[마켓인][26th SRE][베스트리포트]“불안한 부동산시장 궁금증 풀어낸 게 통했죠”

김가영 수석연구원은 연세대 경영학과 졸업후 동 경제대학원 석사를 수료하고 삼일회계법인을 거쳐 2004년 NICE신용평가에 입사했다. 건설·통신·음식료·항공 등을 담당했으며 현재 건설업·공기업 평가를 담당한다. (사진=신태현 기자)

[이데일리 오희나 기자] “불안한 부동산 시장 관통하는 궁금증 풀어낸 게 통했죠.”

김가영 NICE신용평가 수석연구원이 9월 4일 발표한 ‘8·2 주택시장 안정화 방안에 따른 건설사 리스크 요인 점검 및 향후 전망’이 26회 SRE 베스트리포트(가장 인상적인 연구보고서)로 선정됐다. 유효응답자 158명 중 34명의 지지를 받아 1위를 차지했다. 채권매니저와 크레딧애널리스트 등 다양한 응답자그룹에게 긍정적인 평가를 받았다.

시장이 가장 필요한 때 나온 보고서라는 점에서 가장 높은 점수를 받았다. 특히 8·2 부동산 대책 이후 가장 먼저 나온 보고서라는 점에서 시장 참여자들에게 노출도가 높았다. 당시 대림산업(000210), 현대산업(012630)개발, SK건설, 롯데건설, 태영건설(009410) 등 건설사들이 줄줄이 채권을 발행하던 시기였던 것도 시장의 관심을 높인 요인이다. 건설사들의 A급 회사채가 2년여만에 시장에 나오고 고금리 매력에 인기를 끌면서 8·2부동산 대책과 개별 건설사들의 리스크 요인을 분석한 보고서가 시장에 제대로 먹힌 셈이다.

김가영 연구원은 “작년부터 주택시장이 이슈였다. 2014년 말부터 부동산 경기가 살아나면서 건설사들이 주택시장에 뛰어들어 공급과잉이 나타났기 때문”이라며 “건설사들은 2년 주기로 패턴이 그려지는데 해외사업에서 출구를 못찾아 불안한 가운데 국내에서 8·2대책까지 나오면서 주택시장 우려가 커졌기 때문에 리스크점검 차원에서 보고서를 준비했다”고 말했다.

정부는 지난 8월 2일 ‘실수요자 보호와 단기 투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 과열지역에 투기수요 유입 차단 및 실수요 중심의 주택수요 관리 강화가 주된 목적으로 이 과정에서 대출규제, 청약제도 정비 등이 이뤄졌다.

보고서는 이번 대책으로 투기수요가 크게 위축되고 실수요자의 경우도 주택 구입에 선뜻 나서기 힘들 것으로 전망했다. 올해 하반기부터 2019년 상반기 수도권 주변지역, 일부 지방을 중심으로 10년 평균 입주물량을 상회하는 높은 수준의 입주물량이 지속되겠지만 이후 감소할 것으로 전망했다. 2019년 하반기 이후 공급물량은 올해 하반기 이후 신규 분양에 의존하는데 추가 정부 정책과 시장 반응 등을 살피기 위해 대형 건설사는 신규 분양을 연기할 가능성이 높고 재건축·재개발도 사업성이 불투명해지면서 지연될 가능성이 있어 입주물량이 감소할 거라는 분석이다. 주택 가격 또한 입주물량 급증지역을 중심으로 올해 하반기부터 점진적인 하락이 예상된다는 판단이다.

이에 보고서는 건설사들의 재무대응 능력에 대한 검토가 필요하다고 강조했다. 특히 대출규제에 따른 계약자의 중도금 자체 조달 부담 증가가 궁극적으로 건설회사에 전가돼 선투입 부담으로 작용할 여지가 있다고 지적했다. 개별건설회사에 미치는 영향은 회사의 사업포트폴리오에서 주택·건축부문이 차지하는 비중, 브랜드 경쟁력, 기 확보 주택분양 물량에 따라 차별화될 것으로 전망했다. 수요기반이 약한 지방과 이를 거점으로 사업을 영위 중인 중소 주택전문건설회사들은 첫 전매제한 시행과 투기수요 감소로 영업실적 둔화가 나타날 것으로 판단했다.

김 연구원은 8·2 대책 여파가 이미 시장에서 나타나고 있다고 전했다. 서울 이외에 지방으로 갈수록 가격 조정이 나타나고 있다는 것. 이는 신규 분양에 영향을 미칠수 있어 건설사에 부담으로 작용할 수 있다.

김 연구원은 “부동산 거래 자체가 반토막이 나면서 건설사들에 영향을 미칠수 있다”며 “서울이나 강남은 가격조정이 이뤄지지 않았지만 지방으로 갈수록 가격 조정이 일어나 양극화 현상이 나타날 것”이라고 말했다.

이어 “신DTI(총부채상환비율) 도입으로 가계부채가 막히면 선분양을 통한 계약금 중도금이 막히고 이는 건설사들의 자금조달에 직격탄이 될 것”이라며 “자금여력이 있거나 신용도에 문제가 없는 건설사들은 시장에서 조달하면 되지만 그렇지 않은 기업들은 리스크로 작용할 것”이라고 판단했다. 국내 건설사들은 해외사업에서는 선수금을 통해, 국내 주택시장에서는 선분양후 계약금·중도금을 통해 자금을 조달해왔는데 해외시장도 신통치 않은데다 국내 주택경기가 얼어붙는다면 리스크가 커질 거라는 소리다. 특히 국내주택시장을 대체할 만한 해외시장에서의 돌파구를 찾기 어렵다는 점이다. 올해 9월말까지 해외수주 물량은 213억달러로 2016년 대비 절반 수준이다.

김 연구원은 “강남 등 투기과열지역에서 분양하는 회사들보다는 수도권 외곽지역, 분양은 많지만 수급상 문제가 생길수 있는 지역에 분양물량이 많은 건설사들을 주의깊게 봐야 한다”며 또 “과거 주택을 지속적으로 해오던 곳이 아니라 해외가 막히면서 국내 주택을 공격적으로 하는 건설사들도 문제가 될수 있다”고 지적했다.

보고서 이후 김 연구원은 건설사들의 자금력이 수주 경쟁력으로 연결되고 있는 현상에 주목하고 있다. 과거보다 현금창출력이 우수한 건설사들이 신용도가 높기 마련이고 신용도가 곧 수주로 연결되고 있다는 분석이다.

김 연구원은 “건설사들의 조달원인 중도금 대출이 막히면 중도금 뿐만 아니라 건설비도 자체 조달하거나 금융권에 맡길수밖에 없다”며 “부동산시장은 줄어드는데 자금조달 시장은 커지고 리스크 또한 커지기 때문에 분양률이나 입주문제가 없는 사업을 분석할수 있는 능력이 더 요구될 것”이라고 강조했다.

또한 김 연구원은 “건설사 가운데 신용등급이 올라갈 곳은 보이지 않는다. 오히려 유지가 가능한지 하락할지 여부를 봐야 한다”며 “내년 민자 SOC도 예산 자체가 4조원 이상 줄어있고 올해 매출을 견인했던 민간토목은 내후년부터 줄어들 것으로 보인다”고 말했다.

이어 “브랜드 인지도 좋은 건설사는 가지고 있는 물량으로 2년 정도 유지하는 것은 문제가 없지만 중소지방전문 주택전문 건설사들은 내년부터 문제가 될수 있다”며 “서울시 수급자체가 2019~20년이 되면 공급이 늘어나는 가운데 재건축이 활발해지면 부동산 시장 조정이 나타날수 있다”고 강조했다.