[5·10 부동산대책] "기대 미흡..보금자리 미분양 해소엔 도움"

[이데일리 류의성 김동욱 박종오 기자] 정부의 5·10 부동산 정책을 두고 관련업계에선 대체로 "기대에 못미친다"는 반응이다. DTI(총부채상환비율)이나 취득세 감면 같은 무게있는 대책이 없었다는 것이다. 구매력이 떨어진 실수요자들의 주택 구매를 유도할 정책도 없었다는 평가다.   다만 수도권 분양권 전매제한 완화와 보금자리주택 거주의무기간 완화는 적체됐던 미분양을 해소하고 보금자리지역 청약률을 높이는데 기여할 것으로 보고 있다. 강남 투기지역 해제는 일부 거래가 일어날 수 있어도 침체에 빠진 주택시장 흐름을 바꾸기엔 역부족이라는 평가가 나온다.    ◇"시장 정상화에 한계" 심교언 건국대 교수는 "부동산시장을 정상화시키기엔 한계가 있다. 경기전망이 불투명한데 이 정도로 시장이 움직이지는 않을 것"이라고 평가했다. 그는 "주택가격은 당분간 계속 불안정할 것이고, 전세가격은 올라갈 가능성이 높다. 위례신도시 등 규모가 큰 보금자리 입주가 본격적으로 시작돼 대기 수요가 빠지면, 가격이 전반적으로 하락하는 쪽으로 방향을 잡을 것 같다"고 전망했다.   변창흠 세종대 교수는 "투기지역 해제는 강남 3구가 갖는 상징성 때문에 심리면에서 영향은 있겠지만 별 다른 효과를 기대하긴 어렵다"고 평가했다. 변 교수는 "주거 안정이 정책 목적이어야지 거래 활성화 자체가 정책 목적이 되선 안된다"고 비판했다. 

박덕배 현대경제연구원 연구위원은 "현재 경기와 가계의 구매력, 가계부채 등 시장의 기본적인 여건이 나쁘다 보니, 이번 대책의 장기적 거래 활성화 효과는 두고 봐야 할 것 같다"고 평가했다. 박 연구위원은 "본질적으로 거래가 활성화 되려면 가격이 떨어져야한다. 이런 식으로 가격이 더 오른다면 강남3구 거래는 더 없어질 수도 있다"고 지적했다. 

◇"가을 분양시장부터 효과 예상"  함영진 부동산써브 실장은 "과거 대책들이 장기적인 시각에서 시장 활성화를 위한 것이었다면 이번 대책은 주택보유자들이 단기시세 차익을 거둘 수 있도록 해준 것"이라고 분석했다.

함 실장은 "지금은 계절적으로 시장 비수기라 효과가 바로 나타나진 않을 것 같다. 양도세 감면, 분양권 전매는 전향적인 측면이 있어 효과가 저가 급매물부터 반영되다가 가을부터는 분양시장에 나타날 수 있을 것 같다"고 말했다.

