한은 "자가주거비 포함 물가상승률, 조사 어렵고 변동성 커…도입 신중해야"

[이데일리 최정희 기자] 최근 집값이 급등해 소비자물가와 체감물가간 괴리가 극심하다는 지적이 나오고 있지만 한국은행은 ‘자가주거비를 포함한 물가상승률’ 산출에 신중한 입장을 보였다. 미국 등 주요국에서 자가주거비를 포함한 물가상승률을 물가안정목표제의 지표로 삼고 있고 유럽중앙은행(ECB)도 2026년 목표로 자가주거비 포함, 물가상승률을 산출할 계획이라고 밝혔으나 주요국 중 한은만 다른 입장을 견지한 것이다.

(출처: 한국은행)

한은은 28일 발간한 ‘자가주거비와 소비자 물가’라는 제목의 BOK이슈노트에서 “자가주거비의 주택가격 반영도가 높을수록 체감주거비와의 괴리가 축소되는 반면 소비자물가의 변동성은 확대될 가능성이 높다”고 밝혔다.

주거비는 주택 임차료와 자가주거비로 구분할 수 있는데 우리나라 소비자물가지수에는 임차료만 반영돼 있을 뿐, 자가주거비(자기 소유 주택이 제공하는 주거서비스 가격)는 포함돼 있지 않다. 물가지수에서 임차료의 가중치는 9.37%이고, 통계청이 보조지표로 산출하는 ‘자가주거비 포함 소비자물가지수’는 이름만 자가주거비이지, 임차료의 가중치만 27.1%로 세 배 늘린 것에 불과하다는 지적이다. 이런 이유로 주택 가격이 급등하는 데도 8월 자가주거비 포함 물가상승률은 전년동월비 2.4%로 전체 물가상승률 2.6%보다 낮았다. 이에 따라 자가주거비 포함 물가상승률 산출의 필요성이 더 커지고 있다.

그러나 한은은 자가주거비 측정 방법에 따라 변동성이 큰 데다 기초자료 확보가 어려운 점 등을 들어 자가주거비를 소비자 물가에 반영하는 데는 신중해야 한다고 밝혔다. 보고서를 작성한 이정익 물가통계팀장은 “물가상승률이 2% 중반인데 주택 가격 상승기에는 이보다 높을 것이고, 하락기에는 물가상승률보다 낮아질 것”이라며 “주택 가격에 따라 물가상승률 변동성이 확대되는 문제가 있다”고 말했다. 2019년, 2020년처럼 연간 물가상승률이 0%대일 때 주택 가격이 하락한다면 마이너스 물가상승률이 나올 수도 있다.

하지만 각종 한계 속에서도 다른 나라에선 자가주거비 포함 물가상승률을 산출하고 있다. 주거비 비중이 물가의 32%를 차지하는 미국 등에선 자가 주택을 임대할 경우 획득할 수 있는 임대료 수익을 추정하는 ‘임대료 상당액 접근법’을 사용하고 있다. 다만 우리나라는 이런 접근법을 택하기엔 2년 계약의 전세가 많아 계약가격으로 측정시 시장 가격을 제대로 반영하지 못한다는 단점이 있고, 그렇다고 시장가격으로 측정하자니 전세가격이 주택가격에 크게 영향을 받아 변동성이 커질 단점이 있다고 평가했다.

스웨덴, 캐나다 등에선 주택 거주시 발생하는 이자비용, 세금, 감가상각비 등을 추정하는 ‘사용자 비용 접근법’을 채택하고 있다. 그러나 이는 물가상승률을 억제하기 위해 중앙은행이 금리를 올리면 금리 상승에 따라 이자비용이 올라 다시 물가를 끌어올리는 상반된 움직임이 나타날 가능성이 있다고 지적했다. 스웨덴에선 이런 점을 보완, 금리를 고정하는 방식을 취하나 이 역시 실제 이자비용과는 괴리를 낳고 있어 문제라는 분석이다.

이 팀장은 “개인적으로 우리나라에 적용하기엔 현실적으로 임대료 상당액 방법이 가장 적당하다”면서도 “여러 제약 요인이 극복된다면 자가주거비 포함 물가상승률을 측정하는 것이 가능하나 현재로선 오해의 소지가 많다”고 밝혔다.

한은은 2007년에 ‘중기 물가안정목표 운영성과에 대한 평가’를 통해 “자가주거비를 포함한 소비자 물가지수의 활용 가능성 여부에 대해 검토할 예정”이라고 밝힌 바 있으나 14년이 지나도록 자가주거비 포함한 물가상승률을 시험 편제하거나 그 수치가 얼마나 변동성이 큰지 여부 등도 추정, 공표하지 못하고 있다. 반면 ECB는 2000년부터 파일럿 프로젝트로 자가주거비 시험 편제를 시작했고 2018년엔 이를 도입하지 않기로 하다가 올해 다시 도입키로 하는 등 20년 넘게 관련 부문을 연구, 추정하고 있어 우리나라와 대비된다.