[상한제 2題]전월세 상한제 `초읽기`..특효약? 역효과?

[이데일리 박철응 기자] 부동산 관련 2가지 상한제가 6월 국회의 핫이슈 중 하나다. `대란`이라 불리는 전월세 가격을 인위적으로 제한하는 전월세 상한제 도입과 아파트 분양가 상한제 폐지다. 시장가격에 대한 정부 개입의 필요성과 효과 논란이 각각 다른 영역에서 펼쳐지고 있는 것이다. 부동산 시장의 판도를 뒤흔들 2개의 상한제를 꼼꼼히 뜯어본다. [편집자]

전셋값이 다시 오름세를 보이면서 정치권에서 추진 중인 전월세 상한제에 관심이 집중되고 있다.

여야간 도입 방식에 이견이 있었으나 한나라당이 최근 수정된 방식을 검토하는 등 접점을 찾아나가고 있다.

단 한나라당 내부에서의 시장주의 원칙론자들과 정부의 반대가 변수이며 도입 효과에 대해서는 여전히 논란이 분분하다.     ◇ 한나라당안, 적정가격→적정비율 선회

13일 정치권에 따르면 민주당은 전월세 인상률 연 5% 제한 및 계약갱신청구권 1회 보장을 당론으로 추진하고 있다.

한나라당의 경우 박준선 의원이 지난 3월 발의한 법안이 핵심인데, 전월세 가격이 급등한 지역을 관리지역으로 지정해 일정 비율 이상 올리지 못하도록 하는 내용이다. 적정 상승률은 물가상승률과 이자율 등을 감안해 대통령령으로 정하도록 한다.

당초 박 의원은 가격 상승 정도에 따라 관리지역과 신고지역으로 나누고, 국토해양부장관이 공정시장임대료를 산정, 고시하는 내용으로 추진했다.

하지만 비용과 시간이 많이 걸리고, 객관적인 공정가격을 정하기가 쉽지 않다는 점 등을 감안해 방향을 약간 조정한 것이다.

결국 여야 모두 일정비율 이상 전월세 가격을 올리지 못하도록 한다는 점은 동일하다. 전면 적용이냐, 부분 적용이냐 문제와 계약갱신청구권 도입 여부가 앞으로 풀어야할 숙제다.

국회 법제사법위원회는 오는 21일 열리는 법안심사소위에서 전월세 상한제를 논의할 예정이다.   ◇ 기재부·국토부 "인위적 통제 안돼"

하지만 정부는 전월세 상한제 도입에 난색을 표하고 있다.

박재완 기획재정부 장관은 지난달 인사청문회에서 전월세 상한제에 대해 단기적인 임대료의 대폭 인상 가능성과 중장기적인 민간 임대주택 공급 축소 등을 들어 반대 입장을 밝혔다. 권도엽 국토부장관도 이달 초 취임 직후 기자들과 만나 "인위적인 가격 통제는 바람직하지 않다"고 말했다.

전월세 상한제 도입이 결정되더라도 시행까지는 수개월이 걸리는데, 정부는 집주인들이 사전에 임대료를 집중적으로 올릴 가능성을 우려하고 있다.

실제로 1989년 계약기간을 1년에서 2년으로 연장했을 때, 계약기간동안 제한되는 상승분을 미리 인상해 연간 23.7%나 전셋값이 폭등한 바 있다.

또 수급 안정을 위해서는 민간 임대주택의 원활한 공급이 필수적인데 임대료를 제한하면 공급이 위축되고 중장기적으로 가격상승 요인이 된다는 것이다. 경제협력개발기구(OECD) 평균 공공임대주택 비율은 11.5%인데, 우리나라는 4.8%에 불과할 정도로 민간의 역할이 크다.

◇ 정치권 "폭등은 없다..대안 없는 반대 안돼"

아울러 임대인이 주택 수선과 개보수 등을 게을리해 임대주택 품질이 떨어질 수 있고, 가격규제를 회피하기 위해 편법과 이면계약 등이 성행할 우려가 있다는 게 국토부의 입장이다.

하지만 민주당은 1989년 당시는 정부의 사전 대비가 부족한 상태에서 보증금 중 우선변제액 확대 등이 함께 시행돼 부작용이 컸다는 주장이다. 제도 시행에 앞서 전월세 상승은 불가피한 측면이 있지만 `폭등`까지 가지는 않을 것으로 보고 있다.

2001년 계약갱신 청구기간을 5년으로 하는 상가건물 임대차보호법 제정 당시에도 임대료 급등 우려가 있었으나, 실제로 85% 가량은 보증금이 오르지 않았다는 사례도 있다.

박준선 의원실 관계자는 "사적인 경제영역에 국가가 개입하는 건 바람직하지 않지만, 지금은 비상상황이라는 점을 감안해야 한다"면서 "대안 없는 비판은 옳지 않다. 이번 국회에서 통과시키지 않으면 가을 전세대란에 대비할 수 없기 때문에 여야 모두 적극적으로 논의할 것"이라고 말했다.