[8·28 전·월세대책]연1%대 모기지‥수익형모기지는 무엇(Q&A)

[이데일리 김동욱 기자]이번 대책의 가장 핵심은 연 1%대의 모기지 상품 도입이다. 수익 공유형·손익 공유형 등 두 가지다.

이름 그대로 집을 팔 때 매매 차익 및 손해를 주택 구입자금을 지원한 주택기금과 공유하는 것이 특징이다. 주택기금으로서는 연 1%대의 이자 수익 외에도 추가 수익을 얻을 수 있어 기금의 재정 안정성을 유지할 수 있으면서 동시에 집값 하락에 따른 손해도 함께 공유하기 때문에 주택 구입자의 부담을 덜어줄 수 있다. 장우철 주택기금과장은 “주택기금이 집값 하락의 위험을 공유한다는 점에서 기존 주택담보대출과는 근본적으로 차이가 있다”며 “실수요자는 대출 부담을 최소화하면서 내집 마련에 나설 수 있다”고 설명했다.

수익 공유형·손익 공유형 두가지 모기지에 대해 궁금한 점을 문답으로 풀어봤다.

▲일반 모기지 대출과 다른점은?

- 일반 모기지대출보다 크게 낮은 금리(1.5%) 자금을 공급하되, 향후 주택 구매자와 함께 가격상승 이익을 공유하는 점이 특징이다. 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하는 실수요자들에게 전·월세보다 저렴한 비용으로 내집마련 기회를 제공하는 것이 가능하다.

▲수익 공유형과 손익 공유형 모기지(Equity Loan)와의 차이점은?

- 손익 공유형 모기지는 전세금 등 목돈이 있는 무주택자가 기금에서 최대 집값의 40%까지 지분투자를 받아 대출 없이 또는 대출을 최소화하면서 주택을 구입할 수 있도록 지원하는 제도. 주택 구입자는 지분에 대해 연 1~2%의 임대료만 내면 된다. 반면 수익 공유형 모기지는 목돈이 없는 사회초년생 등이 타깃으로 집값의 최대 70%까지 초저리의 대출을 받아 내 집을 마련할 수 있는 제도다. 시세차익 공유를 조건으로 대출이자 부담을 줄이도록 설계됐다.

▲ 주택 처분이익 상환 방법(수익형 모기지)은?

- 1. 집을 팔때. 2. 대출만기 도는 전액 중도상환시 시세차익을 공유한다. 실거래가(주택 매각시) 또는 감정가격(주택 보유시)과 당초 매입가격의 차이를 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속한다. 단, 무주택 서민 지원 프로그램임을 고려해 기금의 최대수익률을 연 5% 내외로 제한할 예정이다. 또 대출 이후, 5년 내 매각시 주택기금의 위험이 증대된다는 점과 장기 보유 장려를 위해 조기 상환수수료를 부과할 예정이다.

▲ 집값 변동 리스크에 국민주택기금도 노출되는 것은 아닌지?

- 수익 공유형의 경우 시세차익 발생시에만 이익을 공유하고, 손실 발생시에는 주택구입자에게 전적으로 귀속되므로 주택기금의 집값 변동 노출 위험은 제한적이다.