김규정 부동산114 리서치센터장은 "최근 시장 침체는 수요 위축 때문"이라며 "이번 정책은 수요 진작 면에서 부족하기 때문에 거래를 활성화시키기엔 한계가 있다"고 말했다. 주택 매도자 입장에서는 이번 정책으로 수혜를 입을 수 있어도, 심리나 가계 여건 면에서 매수자들이 위축돼 있는 상태기 때문에 효과를 기대하기 어렵다는 평가다. 거래가 활발하지 않은 상태에서 매물이 쌓이면 오히려 가격이 더 떨어질 수 있다는 것이다.   김충범 부동산1번지 팀장도 "시장 거래가 활성화되지 않은 상태에서 거래 규제가 해제되면서 매물이 쌓일 가능성이 있다"고 지적했다. 그는 "DTI 완화 등 파급력있는 대책이 빠져 있어 발표때마다 실망했던 시장 반응이 답습될 가능성이 높다"고 말했다.   이영호 닥터아파트 소장은 "강남3구는 중대형과 고가의 주택이 몰려 있기 때문에 당장 거래량이 급증하는 일은 없을 것"이라면서 "중장기적으로 시장 회복의 계기는 어느 정도 마련됐다"고 평가했다. 이 소장은 "분양권 전매제한 완화나 민영주택 재당첨 제한 폐지로 거래가 거의 끊겼던 분양권 거래가 활성화되고 청약시장에도 훈풍이 불 것"이라고 예상했다.   ◇"계약 호조 기대" VS "매수 문의 없다" 시장의 반응은 다양하다. 서초 롯데건설 프레지던트의 박동준 소장은 “투기지역 해제시 대출한도가 늘어나는데다 기존아파트 대비 자금부담이 덜한 신규아파트 계약에 나설 것으로 예상돼 계약 호조를 기대하고 있다”고 말했다.   반면 부동산 개발업체 한 관계자는 "오늘 대책 중에서 수도권 보금자리주택 전매제한 및 거주의무기간 완화만 파괴력이 있을 것 같고, 나머지 정책은 시장에서 별다른 영향력을 발휘하지 못할 것 같다"고 평가했다. 그는 "수원 호매실, 오산 세교, 의정부 민락, 고양 원흥 등은 현재 대표적인 미분양 보금자리지구로 미분양해소에 상당한 도움을 줄 수 있고, 인근 아파트 단지에는 부정적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다.   부동산 중개업소 관계자들의 반응은 비관적이다. 새로울 것이 없고, 대책에 따른 효과는 이미 가격에 선반영됐다는 것이다. 강남구 일원동의 엘리트공인중개소 관계자는 "현재 별 반응이 없다"며 "매수는 나타나지 않는 상태에서 매도자들의 기대심리가 조금 높아졌을 뿐"이라고 말했다.

강남구 개포동 G공인 관계자는 “박원순 시장 방문 이후 오름세를 보였던 아파트값이 매수세가 뒷받침되지 않으면서 최근 들어 다시 재조정될 움직임을 보이고 있다”며 “이번 대책에서 취등록세 감면 등에 대한 내용이 빠진 것이 아쉽다. 추가 가격 하락도 우려된다”고 말했다.

강남구 대치동 W공인 관계자는 “대책이 발표된다고 하면 예전보다 매수 문의가 늘어야 하는데 전혀 그렇지 않다”면서 “이번 대책이 거래 활성화로 이어질지는 미지수다”라는 회의적인 반응을 보였다. 한 공인중개사는 "양도세 중과세율 완화 추진과 1가구1주택 바과세요건을 3년에서 2년으로 낮춘 점 외에 시장에 도움되는 정책은 없다고 본다"고 평가했다.   ◇"수도권 7만6000여 가구 수혜" 한편 닥터아파트는 수도권 보금자리주택 전매제한 기한 완화로 수도권의 7만6000여 가구가 수혜를 입을 것으로 예상했다.

김포한강이나 파주운정, 광교, 별내 등 `수도권 공공택지 내 전용면적 85㎡이하 주택` 3만3600여 가구, 고양삼송지구와 성남여수지구 등 `그린벨트 해제 공공택지 내 85㎡이하 보금자리주택 외 주택` 6400여 가구, 서울 강남 보금자리와 서울 세곡2보금자리 등 `그린벨트 해제 공공택지 내 85㎡이하 보금자리 주택` 3만5900여 가구 등이 전매 제한 기간이 줄어들기 때문이다.

부동산써브는 특히 보금자리 주택 규제 완화로 종전보다 청약가치가 개선됐기 때문에 향후 공급될 수도권 보금자리 주택에 대한 무주택 실수요자들의 관심이 높아질 것으로 전망했다. 함 실장은 "가을 신규분양 물량 중 강남 세곡2지구나 자곡동 보금자리 등 매머드급 단지는 분양권 전매완화로 관심을 모을 수 있을 것으로 보인다"고 말했다.