만든 회사다.

◇ 뉴홈즈, 주택 수익권 실거주자-투자자 분리

뉴홈즈의 핵심은 부동산신탁을 통해 하나의 주택 수익권을 실거주자용과 투자자용으로 분리한 것으로 한 아파트에 2명 이상의 주인이 지분을 각각 나눠 챙기는 구조다.

한국부동산거래소는 이 같은 구조를 통해 실거주자는 대출부담 없이 전셋값 정도인 집값의 40%만 내면 내 집을 마련할 수 있다. 실거주자는 일반 전셋집처럼 주거기간의 제한이 없고 집값 상승을 통해 시세차익도 거둘 수 있다.

투자자는 둘 이상의 복수도 가능하다. 다시 말해 소액투자를 통해 위험은 줄이는 대신 여러 곳에 분산투자가 가능해 다양한 포트폴리오를 구성할 수 있는 장점이 있다.

예컨대 5억원짜리 주택에 뉴홈즈를 적용하면 실거주자는 전세보증금 수준인 2억원을 내고 보증금 인상의 걱정없이 안정적으로 거주할 수 있다. 나머지 3억원은 한 명 또는 다수의 투자자를 통해 조달한다. 아파트값이 1년 후 6억원으로 오르면 주거목적의 수요자는 4000만원의 장부상 평가차익을 거둔다. 6000만원의 평가차익은 투자자들이 지분율만큼 나눠 갖게 된다.

오 대표는 "실거주 수익권은 대출부담 없는 내집마련"이라며 "공신력있는 부동산신탁회사를 통해 수익자로 신탁원부에 등재, 각 수익자 권리가 법적으로 안전하게 보장된다"고 강조했다.

▲ 기존아파트와 뉴홈즈의 비교(자료 : 한국부동산거래소)

◇ "뉴골드 적용땐 용산역세권 개발도 가능"..안정적인 부동산값 상승이 관건

한국부동산거래소는 다음 달부터 서울 등 수도권 소재 2000가구 미분양 아파트 단지부터 거래소를 통해 거래할 계획이다.

한국부동산거래소는 또 업무위임 계약을 맺은 아파트 단지당 1곳씩 `트레이딩센터`를 개설(전국 670개), 수익권의 매매나 양도가 가능토록 할 예정이다.

오 대표는 "단지별 평형별 아파트 시세를 매주 공시할 예정"이라며 "시세는 KB부동산과 부동산정보업체 부동산114, 닥터아파트 3곳의 평균 시세로 할 예정"이라고 말했다.

한국부동산거래소는 5대 광역시와 전국 주요도시 미분양 아파트 3000가구와도 별도 협의를 진행하고 있다고 밝혔다.

아파트가 아닌 토지에는 같은 방식의 뉴골드 시스템이 운영된다. 한국토지주택공사(LH)나 지자체 등이 토지보상금을 먼저 마련하는 대신 토지대금의 0.5% 정도만 사업시행권(사용수익권)을 확보하고 땅 주인들에게 토지수익권(99.5%)을 지급하는 방식이다.

한국부동산거래소는 8조원 규모의 토지보상금이 필요한 용산역세권 개발사업의 경우 400억원만 부담하면 사업추진이 가능하다고 설명했다. 거래소는 뉴골드사업을 오는 10월부터 본격화할 예정이다.

그러나 일각에서는 최근의 주택시장 침체로 실거주자나 투자자 모집에 어려움이 있을 것으로 관측했다. 특히 과거와 같은 집값폭등이 사라진 상황에서 앞으로 꾸준한 부동산가격 상승이 뒤따를지도 여부도 시장 안착의 변수다.

▲ 뉴홈즈 통합구조도