(라이벌 열전)대치 은마vs잠실 주공5단지

[이데일리 온혜선기자] 서울 강남구 대치동의 은마아파트와 송파구 잠실 주공 5단지는 강남 재건축 아파트 중 대표적인 중층 단지다.

두 단지 모두 학군·교통·주변시설 등 입지 여건이 우수한 곳에 자리잡고 있고 4000가구에 가까운 매머드급 규모로 강남 재건축 아파트의 `블루칩`으로 자리잡은지 오래다. 
 
하지만 중층 이상의 고밀도 단지로 법정 상한 용적률을 적용해도 일반분양 물량이 적어 사업성이 낮다는 지적이 있다. 소형아파트 의무 비율 등의 규제도 사업 추진을 어렵게 하고 있다.

교육 1번지로 각광받는 대치동과 한강 조망권을 내세운 잠실에서 주목받는 재건축 아파트인 두 곳을 살펴본다.

◇ 교육은 `은마`·입지는 `주공 5단지`

단지 규모는 대치 은마아파트가 크다. 1979년 12월 입주로 14층 28개동, 4424가구 규모의 대단지다. 102㎡형과 113㎡형 2가지 타입으로 구성돼 있다. 1978년에 입주한 잠실 주공 5단지는 15층 30개동, 3930가구 규모로 112·115·118㎡ 3가지 타입으로 이뤄졌다. 
 
학군은 단연 대치 은마아파트가 앞선다. 단지 내에 거주하면 대치초등학교, 대현초등학교, 숙명여자중·고등학교, 진선여자중학교, 대명중학교, 휘문중학교, 경기여자고등학교, 휘문고등학교, 단대부속고등학교 등에 배정된다. 
 
잠실 주공 5단지는 단지 내에 신천초등학교가 있고 단지 내에 거주시 잠신중학교, 잠신고등학교, 정신여자중·고등학교, 영동여자고등학교 등에 배정된다.

입지는 잠실 주공 5단지가 우세하다. 한강변에 위치하고 있어 한강조망이 가능하다. 지하철 2·8호선이 지나가는 잠실역과 가깝고 롯데마트, 롯데백화점, 송파구청 등 편의시설도 단지 맞은편에 위치하고 있다. 제2 롯데월드 건설도 호재다.
 
대치 은마아파트는 3호선 대치역 3·4번출구가 단지 앞으로 이어져 있다. 단지 내 근린공원이 위치하고 양재천도 단지 인근을 따라 흐르고 있어 주거환경이 쾌적하다.

◇ 수익성은 `잠실 주공 5단지`

수익성은 현재 용적률이 낮은 잠실 주공 5단지가 높다는 분석이 우세하다.
 
대치 은마아파트의 현재 용적률은 185%, 잠실 주공 5단지 138%다. 법정 상한 용적률 300%를 똑같이 적용하면 대치 은마아파트의 일반분양 물량이 잠실 주공 5단지보다 적다.
 
현재 아파트의 가치를 결정하는 대지지분도 잠실 주공 5단지가 크다. 잠실 주공 5단지 115㎡ 대지지분은 80.99㎡로 대치 은마 113㎡ 53.88㎡보다 넓어 재건축시 추가 부담금이 적을 것으로 예상된다. 

대치 은마아파트와 잠실 주공 5단지 재건축 사업 속도에는 큰 차이가 없다. 
 
현재 대치동 은마아파트 추진위원회는 강남구청에 안전진단을 신청한 상태로 재건축을 위해 복수의 설계안을 작성 중이다. 잠실 주공5단지 추진위원회는 최근 용적률 300%를 적용해 50~70층짜리 아파트 9800가구를 건립하는 내용의 재건축 추진안을 만들었다. 안전진단도 곧 신청할 예정이다. 
 
대치 은마아파트와 잠실 주공 5단지 모두 102·112㎡, 112·115·118㎡의 중대형 면적으로 구성돼 있는 점은 재건축 사업을 어렵게 한다. 대다수의 조합원이 대형면적 아파트를 배정받기를 원하는 상황이지만 서울시가 아파트 재건축시 전용면적 60㎡이하를 20% 짓게 하는 `소형의무비율`을 그대로 유지하기로 결정하면서 사업 추진이 난항을 겪고 있다.
 
이 경우 지금보다 작은 면적의 아파트를 배정받을 가능성이 있어 조합원들이 재건축 사업을 반대할 가능성이 높다. 또 기존에 없던 소형 면적의 아파트가 들어서면서 고급 아파트의 이미지가 떨어지고 결국 가격 하락으로 이어질 수 있다는 우려도 있다. 

◇ 잠실 주공 5단지 시세 `한수 위`
 
현재 시세는 잠실 주공 5단지가 다소 높다. 잠실 주공 5단지 115㎡는 13억8000만~14억1000만원, 대치 은마 113㎡ 최고 12억5000만원까지 시세가 형성돼 있다. 지난 2006년 말 기록했던 전고점을 이미 넘어선 상태다. 
 
잠실 주공 112㎡는 12억5000만~12억8000만원, 118㎡는 15억~15억4000만원 선이다. 대치 은마 102㎡는 최고 10억5000만원에서 시세가 형성돼 있다

함영진 부동산써브 실장은 "대치동 은마아파트와 잠실 주공 5단지는 워낙 여건이 좋아 각 지역의 랜드마크 아파트가 될 가능성이 높다"며 "장기적인 관점에서 두곳 모두 투자가치가 충분하다"고 내다봤다.
 
향후 시세에 대해서는 "올해 상반기에 가격이 빠르게 회복되면서 전고점을 돌파한만큼 앞으로 가격 상승폭은 제한적일 것"이라며 "사업이 초기단계이기 때문에 상황에 따라 가격 변동폭이 커질 수 있다"고 덧붙였다.